Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость недвижимого имущества

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

• показатели рынка недвижимости;
• сумма, которую могут заплатить клиенты;
• курс валют;
• политические события в стране и за рубежом;
• уровень жизни в регионе;
• сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект. Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории. Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

• кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

   Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка?

Главный фактор, который определяет кадастровую стоимость ЗУ – это удельная стоимость земель в массиве, ограниченном в учётных записях Росреестра как кадастровый квартал. На основании удельной стоимости рассчитывается кадастровая стоимость надела, с учётом общей площади участка.

При проведении расчётов берутся во внимание соответствующие показатели, в числе которых:

1. категория земель;
2. обеспечение массива инфраструктурой;
3. приближенность к центру или удалённость от него;
4. место расположения и категория населённого пункта.

Перечисленные параметры определяются при оценке квартала в процентном соотношении к определяемой сумме:

1. При наличии обозначенных характеристик или повышении качества земель за счёт соответствующих параметров, коэффициент начисляется к базовой стоимости.
2. При отсутствии тех или иных характеристик, при снижении качества использования земель – коэффициент может оставаться индифферентным, а может вычитаться из базовой стоимости.

Выписка

Любые процедуры с ЗУ, такие, как его продажа, налогообложение или передача прав производятся на основании данных, взятых из кадастровой выписки.Владелец участка может запросить выписку о КС для следующих целей:

• межевание территории с последующим оформлением землеустроительных документов;
• уточнение границ участка и его площади;
• расчёт земельного налога;
• получение сведений о КС надела;
• решение споров, связанных с ЗУ.

Бумага предназначена для информирования сторон о характеристиках надела и включает в себя такие сведения:

• основная информация о ЗУ: регистрационный номер, адрес, категория, формат использования, удельный показатель стоимости, права владения, кадастровая цена;
• схема ЗУ с геометрическими параметрами;
• наличие долей и обременений;
• подробная схема границ ЗУ;
• землеустроительные и геометрические сведения, полученные в результате геодезических исследований;
• информация о каждой из поворотных точек.

Некоторые разделы могут отсутствовать, если для данного вида ЗУ такой информации нет.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков

Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.

Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.

О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».

Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект

Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.

Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.

От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.

Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения

От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

Читайте статью по смежной тематике «Независимая строительная экспертиза».

Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.

Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:

№	Фактор для доплаты	Фактор для скидки
1	Больше 3 соток земли +2-3%	Меньше 3 соток земли -2-3%
2	Участок правильной формы +2%	Участок неправильной формы -2-3%
3	Ширина больше 12 м +1-4%	Ширина меньше 12 м -2-15%
4	Близость транспортных развязок +1-5%	Удаленность от остановки -5-8%
5	Асфальтированная дорога +2%	Дорога без покрытия
6	Природные условия	Приближенность высоток -3-4% Приближенность промобъектов -5-10%
7	Ровный рельеф +3-5%	Склон -5-7%, грунтовые воды -10-20%
8	Наличие центральной канализации — +7-10%	Отсутствоет газ или вода -5-15%
9	Отдельный въезд	Общий въезд -30%, общий двор -50%

Шаг 5. Определяем стоимость главного строения

Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.

Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.

Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:

№	Факторы для доплаты	Факторы для скидки
1	Кирпичные стены	Стены из ракушечника -5-8%
2	Дому меньше 7 лет +5-10%	Дому 8-20 лет -5-15%
3	Площадь больше 80 м. кв. +1-3%	Площадь меньше 55 метров — 2-5%
4	Современный проект + 5%	Старый проект — 1-5%
5	Под ключ +15-30%	Строительство не завершено — 60%
6	Трубы капитально отремонтированы +5-10%	Старые трубы и сантехника -5-10%
7	Ремонт не нужен	Необходимо провести ремонт — 10-30%
8	Раздельные комнаты + 5%	Смежные комнаты -5%
9	Есть удобства — доплата 0%	Частичные удобства — 10% Нет удобств — 20%
10	Высокие потолки — доплата 0%	Потолки менее 2,6 метров — 10%

Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке

Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.

Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.

Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья

Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.

Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед». Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.

Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.

Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».

Порядок оценки земельного участка

1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.

В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:

• рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
• учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
• вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.

2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.

Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:

выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними

При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.. 3

В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке

3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.

При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:

1. предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
2. расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
3. вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
4. определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
5. получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений  (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.

Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:

• временных факторов;
• инфляционных явлений;
• приведения значения всех расходов на дату оценки.

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земельных участков обусловлены специфическими отличительными чертами земли:

• землю нельзя воссоздать;
• необходимо брать в расчет назначение земельных участков и невозможность использовать землю вне ее назначения;
• к земле не употребляется понятие износа, так как срок ее эксплуатации фактически не ограничен.

Самостоятельная оценка

Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:

• доходная;
• затратная;
• метод сравнения продаж.

Доходный способ

Доходный метод является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.

Этот способ подойдет для оценивания участка, расположенного в местности с высоким спросом на землю под жилое строительство или для построек иного назначения, которые будут приносить доход своему владельцу.

Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.

Но отсюда вытекает и главный недостаток этой методики перед остальными: она строится исключительно путем прогнозирования.

Затратный метод

Рассматриваемый способ применим в сочетании с доходным. Кроме определения рыночной стоимости земли, с его помощью также идет учет затрат на строительство доходного объекта на конкретном земельном участке.

Земельный вариант применим в том случае, если земельное владение рассчитано для дальнейшей застройки жилыми многоквартирными домами и распределения квартир между гражданами.

На все это потребуются дополнительные инвестиции, которые будут изыматься из планируемой прибыли, определяя тем самым настоящую стоимость земли. Таким образом, затратный метод подходит для участков с высокой рентабельностью.

Для этого расчета применяется формула:

ПД – Р = ПРД, в которой:

• ПД – планируемый доход, который возможен от бизнеса, развиваемого на земельном участке;
• Р – расходы;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

Для земель со среднестатистической рентабельностью затратный метод также применим. Это, как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Метод сравнения продаж

В этом случает проводится анализ цен на похожие земельные участки, которые в недавнем времени были проданы в аналогичных районах.

Этот метод актуален для тех случаев, когда речь идет об оценке рыночной стоимости типичных объектов недвижимости.

При использовании метода сравнения продаж задействуют следующую формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, в которой:

• УРС – удельная рыночная стоимость – это стоимость за 1 м2 земли в массиве;
• ЦЗУ – цена земельного участка; 1, 2, 3 – порядковый номер, присеваемый ЗУ;
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Работая с этой формулой, необходимо соблюсти главное условие: все взятые во внимание земельные территории необходимо объединить по одинаковым параметрам, которые являются определяющими в ценообразовании. Чтобы достоверно вывести стоимость земельных наделов, стоит воспользоваться всеми тремя представленными методами: доходным, затратным и рыночным (сравнение продаж)

Если в конечном счете получается расхождение полученных результатов, то стоит обратиться за помощью к специалисту.

Чтобы достоверно вывести стоимость земельных наделов, стоит воспользоваться всеми тремя представленными методами: доходным, затратным и рыночным (сравнение продаж). Если в конечном счете получается расхождение полученных результатов, то стоит обратиться за помощью к специалисту.

Рыночная

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

• не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
• никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
• владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
• цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
• плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

1. Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
2. Основных характеристик участка:
   • местонахождения;
   • площади;
   • текущего целевого назначения;
   • качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
   • категории;
   • наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
3. Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
   • для покупки (продажи);
   • для нотариуса;
   • для страхования;
   • для кредитования;
   • для раздела имущества при разводе;
   • для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

Рыночная	Кадастровая
Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.)	Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

• земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

• угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
• иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.

Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.