Договор ипотеки

Существенные условия договора об ипотеке

Обязательно включите в договор существенные условия. Без них он будет считаться незаключенным.

Закон требует привести в договоре (ст. 9 Закона об ипотеке):

• предмет ипотеки и права залогодателя на него;
• денежную оценку предмета ипотеки;
• описание обеспечиваемого обязательства (существо, размер и срок исполнения).

Кроме того, существенным будет то условие, относительного которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Если выдается закладная, нужно указать это.

Предмет ипотеки

Чтобы согласовать условие о предмете ипотеки, приведите в договоре:

• наименование имущества;
• место его нахождения;
• достаточное для идентификации описание. Самый надежный вариант – указать кадастровый номер.

Если залогом обременяется право аренды, опишите арендованное имущество, как если бы оно само было предметом ипотеки, и укажите срок аренды.

Пример условия

Залогодатель передает залогодержателю в залог следующее здание:

• кадастровый номер: 77:16:1874561:2706, присвоен 10.10.2017;
• адрес: 108800, г. Москва, ул. Самоцветная, д. 6;
• площадь: 450 кв. м;
• количество этажей: 4;
• назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений).

При описании имущества учтите, что ипотека автоматически распространяется:

• на принадлежности вещи, если стороны не договорились об ином. Например, на системы пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телефонные сети;
• на неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке;
• на находящиеся или строящиеся на передаваемом в ипотеку земельном участке здания или сооружения залогодателя. Также ипотека по общему правилу распространяется на здания и сооружения, которые залогодатель возводит на уже заложенном участке.

Денежная оценка предмета ипотеки

В договоре нужно указать оценку имущества в денежном выражении. Вы можете договориться с контрагентом о ее размере сами. Но мы рекомендуем привлечь профессионального оценщика, чтобы избежать спора о стоимости объекта.

Пример условия

Стоимость предмета залога согласно отчету оценщика (Приложение N 2 к договору) составляет 5 000 000 (пять миллионов) руб.

Для некоторых случаев закон устанавливает особые условия или требования к оценке. Например, если предмет ипотеки – государственное или муниципальное имущество. А если в ипотеку передается сельскохозяйственная земля, в договоре достаточно указать ее кадастровую стоимость и не проводить оценку.

Право залогодателя на предмет ипотеки

Укажите, какое право на имущество имеет залогодатель, и наименование органа, который это право зарегистрировал.

Наименование органа следует указывать так, как оно указано, например, в выписке из ЕГРН либо свидетельстве о госрегистрации прав. Если у вас нет сведений о наименовании этого органа, то, по мнению Минэкономразвития России, допустимо использовать слова “орган регистрации прав”.

Пример условия

Право собственности залогодателя на предмет залога зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2019 (Приложение N 1 к договору).

Обеспечиваемое обязательство

Обязательно укажите (п. п. 1, 4 ст. 9 Закона об ипотеке):

• существо обязательства;
• сумму (или условия ее определения для будущего обязательства);
• основания возникновения;
• срок исполнения.

Пример условия

Залог обеспечивает надлежащее исполнение залогодателем обязательства вернуть до 20.01.2020 сумму займа в размере 5 000 000 руб. Данное обязательство возникло на основании договора займа от 14.01.2019 N 23, который заключен между сторонами настоящего договора.

Если обязательство исполняется по частям, укажите сроки платежей и их размеры либо условия, которые позволят их определить.

Кроме того, вы можете определить объем, в котором обязательство обеспечено ипотекой. По общему правилу она обеспечивает не только основной долг, но и все сопутствующие требования на момент их удовлетворения, например неустойку, а также судебные издержки при обращении взыскания, расходы на реализацию имущества и др. Но вы можете сделать иначе. К примеру, предусмотреть, что ипотека покрывает только сумму основного обязательства или вообще только его часть.

Можно указать и твердую сумму обеспеченных требований залогодержателя. В этом случае обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не будут обеспечены, за исключением ряда требований, указанных в законе. Среди таких исключений – требования об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ, возмещении убытков, расходов на страхование или охрану.

Что нужно для подготовки договора по ипотеке

Подготовка к оформлению ипотечного договора включает следующие этапы:

1. Сначала заемщик должен собрать и проанализировать информацию различных банков и найти выгодный кредит. Рассчитать будущий график платежей удобнее всего с помощью онлайн-калькулятора (программа есть на сайте практически каждого банка);
2. Обратиться с заявлением в выбранное финансовое учреждение;
3. В случае одобрения заявки на ипотеку – собрать необходимые документы. Банк оценивает платежеспособность заемщика, узнает его кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность предоставленных документов, а также отсутствие у клиента судимости;
4. Дождаться решения банка. Если оно положительное, следует приступать к поиску жилья, собрать документы на недвижимость. На сбор необходимых бумаг у заемщика по закону есть три месяца;
5. Независимая оценочная компания рассматривает объект и выдает заключение о его рыночной стоимости. Юридическая служба банка также может провести проверку состояния жилья;
6. Подписание документов — договора купли-продажи между покупателем и продавцом, ипотечного соглашения (после чего недвижимость переходит в залог банку), страховой полис. Перед подписанием документа клиенту следует тщательно изучить образец соглашения. Возможно привлечь для этой процедуры юриста.

Ипотечный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства. 

Важно! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

• оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
• оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
• залоговую оценку. 

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

Как составить договор ипотеки: образец 2021 года

Предмет типового договора ипотеки – недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приведем примеры имущества:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). При залоге недвижимого имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника недвижимого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Мнение эксперта
Михайлов Игорь Борисович
Юрист с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.

Оформление договора ипотеки осуществляют залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому в залог передается имущество.

В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, которое для обеспечения основного обязательства передает имущество в ипотеку.

Следующая
ДоговорДоговор передачи квартиры в собственность: образец 2021 года

Что можно зарегистрировать как ипотечный договор?

Имейте в виду, что под государственную регистрацию ипотеки попадает только объект недвижимости, чей собственник получил подтвержденное право владения имуществом. Получается, что когда вы приобретаете квартиру по договору незавершенного строительства, то включить ее как предмет ипотеки в соглашение не сможете, так как она пока не считается имуществом.

Поэтому в первую очередь происходит регистрация договора участия в долевом строительстве, а затем после перехода в собственность заемщика и получения свидетельства, подтверждающее имущественное право, проводится перерегистрация под ипотечное соглашение.

Чтобы зарегистрировать договор ипотеки стороны должны совместно направить пакет документов в Управление Росреестра, к которому относится передаваемый в залог объект. В иных случаях функцию территориального отделения государственной службы берут на себя многофункциональные центры по административному управлению.

Необходимый пакет должен в себя включать:

• Ипотечный договор, отвечающий стандартам статьи 9 ФЗ №102;
• Составленное заявление на регистрацию ипотеки, подписанное будущими залогодателем и залогодержателем;
• Копия и оригинал закладной вместе с приложениями;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Законодательство допускает возможность перерегистрации договора ипотеки на другого держателя залога, например, в случае рефинансирования ипотеки другим кредитором и переуступки права требования. Тогда снова в Росреестр составляется заявление от имени участников.

Предмет ипотеки

Предмет договора ипотеки – недвижимое имущество, которое указано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, права на него зарегистрированы в порядке, который установлен для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок, проводимых с ним. Приведем примеры главных типов имущества, которые указываются в договоре ипотеки:

• предприятия, а также сооружения, здания и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
• земельные участки, кроме земельных участков, которые указаны в статье 63 ФЗ “Об ипотеке”;
• гаражи, садовые дома, дачи и другие строения потребительского назначения;
• квартиры, жилые дома, части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
• недвижимое имущество, незавершенное строительством (пункт 1 статьи 5 ФЗ “Об ипотеке” );
• морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

Предмет ипотеки должен принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности залогодателю (пункт 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). При залоге недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника недвижимого имущества (пункт 2 статьи 295 Гражданского Кодекса РФ).

Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем является кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому передается в залог имущество.

Залогодателем может выступать как непосредственно должник, так и третье лицо, которое передает имущество в ипотеку для обеспечения главного обязательства.

Договор ипотеки должен всегда заключаться в письменной форме. Его необходимо регистрирпвоать в государственном учреждении, без госрегистрации он считается не заключенным. Потому договор ипотеки становится юридически действительным от момента госрегистрации. Договор в большинстве случаев заключается при помощи составления одного документа, который подписывается всеми сторонами. Бланк договора ипотеки по соглашению сторон можно также нотариально удостоверить. У нотариального удостоверения образца договора ипотеки есть два преимущества. Первое – документы может подавать в регистрирующий орган только одна сторона, а не обе стороны. Второе – в регистрирующий орган документы может подать и нотариус.

Договор ипотеки регулирует глава 23 Гражданского Кодекса РФ (статьи 334-358), федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, и подзаконными актами.

Ипотека может появиться в двух случаях:

1) при наступлении обстоятельств, с которыми закон связывает появление права залога (ипотека ввиду закона);

2) при оформлении договора ипотеки (так называемая договорная ипотека).

Ипотека ввиду закона появляется в таких случаях:

1) при отчуждении по договору ренты объекта недвижимости (статья 587 Гражданского Кодекса РФ);

2) при продаже в кредит недвижимости (пункт 5 статьи 488 Гражданского Кодекса РФ);

3) при оформлении договора о долевом строительстве в ипотеке находятся последовательно: земельный участок (право аренды участка), здание (помещения в здании), незавершенный строительством объект (статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” );

4) при приобретении за счет кредита (целевого займа) земельного участка (статья 64.1 ФЗ “Об ипотеке”);

5) при морском залоге (глава 22 КТМ РФ).

6) при строительстве или приобретении нежилого помещения благодаря кредиту (целевому займу) (ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”);

Ипотека ввиду закона появляется от момента госрегистрации (ст. 11 ФЗ “Об ипотеке”). Еще необходимо учитывать, что залогодатель и залогодержатель при желании при законной ипотеке может заключить договор, чтобы сделать более конкретными условия соглашения.

О необходимости государственной регистрации договоров ипотеки, подписанных до 01.07.2014

02.04.2015 16:19

Главный специалист-эксперт государственный регистратор Злобина Ирина Николаевна

О необходимости государственной регистрации договоров ипотеки, подписанных до 01.07.2014 и дополнительных соглашений к ним.
  
 
Уважаемые заявители, Федеральным законом от 21.12.2013 №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон №367-ФЗ) установлено, что положения ГК РФ (в редакции Закона №367-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Закона №367-ФЗ, то есть с 01.07.2014.
Так же, правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Закона №367-ФЗ (после 01.07.2014).
Статьей 10 Закона об ипотеке предусмотрено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В силу п.1 ст.164 ГК РФ вслучаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, договоры об ипотеке, составленные (подписанные) до 01.07.2014, подлежат государственной регистрации и после 01.07.2014, так как требование об их государственной регистрации было предусмотрено соответствующими нормами ГК и Закона об ипотеке, действовавшими до 01.07.2014 и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
Соответственно дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке так же подлежат государственной регистрации в силу п.2 ст.164 ГК РФ.
Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после 01.07.2014 и соответственно не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений, при необходимости, могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст.23 Закона об ипотеке.
Так же следует отметить, что объем сведений, подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав (в подраздел III-2 об ипотеке) предусмотрен п.96 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (далее – Правила ведения ЕГРП). Порядок внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке предусмотрен п.100 Правил ведения ЕГРП.
Таким образом, если условия соглашения влекут изменение записи об ипотеке в ЕГРП, государственным регистратором заполняется соответствующий лист об изменениях, в случае, если условия соглашения не содержат сведений, подлежащих внесению в ЕГРП, основания для внесения соответствующих изменений отсутствуют.
 
 

Расторжение

Штатным случаем расторжение ипотечного договора является своевременный возврат заёмных средств. При таком развитии событий залогодержатель и залогополучатель пишут заявление об отсутствии взаимных претензий, и Росреестр регистрирует снятие обременений, недвижимость переходит в собственность бывшего заёмщика, и он волен продать, подарить или иначе распорядиться ей по своему усмотрению.

Расторжение договора ипотеки выглядит примерно так:

1. Продавец возвращается заемные средства по ипотеке в банк и первый взнос покупателю.
2. Покупатель пишет заявление на досрочное погашение ипотеки и закрывает её.
3. Представитель банка и покупатель обращаются в юстицию с заявлением на снятие обременения.
4. После регистрации данного заявления договор считается расторгнутым.

Расторжение ипотеки в уведомительной форме бесплатное. За регистрацию соглашения о расторжении обе стороны должны заплатить по 175 рублей. Срок регистрации 3 рабочих дня.

Не таков порядок в случае наличия разногласий. Если заёмщик нарушает график выплат по кредиту, задерживает выплаты чаще, чем трижды за год, пусть даже и на незначительные сроки, банк-кредитор может выставить требование о немедленном возврате полной стоимости кредита.

Если во время очередного регулярного инспекционного посещения вашего жилища, кредитор сочтёт, что заёмщик нарушает правила содержания помещений, то он имеет право на признание недействительным договора ипотеки.

Он потребует вернуть полную сумму незамедлительно. Основанием для требования досрочного возврата могут служить нарушения условий страхования объекта, несанкционированный ремонт и перепланировка, даже установка дополнительных металлических дверей во входной проём.

И много чего ещё. И попробуйте потягаться с профессиональными юристами банка-кредитора.

Данная процедура крайне редкая т.к. банк не заинтересован в прекращении ипотеки по таким моментам. Если вам требуется помощь юриста, то запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме в углу.

Если вы не имеете возможности целиком досрочно погасить кредит, включая уплату набежавших процентов по нему, вас ждут судебные разбирательства. Банк потребует наложить взыскание на ваше жильё и суд, скорее всего, удовлетворит такое требование.

Ваша квартира, на которую суд наложил взыскание, будет продана. Покупатель определится в результате торгов, публичный характер которых прописан в законе, и приобретёт право собственности на бывшую вашу квартиру.

А заёмщик будет выселен. Безжалостно.

Ждем ваших вопросов и обязательно подпишитесь на обновления проекта. Впереди много полезной информации из мира ипотеки.

Существенные условия соглашения

В договоре должны быть описаны:

1. предмет ипотеки и его оценка;
2. суть обязательства перед банком, его размер;
3. порядок исполнения обязательства.

Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.

Предмет кредитования и его оценка

Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:

• кадастровый номер;

• адрес;
• площадь;
• категория земель, к которой относится участок;
• разрешённое землепользование;
• право, на котором участок принадлежит заёмщику (право собственности);
• иные характеристики (например, перечень подведённых коммуникаций).

Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.

Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.

Обязательство, обеспеченное займом

За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

Поэтому в соглашении указывается:

1. порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
2. общая сумма предоставленных средств;
3. дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
4. процентная ставка;
5. формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
6. способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору.

В этом документе в табличном виде указывается:

• дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
• размер взноса;
• остаток долга после перевода.

В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.

Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу. Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

1. списывается сумма убытков банка, понесённых в результате неисполнения договора;

2. погашаются проценты по просроченному платежу;
3. плановые проценты за пользование кредитом;
4. основной долг;
5. возмещение комиссионных расходов банка;
6. неустойка.

В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.

Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:

• минимальная сумма досрочного погашения (например, от 50 000 рублей);
• предварительное письменное уведомление банка.

1. Скачать бланк ипотечного договора на покупку земли
2. Скачать образец ипотечного договора на покупку земли

Законодательное регулирование ипотеки

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог.

Подробнее читайте в посте “Что такое закладная при ипотеке“. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги.

Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права.

Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка.

Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо.

Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

1. Гражданский кодекс.
2. Жилищный кодекс.
3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
4. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
5. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
6. ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
7. Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

Условия ипотеки по закону

В различных финансовых учреждениях условия предоставления жилищных займов имеют как общие черты, так и некоторые отличия. Обязательным условием для всех кредиторов является страхование объекта недвижимости, что не противоречит законодательству, подтверждение дохода ссудополучателя и независимая оценка недвижимого имущества. Все остальные параметры могут варьироваться.­

Первоначальный взнос

В зависимости от того, в какую сумму был оценен объект, банк предоставляет клиенту заем. Как правило, от ссудополучателя требуется самостоятельно внести определенную сумму. Этот показатель зависит исключительно от самого кредитора, но преимущественно он составляет не менее 10% от стоимости жилья. Иногда банк финансирует и 100%-ную стоимость, но такие программы существуют по договоренности со строительными компаниями, которые являются партнерами ссудодателя.

Процентная ставка

Как уже было отмечено, процентная ставка, предлагаемая российскими банками, оставляет желать лучшего. Она напрямую зависит от уровня инфляции по стране и ключевой ставки Центробанка. В настоящее время ее показатель сложился на уровне 10–12% годовых, хотя у некоторых ссудодателей можно встретить и иные цифры. Однако не стоит забывать, что пониженная ставка может быть сопряжена с прочими комиссиями, связанными с рассмотрением документов или выдачей ипотечного кредита.

Расчет суммы платежа

Для выплаты долга применяют два вида расчета платежей. При дифференцированном методе тело займа разбивается на одинаковые части, а проценты начисляются на остаток задолженности. Выгоден такой способ погашения, если клиент берет целевой кредит на небольшую сумму и непродолжительный период, поскольку на первоначальном этапе платежи по ссуде очень высокие. Величина аннуитетного платежа вычисляется по определенной формуле. В результате взимаются равные суммы на протяжении всего периода заимствования.

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

• На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
• На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
• На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

• Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
• Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
• Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
• Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.