Как получить топографический план земельного участка по кадастровому номеру

Что такое топографический план земельного участка

Топографическая схема – изображение территории с указанием рельефа местности, границ надела и расположенных на нем строений, имеющих технические, метрические параметры.

Регламент составления геодезических схем наделов содержит условия, правила и требования. Они отражены в следующих законодательных актах:

• Градостроительном кодексе;
• ФЗ-221 «О кадастровой деятельности»;
• приказах № 582, 518 Министерства здравоохранения и социального развития;
• СНиП № 11-04-2003.

Инженерно-геодезический план состоит из чертежа и вспомогательной информации.

На чертеже отмечены:

• рельеф территории;
• характеристика грунта, растительности;
• водные объекты;
• расположение дорог;
• инженерные коммуникации;
• заборы, межевые знаки;
• строения;
• границы надела, смежных владений.

Вспомогательные сведения содержат:

• математическую основу – схематическое изображение координат;
• описание условных обозначений;
• основной штамп – добавочные сведения (адрес надела, Ф. И. О., должность исполнителя, примененный масштаб).

Топография составляется в масштабах от 1:100 до 1:10000. Отобразить мелкие объекты (деревья, кусты) на малом масштабе невозможно. Поэтому существует правило: чем больше соотношение, тем более крупные единицы отображаются.

Классификация топосъемки

Классифицировать топографическую съемку можно по нескольким параметрам. В зависимости от метода проведения различают наземную и воздушную топосъмки.

Воздушная съемка используется для осуществления масштабных замеров, например, топосъемка земельного участка для ГПЗУ. Ее проводят с использованием летательных аппаратов, в том числе космических.

Наземная съемка – принципиально иной вид сбора топографической информации путем нивелирования. Его цель – определить на горизонтальной поверхности земли расположение высотных проекций точек местности.

Иной критерий классификации – масштаб съемки. Чем он мельче (больше знаменатель), тем масштабнее должны быть цели съемки. Различают следующие виды планов:

1. План масштабом 1:5000 применяется для:
   • утверждения генплана города;
   • проектирования крупных промышленных предприятий;
   • детальной планировки незастроенных районов;
   • составления проектов орошения сельхознаделов.

Такая съемка проводится для утверждения инженерных коммуникаций, например, топографическая съемка земельного участка для газификации.

• План масштабом 1:2000 применяется для:
  • разработки генпланов пгт и городских районов;
  • составления планов горнопромышленных предприятий;
  • подсчета запасов полезных ископаемых для месторождений средних размеров;
  • разработки схем железнодорожных узлов и так далее.
• План масштабом 1:1000 применяется для:
  • создания генплана малоэтажной застройки;
  • утверждения проектов озеленения;
  • разработки планов подземных сетей, проектов новых ж/д станций;
  • детальных разведок полезных ископаемых;
  • иных сложных инженерных изысканий.
• План масштабом 1:500 – самая распространенная разновидность съемки. Она используется для получения разрешения на строительство, в том числе многоэтажную капитальную застройку, составления разветвленных планов:
  • подземных сетей;
  • автодорог и переходов через них;
  • железных дорог;
  • линий электропередач и так далее.

В этом масштабе также проводится топографическая съемка участка для градостроительного плана. Такая съемка должна быть обоснована геодезистами.

Следующий критерий классификации – технологический процесс съемки и используемое оборудование. Чаще всего используется:

1. Стереотопографическая съемка. Благодаря стереопарам геодезисты определяют плановое и высотное положение точек местности, после чего переносят его на план путем стереоскопической рисовки.
2. Теодолитная съемка. Этот вид наземной съемки используется для получения контурного плана местности при помощи теодолита и дальномеров. Такая съемка не учитывает высотные характеристики рельефа, потому применяется обычно на равнинной местности.
3. Буссольная съемка: вид наземной съемки малых по площади участков при помощи буссоли и дальномеров. Служит для быстрой съемки небольшой точности.
4. Гидролокационная съемка: обособленный вид съемки для подводной разведки при помощи гидролокатора, прикрепленного к подводному плавсредству.
5. Аэрофотосъемка: вид воздушной съемки, который позволяет получить топографические изображения местности в крупном масштабе благодаря использованию БПЛА или космических зондов.
6. Цифровая топосъемка. Применяется особое оборудование, проецирующее графические формы местности в цифровые модели.

Как получить инженерно-топографический план участка — 5 основных этапов

В обязательном порядке топографические планы требуются для возведения жилищных сооружений и конструкций, предполагающих скопление большого количества людей.

Для частных нужд и одноэтажного строительства план вовсе не обязателен, но пригодится при оформлении земли в аренду или собственность.

Этап 1. Выбор компании

Любая компания, занимающаяся геодезическими изысканиями и зарегистрированная в системе СРО (саморегулируемые организации), выполнит для вас топографический план. При необходимости зарегистрирует его в нужных инстанциях (Геонадзор, Геофонд, местные отделы градостроительства и архитектуры).

Остановите свой выбор на организации, которая максимально просто и прозрачно осуществляет свою деятельность, дает гарантию на проделанную работу и консультирует вас в затруднительных вопросах.

Если на предварительной встрече вам простым и понятным языком обрисуют суть создания топографического плана и, в зависимости от ваших целей, помогут составить грамотное тех задание, то вам останется только сравнить цены на услуги в аналогичных компаниях.

Этап 2. Подготовка технического задания

Работы, которые будет проводить геодезическое предприятие, определяются заказчиком, исходя из собственных потребностей. Перечень изысканий и их результат содержатся в тех задании, подготовка которого лежит на плечах застройщика.

Но зачастую заказчики просто не знают, какие работы нужны для достижения нужного результата. Поэтому геодезисты оказывают консультативную помощь в определении спектра работ.

Техзадание на топографическую съемку — первичный основополагающий документ, с которого начинается формирование контрактных обязательств сторон. В случае возникновения разногласий все споры и разбирательства будут проходить со ссылками на этот утвержденный и подписанный обеими сторонами документ.

Этап 3. Заключение договора

Договорные обязательства сторон опираются на техническое задание. Этот документ определяет регламент проводимых работ.

Разумно и экономично наряду с топографической съемкой проводить геологические изыскания. Компании, предоставляющие услуги по различным измерениям участков земли, универсальны и предлагают все необходимые измерения для разработки чертежей местности.

Заключая договор, изучите отзывы клиентов о компании

Обратите внимание на сроки проведения работ и ценовую политику предприятия

Выполните рекомендации геодезистов:

• обеспечьте доступ к объекту исследования;
• предоставьте информацию о подъездных путях;
• подготовьте имеющиеся документы об участке (пусть даже и устаревшие).

Этап 4. Проведение работ

Первоначально геодезисты изучают схемы местности, сопоставляют их с техническим заданием и определяют стратегию. Это необходимая подготовительная часть разработки плана. В дальнейшем это облегчит работу специалистов на полевом этапе работ.

Затем следует выезд на участок — объект измерений. Собираются и фиксируются данные, благодаря которым и будет выполнен топографический план.

Давайте посмотрим на таблицу проведения работ на участке площадью 1 га:

№	Работы	Продолжительность, ч.	Стоимость, руб.
1	Тахеометрическая съемка	3-4	12 000
2	Фотосъемка	1-2	8 000
3	Топосъемка	6-8	10 000
4	Контурная съемка	4-5	6 000
5	Дендроплан	12-18	15 000

Стоит отметить, что это только полевой этап работ. Создание самих планов происходит в лабораторных условиях, т. к. требует специальной техники и инструментов для обработки результатов.

Этап 5. Создание и согласование топографического плана

В камеральных условиях ведется обработка полученных данных и создание планов: электронного или традиционного двухмерного.

Электронная версия создается в специализированной программе и выдается вам на носителе информации. В особых случаях проектируются объемные 3D модели.

Создание топографического плана на бумажном носителе — процесс, требующий скрупулезности и навыков чертежника. Сложность таких схем зависит от масштаба и требуемой информативности плана. На этом этапе лучше не беспокоить «топографистов» и дождаться окончания чертежных работ.

Но топоплан мало начертить. Чтобы он возымел силу юридического документа, его необходимо согласовать в различных муниципалитетах.

И здесь снова полагайтесь на своих геодезических партнеров. У них куда больше опыта в обращении с чиновниками градостроительных инстанций. Геодезисты согласуют свою работу и дадут на неё гарантию. В итоге вы получите утвержденный план земельного участка в кратчайшие сроки.

Описание процедуры

Оценка местности, необходимая для составления топоплана – трудоемкий процесс, состоящий из определенных этапов.

Для проведения подобных исследований местности следует привлечь квалифицированного специалиста геодезической фирмы, обладающего знаниями и опытом и располагающего необходимым для осуществления замеров оборудованием.

Кто делает топосъемку

Проведение замеров на местности делает кадастровый инженер, имеющий соответствующую аттестацию.

Неспециалист подобную работу выполнить не сможет: топосъемка предполагаетобязательное наличие специальных навыков и знаний. Помимо этого инженер должен уметь использовать при работе:

• Навигаторы, работающие в системе GPS;
• Электронные тахеометры;
• Специальные летательные приборы, позволяющие производить съемку с высоты.

Заказать проведение топографической съемки земельного участка можно у любой аккредитованной на подобные работы фирм.

При этом проведение замеров должно осуществляться с учетом положений следующих нормативных актов:

1. Градостроительный кодекс РФ.
2. Приказы №518 и №582, изданные Министерством экономразвития.
3. ФЗ №221.
4. СП №11-106-97.
5. СНиП №11-04-2003

Заявка подается непосредственно в офисе геодезической компании, либо онлайн, в виде электронного запроса через интернет.

Подобрать подходящую организацию с учетом местонахождения земельного участка можно на следующих сайтах онлайн:

1. https://geosync.ru, представляющий собой подробный каталог геодезических организаций, действующих на территории РФ с удобным поиском по регионам.
2. https://www.geotop.ru/catalogue.phtml, позволяющий ознакомиться с наиболее популярными землеустроительными фирмами в регионах страны.

Выбрав нужную организацию, можно оставить на ее официальном сайте заявку на выполнение топографических работ на участке.

Подготовительный этап

Топосъемка земельного участка начинается с заключения договора между владельцем ЗК и выбранным подрядчиком. В соглашении указывается полный объем работ, а также прописывается сроки и стоимость их выполнения.

Пункты документа формируются на основании:

• Пожеланий заказчика;
• Данных архивных документов,
• Содержащихся в уже имеющихся топографических картах местности, в том числе плане застройки, сведений.

В соответствии с полученной информацией подбирается масштаб будущего плана местности, а также выявляется необходимость использования того или иного вида инструментов.

Немаловажной частью подготовки считается получение разрешения на проведение съемки в территориальном отделе Управления архитектурой и градостроительством. Если процедура проводится в рамках межевания земельного участка, то в число подготовительных мероприятий также попадает оповещение владельцев наделов, находящихся по соседству с исследуемым

Если процедура проводится в рамках межевания земельного участка, то в число подготовительных мероприятий также попадает оповещение владельцев наделов, находящихся по соседству с исследуемым.

Работы на местности

После одобрения технического плана обеими сторонами соглашения, назначается дата выезда кадастрового инженера на местность для проведения непосредственных работ по замерам участка.

В число общих мероприятий, проводимых непосредственно на территории земельного участка, входят:

1. Определение координат надела.
2. Создание геодезической сети.
3. Фиксация на местности уточненных точек координат при помощи специальных знаков.
4. Геодезические измерения территории.
5. Поиск и съемка находящихся на территории инженерных коммуникаций.

В зависимости от цели проведения топографической съемки указанные действия могут дополняться.

Например, при заказе работ для последующего возведения сооружений, кадастровые инженеры должны не только отобразить на плане в общем виде объекты и особенности рельефа местности, но и распланировать вертикали и горизонтали будущей строительной площадки и необходимый объем земляных работ.

Составление плана

Полученные в ходе топографической съемки данные записываются кадастровыми инженерами на электронный носитель.

После окончания работ эти данные передаются ими в камеральный отдел, занимающийся непосредственно составлением плана территории.

Все обнаруженные на территории объекты с привязкой к конкретным координатам выносятся на карту, масштаб которой заранее оговаривается с заказчиком до начала работ.

Затем формируется текстовые пункты документа, содержащие основные сведения об участке, заключение эксперта, а также сведения об организации, выполняющей работ, и срок их проведения.

Топографическая съемка

Разработка инженерно-топографического плана (также – топографической съемки или геоподосновы) входит в перечень услуг всех организаций, имеющих лицензии на выполнение инженерно-геодезических изысканий, а также, компаний, работающих в сфере составления, реализации проектов подключения, строительства магистральных участков или распределительных пунктов различных инженерных коммуникаций (линейных сооружений).

Топографической съемкой называют комплекс мероприятий, в результате которых получают топографический план местности. Этот документ представляет собой изображение исследуемого участка земли во всех подробностях в уменьшенном масштабе. На топографическом плане присутствует все, что находится на участке, как на поверхности, так и под землей. На плане указываются высотные отметки, горизонтали, тип поверхности (это может быть асфальтовое покрытие, грунтовые поверхности или даже бетонные плиты). Топографический план разрабатывается и передается заказчику в электронном (как правило формате dwg на CD диске) и бумажном вариантах.

Что касается масштабирования, то масштаб определяется размерами исследуемого участка. Чем крупнее объект или чем больше протяженность трассы съемки, тем меньше масштаб, так как в соответствии с действующим стандартом на форматы бумаги, максимальный размер сторон формата А0 составляет 841х1189 мм. Если съемка на данный формат бумаги не уместится, нужно либо уменьшать масштаб съемки, либо печатать в крупном масштабе на большом количестве листов. Крупные масштабы позволяют более точно увидеть план, с нанесением на него всех объектов, включая широкую растительность, подземные коммуникации, ограждения и так далее. Естественно, с уменьшением масштаба плана уменьшаются нанесенные на него объекты, что ухудшает читабельность. Как правило, используются соотношения от 1:250 до 1:1000.

В зависимости от целей геодезических исследований, различают инженерную топографическую съемку (содержащую наземные и подземные коммуникации), специального или общего назначения, и крупномасштабную съемку.

Наиболее востребованной является крупномасштабная съемка, которая используется при проведении инженерных изысканий, составлении генпланов, разработке дизайна ландшафта участка, составления топографических карт, другими словами при проведении любых работ первой стадии Проектных работ (при двух стадийном проектировании).

В данной работе также существует своя экзотика: при необходимости, работы могут выполняться методом аэрофотосъемки или космической съемки – если необходимо получить точные данные о рельефе участка.

Основные разновидности топографической съемки

В результате проведения данной съемки непременно формируется топографический план, применяемый для разных работ с земельным участком. Виды данных планов зависят от того, какие именно работы планируются на территории.

Виды зависят от разных факторов, к которым относится:

• применяемые методики для осуществления топографической съемки;
• использование специфического оборудования для получения данных;
• разные требования могут предъявляться к масштабу;
• заказчик самостоятельно определяет допустимые погрешности, а от этого зависит оперативность и стоимость выполняемых работ.

Важно! После получения первого документа может потребоваться в будущем еще одна топосъемка, предназначенная для документального обеспечения тех или иных видов работ на участке, а обычно это необходимо при межевании территории

Когда требуется топосъемка

Существует несколько ситуаций с земельными участками, при которых непременно проводится топосъемка. К ним относится:

Формирование межевого проекта. Он предназначается для проектирования зоны застройки, причем непременно для этого должен иметься топографический документ. Он является геоподосновой. На план межевания наносятся строения, которые требуются возвести на территории. Отмечаются не только здания, но и зоны застройки, а также межевые линии.

Проведение инженерных сетей. Перед прокладкой коммуникаций обязательно составляется ситуационный план, причем как для газа, так и для электричества. При такой топосъемке наносятся на план не только различные сооружения, но и транспортные развязки, после чего решается точное и детальное расположение электропроводки, труб для прокладки газа или иных инженерных сетей. Для этого учитывается заявка заказчика. Такая работа следует тщательного анализа территории со стороны специалистов, так как не допускаются какие-либо недочеты или недостоверные данные. После проведения работ будет получен ситуационный план, где будет видно расположение всех элементов коммуникационных сетей.

Оформление прирезок. В такой ситуации используется съемка, при которой допускается увлечение территории примерно на 10 процентов, причем данный процесс производится на безвозмездной основе. Прилегающие территории могут выкупаться у соседей или администрации города

Во время такой работы учитывается, что не допускается незаконными способами занимать чужую территорию, поэтому первоначально важно убедиться, что увеличение участка не приведет к нарушению прав других людей или компаний.

Реорганизация участка. Этот процесс может осуществляться исключительно межеванием

Он предполагает, что изначально специалисты определяют точную площадь участков, которые используются для создания единой территории. Также может разделяться один участок на несколько отдельных частей, для чего учитываются нормы, применяемые для данной процедуры.

Выполнение других видов работы. Нередко возникают другие заказы, обладающие определенными особенностями. Например, топосъемка может потребоваться в процессе создания генерального плана застройки или оценки рентабельности каких-либо запланированных работ.

Таким образом, проведение топосъемки может потребоваться для разных целей, причем непременно в процессе работы учитываются нормы и правила, которые предъявляются к ней.

Когда требуется проведение топографической съемки земельного участка?

Нюансы осуществления топосъемки земли

Данный процесс заключается в реализации трех этапов:

• Подготовительный этап. Он предполагает составление специального технического задания на основании запросов клиента. Все сведения в этом задании передаются геодезистам. Далее заказывается выписка из ГКН, причем данные из нее используются для создания предварительного плана.
• Работа на местности. Она осуществляется на основе информации, полученной на предыдущем этапе. Именно этот этап и представляет собой непосредственную топосъемку, в результате чего производится анализ полученных данных, а также проводятся актуальные и точные расчеты.
• Камеральный этап. Он заключается в использовании зафиксированных сведений для получения полноценного топографического плана, полностью соответствующего запросам клиента. Кадастровый отчет подготавливается специалистами, после чего передается в Росреестр. Как получить кадастровый паспорт земельного участка вы можете прочесть тут.

Важно! Любой этап реализуется с помощью подходящих методик и инструментов, позволяющих получить данные для грамотных расчетов

Оборудование

Выполнение задач, поставленных перед геодезистами, невозможно без специальных приборов, список и описание которых определяет ГОСТ 21830-76:

• для измерения углов – теодолиты (кодовый. астрономический и др);
• для определения длин линий – дальномеры (оптический, нитяной, элктромагнитый и др.);
• для измерения высот – нивелиры, профилографы и высотомеры.

Кроме того, используются комбинированные приборы: тахеометры, кипрегели, топографический привязчики, а также другие устройства.

Для измерения углов с помощью этого прибора специалист должен навести визир на заданную точку в градуированном окуляре и зафиксировать значения углов направления и наклона (горизонтального и вертикального). Простейший теодолит имеет оптико-механическую конструкции. Сегодня создан ряд электронных модификаций этих приборов, которые с помощью датчиков передают значения на экран и сохраняют в памяти устройства.

Дальномер

При измерении длины с помощью оптического – пассивного – дальномера определяют высоту треугольника через замеренную сторону и величину противоположного угла. Разработаны также приборы, основанные на активном способе замера, работающие на принципе посыла к объекту определённого сигнала: ультразвукового или лазерного (светового). Сегодня существует модернизированные лазерные модели с цветными мониторами, оснащённые bluetooth-модулями, функциями непрерывной работы и измерения объёма.

Нивелир

Нивелир работает следующим образом: прибор устанавливают на ровном месте и приводят зрительную трубу в горизонтальное положение. Глядя в неё, отмечают положение двух точек – исходной и измеряемой. Устройство, называемое измерительной рейкой, ставят последовательно в первоначальную, а затем в замеряемую точку. При этом снимаются показания в первом и втором случаях. Разница в показаниях составляет значение высоты.

В классических нивелирах оптической конструкции в визир видна пузырьковая ампула, глядя на которую зрительную трубу приводят в нужное положение. Электронные нивелиры оснащены компенсаторами, цифровыми отсчётными устройствами, жидкокристаллическими дисплеями. Отдельную группу составляют лазерные устройства, не имеющие зрительной трубы. Фиксирование на точке производится за счёт направления на неё лазерного луча.

Тахеометр

Комбинированное устройство, позволяющее одновременно проводить замеры углов, высот и длин. Современные электронные приборы обеспечивают возможность проведения измерений в условиях сниженной видимости, а также при наличии небольших препятствий. Кроме того, существуют оптические и автоматические устройства.

Трассоискатель

Служит для определения положения и глубины расположения коммуникаций: кабелей, труб, которые находятся под действием электрохимической защиты. Их применяют для обследования местности пред проведением работ, а также для поиска скрытой проводки и проверки состояния коммуникаций.

Оборудование для топографической съёмки с воздуха

Топографическая съёмка с воздуха применяется более ста лет, но развитие цифровых технологий, создание беспилотных летательных аппаратов и спутниковых систем вывело её на качественно новый уровень. Она предоставляет возможность получения не только топографического плана и ортофотоплана, но и пространственной 3D-модели.

Использование БПЛА, цифровых аэрокамер и лазерных сканеров при аэросъемке заметно упрощает и удешевляет выполнение геодезических работ, обеспечивая одновременно высокую точность замеров. При проведении съёмки используются опорные точки, которые размещаются как вокруг, так и внутри заданной территории или объекта по схеме.

Они используются в качестве основы при обработке информации фотопрограммами и от их положения в значительной степени зависит точность результата съёмки. В итоге формируется общее изображение. На его основе создается цифровая модель местности и отрофотоплан.

Точность измерений

На практике невозможно проведение любых измерительных работ абсолютно точно, поэтому для правильного выполнения геодезических работ заранее принимают заданную точность, и под неё подбирают методику выполнения работ и требуемые приборы.

Для регламентации требований к методам и точности площади и координат характерных точек утверждён Приказ Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016г. и приложение к нему.

Современные технические средства позволяют проводить геодезические измерения при затруднённых погодных условиях, плохой видимости и других сопутствующих факторах и разрабатывать техническую документацию в соответствии с заданными требованиями точности.