Reit

ТОП 5 Reit ETF.

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).

ETF от крупнейшей банковской компании мира Charles Schwab Corporation. Фонд стремится как можно точнее, до комиссий и расходов, отследить общий доход Dow Jones U.S. Select REIT IndexTM. Фонд инвестирует не менее 90% своих чистых активов (включая для этой цели любые заимствования в инвестиционных целях) в ценные бумаги, включенные в индекс. Как правило, он придает тот же вес той же безопасности, что и индекс. Индекс представляет собой взвешенный индекс рыночной капитализации с поправкой на число акций, состоящий из инвестиционных фондов недвижимости («REIT»).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 6 млрд. $.
• Стоимость ETF: 47 $.
• Доходность за 1 год: 18,2 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).

Фонд стремится отслеживать инвестиционные результаты FTSE Nareit Equity REITs Индекс («Базовый индекс»), который измеряет производительность США путем инвестиций в фонды недвижимости (REITы), исключая инфраструктуру REIT, ипотека REIT. По состоянию на 30 апреля 2019 года базовый индекс представлен 159 REIT, которые инвестируют в рынки недвижимости США и за её пределами.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 1,7 млрд. $.
• Стоимость ETF: 56 $.
• Доходность за 1 год: 22,5 %.
• Комиссия фонда: 0,08 %.

3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).

Этот фонд является одним из старейших ETF на рынке недвижимости. С 2001 года RWR предлагает инвесторам хорошо управляемый и ликвидный инструмент для инвестирования в разнообразную, взвешенную с рыночной капитализацией корзину американских REIT. Фонд в наиболее важные подотрасли недвижимости: коммерческие и жилые REIT. Как таковой, он может понравиться тем, кто ищет «чистую игру». Прямолинейная стратегия RWR стала хитом, привлекла миллиарды активов, что, в свою очередь, дало ей высокую ликвидность. Единственная особенность RWR – это коэффициент расходов, который в несколько раз больше, чем у конкурента Schwab.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 21,27 млрд. $.
• Стоимость ETF: 32 $.
• Доходность за 1 год: 17,43 %.
• Комиссия фонда: 0,25 %.

4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 20,12 млрд. $.
• Стоимость ETF: 34.4 $.
• Доходность за 1 год: 18,58 %.
• Комиссия фонда: 0,5 %.

5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

Вложения фонда направлены на отслеживание инвестиционных результатов индекса FTSE EPRA / NAREIT Global REITs. Индекс предназначен для отслеживания эффективности открытых инвестиционных фондов недвижимости («REIT») как на развитых, так и на развивающихся рынках. Как правило, фонд будет инвестировать не менее 90% своих активов в ценные бумаги компонента базового индекса и в инвестиции, которые имеют экономические характеристики, которые практически идентичны ценным бумагам компонента базового индекса, и могут инвестировать до 10% своих активов в определенные фьючерсы, опционы и своп контракты, денежные средства и их эквиваленты.

REET взимает агрессивно низкую комиссию, которая значительно подрывает RWO — ее единственного конкурента в данном сегменте. С таким ценным предложением легко понять, почему REET превратился в один из самых популярных фондов сегмента.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 14,8 млрд. $.
• Стоимость ETF: 28 $.
• Доходность за 1 год: 18 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

Итак:

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).
2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).
3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).
4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).
5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

История

Создание

REITs были созданы в Соединенных Штатах после того, как президент Дуайт Эйзенхауэр подписал публичное право 86-779, иногда называемый Cigar Акцизы Расширение 1960. Закон был принят , чтобы дать всем инвесторам возможность вкладывать средства в крупном масштабе, диверсифицированный портфель из приносящая доход недвижимость точно так же, как они обычно инвестируют в другие классы активов — путем покупки и продажи ликвидных ценных бумаг . Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом конгрессмена США Джоэла Бройхилла в Вирджинии в 1961 году, который настаивал на создании при Эйзенхауэре.

По состоянию на 2021 год не менее 39 стран мира учредили REIT. Комплексный индекс для REIT и мирового рынка недвижимости — это серия FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series, которая была совместно создана в октябре 2001 года поставщиком индекса FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). По состоянию на 29 января 2021 года в глобальный индекс вошли 490 котирующихся на фондовых биржах компаний недвижимости из 39 стран с капитализацией рынка акций около 1,7 триллиона долларов.

Эволюция

Примерно в то время, когда они были созданы в 1960 году, первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х — начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост в первую очередь обусловлен увеличением использования mREIT в сделках по застройке и строительству. Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT как корпораций в дополнение к бизнес-трастам .

Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на REIT. Законодательство включало новые правила, направленные на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Розничная торговля REIT Taubman Centers Inc. положила начало современной эре REIT в 1992 году, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом «рабочем партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и мажоритарным владельцем паев действующего партнерства, а партнеры, внесшие собственность, имеют право обменять свои операционные паи партнерства на акции или денежные средства REIT. С 2007 года, когда разразился мировой финансовый кризис, отрасль столкнулась с трудностями . В ответ на глобальный кредитный кризис перечисленные REIT отреагировали сокращением заемных средств (выплатой долга) и переоценкой (продажей акций для получения наличных) своих балансов. Котирующиеся на бирже REIT и REOC привлекли 37,5 млрд долларов в результате 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 предложений необеспеченных долговых обязательств, поскольку инвесторы продолжали благоприятно относиться к компаниям, укрепляющим свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют коэффициент выплаты 100% для всех доходов по более низким ставкам. Это тормозит внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не мириться с низкой или несуществующей доходностью, поскольку процентные ставки более чувствительны. Экономический климат, характеризующийся повышением процентных ставок, может иметь чистый негативный эффект на акции REIT. Эти
дивиденды , выплачиваемые REITs выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями , которые возрастающими купонные ставки. Кроме того, когда инвесторы уклоняются от REIT, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения дополнительной собственности.

Как выбрать лучшие REIT фонды США

Если у вас нет времени, чтобы заниматься отбором, читать отчеты на английском у американского регулятора, отслеживать сделки инсайдеров, пересчитывать вручную, смотреть обновленные кредитные рейтинги, которые не всегда актуальны – есть простое решение: программа “Территории инвестирования” по REIT. За подробностями приходите на бесплатный интенсив по REIT. 

Мы инвестировали в REIT два миллиона рублей. Эти деньги распределены поровну на 2 портфеля: пенсионный портфель и портфель Ядро.

Кроме стартовых вложений, мы еженедельно докупаем в эти портфели активы на 500-2000$. Есть отдельный чат, где я даю аналитику и свои сделки, обзоры по каждой компании, ссылка на описание, детальные показатели, краткая сводка, по которой можно быстро принять решение. У нас есть день сделок – четверг, но если появляются какие-то срочные сделки, я дополнительно даю информацию в другие дни. 

Спустя время портфели практически сравнялись, потому что пенсионные активы бывают гораздо надежнее и интереснее по показателям. Я считаю нормальной проектную доходность 6%. Для меня важнее, чтобы компания увеличивала дивиденды. И сейчас у меня в пенсионном портфеле только 1 убыточная позиция: по ней -0,004%. Практически весь портфель работает плюс.

Портфель Ядро – чуть более рискованный. Туда мы покупаем молодые маленькие компании; сейчас там 19 REIT. Они платят более высокие дивиденды, им легче расти, они более агрессивно развиваются, у них выше кредитное плечо. Такие компании больше рискуют, но при этом дают больше возвратные инвестиции. Но они более волатильны, и в краткосрочной перспективе у них могут быть проблемы, если рынок сильно меняется.

Understanding fees and taxes

Publicly traded REITs can be purchased through a broker. Generally, you can purchase the common stock, preferred stock, or debt security of a publicly traded REIT. Brokerage fees will apply.

Non-traded REITs are typically sold by a broker or financial adviser. Non-traded REITs generally have high up-front fees. Sales commissions and upfront offering fees usually total approximately 9 to 10 percent of the investment. These costs lower the value of the investment by a significant amount.

Special Tax Considerations

Most REITS pay out at least 100 percent of their taxable income to their shareholders. The shareholders of a REIT are responsible for paying taxes on the dividends and any capital gains they receive in connection with their investment in the REIT. Dividends paid by REITs generally are treated as ordinary income and are not entitled to the reduced tax rates on other types of corporate dividends. Consider consulting your tax adviser before investing in REITs.

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Бесплатный интенсив по инвестированию в REITНаш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Смотрите видео, почему REIT это лучшая стратегия на рынке за последние 47 лет:

How to Invest in REITs

You can invest in publicly traded REITs—as well as REIT mutual funds and REIT exchange-traded funds (ETFs)—by purchasing shares through a broker. You can buy shares of a non-traded REIT through a broker or financial advisor who participates in the non-traded REIT’s offering.

REITs are also included in a growing number of defined-benefit and defined-contribution investment plans. An estimated 87 million U.S. investors own REITs through their retirement savings and other investment funds, according to Nareit, a Washington, D.C.-based REIT research firm.

REIT activities resulted in the distribution of $69 billion in dividend income in 2019 (the most recent data available).

There are more than 225 publicly-traded REITs in the U.S., which means you’ll have some homework to do before you decide which REIT to buy. Be sure to consider the REIT’s management team and track record—and find out how they’re compensated. If it’s performance-based compensation, odds are they’ll be working hard to pick the right investments and choose the best strategies.

Of course, it’s also a good idea to look at the numbers, such as anticipated growth in earnings per share and current dividend yields. A particularly helpful metric is the REIT’s funds from operations (FFO), which is calculated by adding depreciation and amortization to earnings, and then subtracting any gains on sales. 

Преимущества и недостатки REIT-фондов

К преимуществам вложения средств в REIT-фонды можно отнести:

1. Легкость инвестирования. Направлять средства на жилые или коммерческие объекты весьма непросто: нужно их грамотно выбрать и оформить, обустроить, подыскать съемщиков и самостоятельно регулировать все возникающие вопросы. REIT по минимуму привлекает своих участников к решению подобных вопросов — достаточно выбрать фонд и выкупить пай. Всем прочим занимается управляющая компания.
2. Доступность вхождения. На приобретение объекта недвижимости потребуется не один миллион рублей, а для вступления в REIT-фонд нужна довольно маленькая сумма. Изначальный вклад в российские фонды может составить лишь 1000 рублей.
3. Надежность. Деньги, потраченные на недвижимость, меньше подвержены риску по сравнению с ценными бумагами и прочими инструментами. По надежности участие в REIT можно сопоставить с приобретением гособлигаций, но с большим уровнем дохода.
4. Высокая прибыльность. Аренда всегда предоставляет немаленький доход, особенно, если недвижимость является коммерческой. К тому же цена объектов недвижимости постоянно растет, а соответственно, увеличивается стоимость паев.
5. Высокая ликвидность. Акции фондов можно очень быстро купить или реализовать во время работы биржи.
6. Диверсификация инвестиций и стабильность. Рынок недвижимости мало взаимодействует с иными сегментами, а значит, вложения в REIT-фонды выступают хорошим методом диверсификации портфеля инвестора. Цены на здания и сооружения могут понижаться, но меньшими темпами в сравнении с иными активами.
7. Защита от инфляции. Арендные платежи могут быть увеличены с учетом изменения уровня цен.

Единственным и существенным минусом REIT-фонда выступает зависимость от действий управляющей компании. Она может приобрести не тот объект, прогадать с арендной платой и т.д. Но это компенсируется наличием рычагов регулирования внутри самого фонда.

Почему акции REIT недооценены

Акции REIT сильно недооценены, и даже профессиональные инвесторы часто обходят стороной этот вид активов. Возьмем  компанию Realty Income и посмотрим, как она выглядит с точки зрения инвестора. У Realty Income кредитный рейтинг выше, чем у РФ. Окупаемость компании 40 лет. Это достаточно много, даже среди дивидендных аристократов с окупаемостью менее 20 лет, которые на текущий момент растут и увеличивают дивиденды. 

Как вы думаете, стоит ли брать компанию, которая окупается 40 лет и выплачивает дивиденды 188%? Конечно, стоит. Но многие проходят мимо, считая, что компания не достойна их внимания, хотя это один из топовых фондов.

Каким образом получается 188%?  Международные правила учета обязывают списывать амортизацию, износ ежегодно. Поскольку фонды недвижимости владеют большим количеством материальных активов, амортизация по нормам должна списываться из прибыли. А когда активов очень много, амортизация достаточно большая. Поэтому когда мы смотрим на чистую прибыль по бухгалтерскому учету, из нее убирают эту накопленную амортизацию.

В обычных корпорациях прибыль считается по нормам бухгалтерского учета. В REIT ввели специальных показатель – Funds From Operation (FFO). Этот показатель возвращает обратно амортизацию в расчет прибыли, потому что по факту эти деньги никуда не делись. Таким образом FFO увеличивается, и из нее вычитаются реальные расходы на обслуживание недвижимости. Плюс в чистый доход не учитываются сделки по продажи. При этом большинство сайтов просто не показывают FFO для REIT, поэтому нам пришлось собирать эту информацию по крупицам. 

У Realty Income среднегодовой рост выглядит так: 16, 9 и 10%. С учетом коррекции в COVID это нормально. Соответственно, дивиденды 3-5%. Если уйти от Net Income к корпоративному показателю FFO, получается окупаемость около 18 лет: это для больших REIT нормально. Тогда мы видим, что реальный процент выплат от прибыли – 82%. Это выше, чем у обычных компаний.

К тому же Realty Income – высокомаржинальный бизнес, у него почти нет расходов: страховку, обслуживание недвижимости и налоги несут арендаторы. По этой причине за 47 лет индекс на недвижимость показал лучший возврат инвестиции. Но есть компании, которые десятки лет превосходят средние показатели по рынку – тот же Realty Income. Фонды недвижимости могут дешеветь, но их надо рассматривать на максимально длинное плечо, по принципу “купил и держи”. Только каждую компанию нужно внимательно проверять и анализировать, что значит каждый показатель.

Где узнать список REIT

Чтобы узнать список REIT на Санкт-Петербургской бирже, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Но это далеко не полный список: выбор активов у зарубежных брокеров — в пять раз больше.

Что касается принципов работы с REIT, мы отдельно оцениваем каждый фонд и выбираем по нему стратегию. Все зависит от его характеристик, показателей и целей инвестора. На наших каналах мы регулярно публикуем и обновляем аналитику по фондам REIT.

Подписчики Территории инвестирования имеют доступ к этой информации в отдельном чате. Там можно узнать все — факторы роста, фундаментальные факторы, показатели кредитной нагрузки, за счет чего компания живет и развивается, ее политика по уплате дивидендов. Вся эта информация есть по 200 фондам, которыми мы интересуемся.

Получился удобный сервис, который может сэкономить новичку порядка 98% времени на самостоятельный поиск нужной информации. И это не теория, а практика, поскольку в наши портфели вложены реальные деньги, и мы не намерены их терять. Наша компания не ставит на конкретный фонд — мы выбираем портфельную стратегию и держим портфель, включающий десятки разных фондов зарубежной недвижимости, больших и маленьких, работающих в разных нишах. Такая диверсификация позволяет свести риски к минимуму.

Но кроме конкретных названий фондов, мы предлагаем подписчикам обучение

Инвестору важно не просто следовать рекомендациям, а понимать основы и иметь четкое видение своих действий в разных рыночных ситуациях

Дисклеймер: статья не является финансовой рекомендацией или руководством к действию.

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Особенности индексного инвестирования в России

В статье я буду говорить, как правильно вложиться в индексные фонды российским инвесторам. В России доступны следующие инструменты: ETF, ПИФ и биржевой ПИФ (БПИФ).

ETF

ETF – индексный биржевой фонд, акции которого торгуются на бирже. В мире насчитывается таких уже более 7,5 тыс. штук, в России – только 16 на конец 2020 г.

Суть его в том, что инвестор покупает одну акцию ETF и становится владельцем доли компаний, которые входят в его состав. Индексный фонд следует за определенным индексом, растет и падает вместе с ним.

Полный список доступных на Московской бирже ETF можно посмотреть на официальном сайте биржи во вкладке Биржевые фонды. Но в нем также есть и другой инструмент – БПИФ. О нем мы поговорим отдельно. Основным провайдером ETF в России является компания FinEx. На ее долю приходится 14 из 16 фондов.

К сожалению, российский инвестор ограничен в инвестициях на международном рынке. Из-за санкций с нами отказались работать многие иностранные брокеры. А российские посредники дают доступ на зарубежные фондовые рынки только квалифицированным инвесторам или через своих “дочек” в офшорах.

Если у вас есть счет у зарубежного брокера или статус квала, то список иностранных ETF можно посмотреть на сайте etf.com. Выбор огромный. Еще одним преимуществом инвестирования на мировых рынках является низкая комиссия за управление ETF. У лидеров она составляет всего 0,03–0,09 %.

Инвестиционная компания United Traders работает с россиянами и дает доступ к зарубежным фондовым рынкам неквалифицированным инвесторам. Но это не брокерская организация, она не попадает под регулирование со стороны Центробанка и не имеет российской лицензии.

БПИФ

БПИФ (биржевой паевой индексный фонд) – инструмент, похожий на ETF. Он также торгуется на бирже, придуман в России для возврата денег инвесторов в ПИФы, которые утратили свою популярность из-за непрозрачности и низкой доходности. Но есть существенные отличия от ETF:

1. Имеет чисто российскую юрисдикцию. В качестве контролирующих организаций также российские компании, которые тесно связаны с управляющей компанией. Например, ВТБ СпецДеп и ВТБ Регистратор у БПИФов от УК ВТБ.
2. Не обязательно следует конкретному индексу. Например, стратегии “вечного портфеля” от УК Тинькофф в БПИФах TRUR, TUSD и TEUR. В их состав входят акции, облигации, денежные средства и золото.
3. Не платят налог с дивидендов, что является конкурентным преимуществом, потому что ETF платят.
4. Некоторые БПИФы не сами собирают портфель из активов, следуя индексу, а покупают уже готовый иностранный ETF. Например, VTBA включает в свой состав ETF iShares Core S&P 500. За эту работу УК берет комиссию.
5. Комиссии иногда, но не всегда, выше комиссий за управление ETF. Например, Московская биржа рассчитала средние расходы: по ETF – 0,77 %, по БПИФ – 0,9 %.

ПИФ

ПИФ – самый старый инструмент на российском рынке. Его главное отличие от рассмотренных выше состоит в том, что паи не продаются на бирже, а только в управляющих компаниях.

Есть много разных видов ПИФов, но нас интересуют индексные. Принцип их формирования такой же, как у ETF и БПИФов: управляющая компания за комиссионное вознаграждение включает в фонд активы, следуя за выбранным индексом. Инвесторы покупают паи в УК и зарабатывают на росте их стоимости.

Полный список ПИФов можно посмотреть на InvestFunds. Я выставила фильтры и получила всего 5 индексных.

Инвестиции в акции фонда недвижимости REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционный фонд недвижимости. Его основной заработок идёт от сдачи в аренду. Покупая акции фонда, инвестор покупает часть недвижимости.

Эти фонды котируются в виде акций на фондовой бирже. В нашей стране нету ни одного отечественного REIT, который бы торговался на бирже. Зато таких компаний много в США.

После листинга иностранных акций на Санкт-Петербургскую биржу в 2014 году, у российских инвесторов появилась возможность покупать REIT фонды наших брокеров. Фонды будут хранится у инвестора на обычном брокерском счёте.

Что входит в обязанности REIT:

• Сдача недвижимости в аренду;
• Мониторинг состояния;
• Приобретают новые объекты (чаще всего в кредит);
• Продают некачественные;

Инвестиционный фонд занимается управлением, исключая какие-либо действия со стороны акционеров.

2.1. Отсутствие крупных сумм для старта

Начать инвестировать в американскую недвижимость через REIT можно практически с любой суммы. Цены на акции фонда начинаются от 20$. Поэтому эти инвестиции доступны для рядовых инвесторов с небольшими стартовыми капиталами.

При этом можно купить несколько фондов, чтобы диверсифицировать риски отдельных компаний.

Ниже представлен список крупных Reit и описания чем он занимается (в скобочках указан тикер на бирже):

• Realty Income Corp (O). Самые разные объекты недвижимости;
• Simon Property Group Inc (SPG). В основном это крупные торговые молы;
• SL Green Realty Corp (SLG). Специализируется на объектах на Манхеттене;
• Medical Properties Trust Inc (MPW). Медицинские госпитали;
• Welltower Inc (WELL). Дома для престарелых;
• Federal Realty Investment Trust (FRT);

Купить эти и другие акции можно через брокеров. Рекомендую следующих (сам работаю через них):

У них минимальные комиссии за торговый оборот, бесплатные пополнения и снятия денег. Доступен полный перечень финансовых инструментов на бирже.

Подробные инструкции по покупке акций можно прочитать в статьях:

2.2. Дивидендная доходность REIT составляет 3-5% годовых

Средняя дивидендная доходность REIT лежит в районе 3-5% годовых в долларах. При этом инвестор ещё зарабатывает на курсовом росте акций около 2-10% годовых. Назвать сумму точнее сложно, поскольку рынок акций имеет высокую волатильность. В зависимости от точки входа и текущей цены прибыль может существенно отличаться для разных инвесторов.

Высокая дивидендная доходность получается из-за того, что минимум 90% чистой прибыли компании должно идти акционерам. Это законодательное требование к фондам.

Почти все крупные REIT являются дивидендными аристократами.

Примечание

Дивидендный аристократ — это компания стабильно выплачивающая дивиденды. Ежегодная выплата всегда увеличивается.

Некоторые REIT платят дивиденды каждый месяц. Например, O и SLG.

На дивиденды от REIT не распространяются льготы от справки W-8BEN, поэтому налог составляет 30% Это уменьшает дивидендную доходность почти на 1/3, но всё равно остаётся одной из самых высоких на всём фондовом рынке.

Налог на дивиденды по иностранным акциям;

2.3. Широкая диверсификация по объектам

Каждый фонд владеет большим количеством объектов (исчисляется сотнями и тысячами). У большинства компаний недвижимость располагаются в разных штатах, поэтому это создаёт дополнительную диверсификацию от рисков.

Вся недвижимость разом не может пострадать, если только не случится какого-то супер форс-мажора. Но тогда возможно и деньги будут никому не нужны. Поэтому инвесторы несут минимальные риски.

На внебиржевом рынке существуют ETF на REIT. ETF является фондом содержащим множество компаний REIT в каком-то соотношении. Обычно ЕТФ копирует фондовые индексы, в данном случае, возможно, копирование компаний с той же долей веса, что они входят в индекс.

2.4. Отсутствие каких-либо действий

REIT фонды дают полную свободу инвесторам в плане времени. Фактически, акционеры просто наслаждаются постоянными дивидендами и более ничего не делают.

Более профессиональные инвесторы могут иногда заглядывать в квартальные и годовые отчётности компаний из своих инвестиционных портфелей, но многие даже этого не делают.

2.5. Высокая ликвидность

Акции можно в любой момент продать/докупить на фондовой бирже по рыночной цене. Поэтому они относится к максимально ликвидным инструментам.

Например, если на рынке будет распродажа, то можно докупать акции. Когда на рынках эйфория, то стоит сокращать свою долю в акциях.

2.6. Защита от девальвации рубля

Деньги лежат в американской недвижимости, которая котируется в долларах. Значит, российскому инвестору не страшна девальвация рубля. Это тоже дополнительный плюс к надёжности.

Risks of Non-Traded REITs

Non-traded REITs or non-exchange traded REITs do not trade on a stock exchange, which opens up investors to special risks.

Share Value

Non-traded REITs are not publicly traded, which means investors are unable to perform research on their investment. As a result, it’s difficult to determine the REIT’s value. Some non-traded REITs will reveal all assets and value after 18 months of its offering, but that’s still not comforting.

Lack of Liquidity

Non-traded REITs are also illiquid, which means there may not be buyers or sellers in the market available when an investor wants to transact. In many cases, non-traded REITs can’t be sold for a minimum of seven years. However, some allow investors to retrieve a portion of the investment after one year, but there’s typically a fee.

Distributions

Non-traded REITs need to pool money to buy and manage properties, which locks in investor money. But there can also be a darker side to this pooled money. That darker side pertains to sometimes paying out dividends from other investors’ money—as opposed to income that has been generated by a property. This process limits cash flow for the REIT and diminishes the value of shares.

Fees

Another con for non-traded REITs is upfront fees. Most charge an upfront fee between 9% and 10%—and sometimes as high as 15%. There are cases where non-traded REITs have good management and excellent properties, leading to stellar returns, but this is also the case with publicly traded REITs.

Non-traded REITs can also have external manager fees. If a non-traded REIT is paying an external manager, that expense reduces investor returns. If you choose to invest in a non-traded REIT, it’s imperative to ask management all necessary questions related to the above risks. The more transparency, the better.

REITs

As noted above, REITs own and operate real estate properties to produce and generate income, and offer shares on the public and private market to investors. There are three main types of REITs: Equity REITs, mortgage REITs, and hybrid REITs. Each brings a different scope to the table—from investment base to risk. Investors need to weigh out their investment goals before they decide to put their money into any one of these REITs.

Equity REITs

Nearly 90% of all REITs are equity REITs. Real estate investment trusts in this category own or invest directly in real estate properties that are income-producing. This means the revenue they generate comes directly in the form of rental income earned from those properties. Properties range from shopping centers, apartment and condominium buildings, corporate office spaces, health care homes, and even storage spaces. According to reit.com, more than $2 trillion in real estate assets are owned by equity REITs.

These REITs are required to pay out a minimum of 90% of their income to shareholders in the form of dividends.

Equity REITs must pay shareholders a minimum of 90% of their income in the form of dividends.

Mortgage REITs

Mortgage REITs invest in property mortgages. Some mREITs, as they are commonly called, may buy mortgage-backed securities (MBS)—both residential or commercial MBSs. Others buy or originate mortgage offerings to borrowers and property owners. These REITs make money from the interest from price appreciation in the value of the MBS or from the interest collected from mortgage loans.

These REITs provide investors with access to the mortgage market, while giving them the liquidity and transparency of the public equities.

Hybrid REITs

These types of REITs comprise the smallest percentage of the REIT sector. They are a combination of equity and mortgage REITs. They invest directly in both properties and mortgage loans. By investing in hybrid REITs, investors get the benefit of both equity and mortgage REITs in one asset. Although they may invest in both physical real estate and mortgages/MBSs, they are usually weighted more heavily in one over the other.

Investing in hybrid REITs comes with very low volatility and regular income that comes from property appreciation and dividend payouts.

Tax Advantages of REITS

REITs do not have to pay income taxes if they comply with certain federal regulations. REITs must distribute at least 90% of their taxable income annually to shareholders as dividends and distributions. At least 75% of the REITs’ assets must be in real estate, cash, or U.S. Treasuries, with at least 75% of the income coming from rents, mortgages, or other real estate investments.  REIT shares must be held by a minimum of 100 stockholders.