Образец письма-претензии арендодателю

Содержание письма о расходах на проведение ремонта

Необходимость писать письмо арендодателю у арендатора может возникнуть в следующих ситуациях:

• арендодатель не исполняет своей обязанности по проведению ремонта — арендатор предъявляет претензию, заявляя о своем праве выполнить ремонтные работы за свой счет, а затем взыскать сумму осуществленных расходов с арендодателя;
• результатом проведения работ станут неотделимые улучшения, требующие согласия на них арендодателя, а в случае предусмотренного договором возмещения их стоимости — согласования этой стоимости для получения от арендодателя средств при возврате ему предмета аренды;
• в соответствии с условиями договора затраты на ремонт арендодатель должен возместить арендатору, и арендатор сначала предварительно согласовывает объем расходов на ремонт, а затем извещает о фактически израсходованных суммах, причем как в 1-м, так и во 2-м обращении может иметь место предложение о способе возмещения расходов (оплатой денежными средствами или зачетом в счет арендной платы).

Письма составляются на бланке отправителя с соблюдением обычных необходимых требований к такому документу (наименование и адрес отправителя и получателя, исходящий номер и дата, подпись и печать отправителя). В текстовой части излагается суть обращения и перечисляются прилагаемые к письму бумаги.

В качестве образца письма арендатора арендодателю на нашем сайте предлагается вариант этого документа, содержащий сообщение об израсходованных арендатором суммах на текущий ремонт, возмещение которых предусмотрено договором.

Как составить обращение

Все изменения в договор вносятся только по взаимному согласию сторон (ст. 421 ГК РФ). Арендатор пишет запрос о предоставлении арендных каникул, а собственник соглашается или отказывается корректировать первоначальные условия. Помните, что арендодатель не обязан снижать стоимость услуг по аренде нежилого помещения.

Вот инструкция, как написать письмо с просьбой снизить аренду из-за распространения коронавируса:

1. Укажите реквизиты сторон — компании-арендатора и владельца арендуемого помещения.
2. Опишите проблему: как ограничительные меры повлияли на ваше предприятие. Подробно расскажите о причинах вашей просьбы и негативных последствиях отказа.
3. Сошлитесь на законодательные нормативы. У просьбы об уменьшении аренды есть основания — ст. 19 98-ФЗ и региональные правовые акты.
4. Запросите перенос сроков оплаты.
5. Зафиксируйте новую сумму платежей и сроки их перечисления.

Примерное письмо арендодателю с просьбой снизить арендную плату выглядит следующим образом:

Если арендодатель согласится, вам придется подписать дополнительное соглашение о снижении и отсрочке. Не пришли к договоренности? Пишите обоснованное заявление в арбитраж и требуйте уменьшения ежемесячных выплат через суд.

Формирование письма арендодателю о ремонте

В процессе деятельности в арендованном помещении его состояние может ухудшаться. В договоре отражается на ком лежит обязанность проведения ремонта. В связи с тем, что ремонт, осуществляемый арендатором приведет к снижению доходов арендодателя посредством списания расходов по ремонту на арендную плату, в договоре должны быть определены сроки проведения ремонта и порядок согласования.

В общем случае согласование должно осуществляться в письменной форме.

Ремонт может быть произведен за счет:

• средств и сил арендодателя
• средств и сил арендатора
• средств арендодателя и сил арендатора
• средств арендатора и сил арендодателя

В любом случае арендодатель должен поддерживать помещение в надлежащем виде. Расходы по ремонту пойдут в счет будущей арендной платы.

Письмо составляется в свободной форме с указанием:

• наименование арендодателя
• реквизитов арендатора
• обращение
• текст письма
• дата составления
• подпись с расшифровкой и должностью

Арендатор может заранее договориться с арендодателем о проведении ремонта своими силами исходя из специфики своей деятельности, что при заключении договора должно быть отражено. В обязанности арендодателя водит поддержание нормального состояния помещения, а не изменение под специфику деятельности, поэтому в такой ситуации арендодатель не обязан возмещать все убытки по проведенному ремонту, а только те, что касаются непосредственного ремонта конструкций.

Пример реакции собственника на необходимость проведения ремонта

При проведении ремонта необходимо независимо от условий договора согласовать проводимые работы

Важно! При проведении ремонта арендатором, арендодатель возмещает расходы только на неотделимые улучшения по окончании срока договора, компенсация составит в сумме на момент возврата объекта аренды, т.к. рыночная стоимость улучшений, может снизиться к моменту их получения арендодателем, что может оценить независимый оценщик

Формирование договора аренды

Договор для наличия юридической силы заключается в письменной форме. Форма договора законодательно не закреплена и определяется сторонами договора в зависимости от специфики использования арендованного помещения. Правильно сформированный договор является основой отсутствия разногласий сторон. На практике определена информация, которая должна быть отражена. В договор включается:

УВЕДОМЛЕНИЕ о снижении арендных платежей из-за коронавируса

Между ИП Сидоровым А.А. (далее – Арендатор) и ООО «Лютик» (далее – Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 7 от 23.04.2019 (далее – Договор), расположенного по адресу: Лубянский проезд 5/2, стр. 30 (далее – Помещение). В соответствии с п. 3 Договора, Помещение имеет кадастровый номер 33:44:34343:343434 и имеет площадь 150 кв.м.

В соответствии с п. 7 Договора за пользование Помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 100 000 руб.

До настоящего момента Арендатор своевременно и добросовестно ежемесячно вносил указанную арендную плату, а также компенсировал коммунальные расходы в пользу Арендодателя в соответствии с условиями Договора.

Вместе с тем, с учетом пандемии коронавируса, а также вступления в силу актов государственных органов законодательной и исполнительной власти, издаваемых в целях борьбы с ней, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Арендатор и Арендодатель исходили при заключении Договора. Так, Арендатор лишен полноценной возможности использовать Помещение в связи с режимом повышенной готовности, кроме того по тем же причинам у Арендатора отсутствует приток новых клиентов, на неопределенный срок арендодателями полностью закрыты точки продаж, контрагентами в связи с форс-мажорными обстоятельствами не исполняются обязательства по договорам с Арендатором – все это лишает возможности Арендатора поддержания своего бизнеса в привычных условиях, а именно реализовывать товар даже в минимальных объемах и получать прибыль из своей предпринимательской деятельности, что, в свою очередь, делает невозможным внесение арендной платы в пользу Арендодателя на прежних условиях Договора.

Деятельность Арендатора входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (что отражено в п.8 указанного Перечня), утвержденный постановлением Правительства РФ от 03 апреля 20__ г. № 434.

Арендатор обращает внимание Арендодателя на то, что п.1-3 ст.19 Федерального закона от 01.04.20__ N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено следующее:

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 20__ году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 20__ года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 20__ года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 20__ года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 20__ года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. msk-legal.ru

Арендатор настоящим уведомлением для продолжения арендных отношений предлагает Арендодателю подписать с ним Дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым Договор будет изменен следующим образом:

1)         Стоимость арендной платы за пользование Помещением, начиная с 25 марта 20__ года до окончания действия Договора, устанавливается для Субарендатора в размере 25 000 рублей.

Приложение:

1.     Дополнительное соглашение к Договору о снижении аренды;

_____________/ Сидоров А.А./

01.05.20__ г.

Уменьшение арендных платежей в судебном порядке

   Если не получилось уменьшить размер аренды по соглашению сторон, тогда арендатор вправе обратиться за снижением аренды с иском в суд.

   До обращение в суд арендатор должен предпринять меры по уменьшении аренды по соглашению сторон, т.е. обратиться с заявлением. Кроме того, необходимо зафиксировать определенные основания, по которым должна быть снижена плата по аренде.

   В судебном порядке арендатор будет предъявлять к арендодателю те же требования, что и в заявлении о снижении, обосновывая свою позицию о наличии оснований для такого снижения.

   Арендодатель в свою очередь, скорее всего, будет возражать и предоставлять доказательства, опровергающие доводы истца.

   По результатам состязательного процесса судом будет вынесено соответствующее решение, которым требования арендатора либо будут удовлетворены, либо нет.

Какие документы есть еще:

• Все документы из раздела «Заявление»
• Рубрикатор всех типовых образцов и бланков документов

Что еще скачать по теме «Заявление»:

• Форма бланка заявления для предоставления муниципальной услуги «Оформление и выдача договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками, находящимися в собственности Егорьевского муниципального района и государственной собственности до разграничения»
• Примерная форма заявления главе Раменского муниципального района о приобретении прав на земельный участок на территории Раменского муниципального района Московской области
• Исковое заявление в арбитражный суд о расторжении договора инвестиционного товарищества, заключенного с указанием цели в качестве отменительного условия
• Образец заявления на получение путевки в стационарное учреждение социального обслуживания (заполняется на детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей)
• Исковое заявление спасателя людей, принявшего участие в оказании услуг по спасанию, в суд общей юрисдикции о выплате доли из суммы, присужденной спасателям за предотвращение (или: уменьшение) ущерба окружающей среде

• Важные нюансы при покупке фирмы
• Процесс переписки квартиры на другого человека
• Процесс получения визы в США
• Процесс продажи машины
• Процесс строительства гаража (с бюрократической точки зрения)
• Строительство частного дома в городской черте

Как составить отказ

Правительство обязало предоставить льготы тем арендаторам, которые используют государственное или муниципальное имущество. Для коммерческой аренды недвижимого имущества действуют такие правила (ст. 19 98-ФЗ):

1. При введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к владельцу с просьбой об отсрочке оплаты.
2. Арендодатель в течение 30 дней заключает дополнительное соглашение на отсрочку.
3. Стоимость аренды изменяется по соглашению сторон.

Это значит, что собственник принимает решение об уменьшении ежемесячных платежей (по запросу плательщика) и согласовывает его с арендатором. Если вы не согласны на понижение выплат, составьте аргументированный отказ. Обоснуйте принятое решение и сошлитесь на законодательные нормы. Предложите плательщику иные скидки при наличии такой возможности. Если вы не хотите терять клиента, поблагодарите его за долгосрочное сотрудничество и предоставьте ему возможность принять альтернативное решение в рамках действующего договора.

Вот как выглядит отрицательный ответ арендатору на просьбу о снижении аренды от владельца помещения:

Ответ арендодателя

Согласно законодательству ответ арендаторам на просьбу уменьшить арендную плату арендодатель отправляет в течение 30 дней с момента обращения. В этот же срок арендодатель обязан заключить допсоглашение с соблюдением перечисленных выше требований. Никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе. Независимо от даты подписания соглашения, оно действует на установленных правительством условиях.

Образец письма о снижении арендной платы – риск потерять помещение или победить?

Бизнес – это риск. В большинстве случаев предпринимательская деятельность строится на аренде помещения торгового или промышленного назначения. Но в какой-то момент стоимость аренды становится бременем – как говорится, и бросить жалко, и тащить дальше нет возможности. Тем более постоянно меняется экономическая ситуация в стране, и не в лучшую сторону.

Первое, что приходит на ум каждому арендатору, – уменьшить ставку по аренде помещения. Действительно, в некоторых случаях такие меры могут спасти финансовое положение, но самое главное – суметь убедить арендодателя.

Способы борьбы за уменьшение арендной ставки

Прежде всего наниматель не должен думать, что собственник помещения заинтересован в том, чтобы его недвижимость пустовала. Никогда не нужно пренебрегать письмами арендодателю о снижении аренды – такой способ переговоров может быть намного эффективнее, чем устные беседы.

Условия договора

Практически нет сомнений, что все арендаторы в момент подписания договора мало задумывались о том, что в скором времени могут измениться условия и повлечь за собой невозможность оплаты по сделке. Тем не менее перечитайте весь договор, возможно, все-таки там предусмотрены условия, которые позволят повлиять на арендодателя.

Если договор подписан достаточно давно и на условиях оплаты в эквиваленте к иностранной валюте, то в данном случае арендатору следует приложить максимальные усилия, чтобы перейти на рублевые отношения.

Образец письма о снижении арендной платы в этом случае будет выглядеть так:

“… Наши компании сотрудничают много лет, и мы никогда не нарушали условий договора, вовремя вносили арендную плату. Однако экономическая ситуация в стране сильно изменилась, курс валют повышается практически каждый день и по отношению к курсу на момент заключения договора изменился на ___%. магазина становится нерентабельным.

На основании вышеизложенного просим пункт 3.2.8 договора аренды… изложить в следующей редакции (то есть изменить валюту договора на рубли)…”

Альтернативные варианты аренды

https://youtube.com/watch?v=DdG5D2mGqBQ

Образец письма с просьбой о снижении арендной платы в данном случае может быть составлен следующим образом:

Торг

Никогда не стоит забывать, что предупредить повышение оплаты за аренду намного проще.

Скорее всего, что в договоре предусмотрено условие, при котором арендодатель вправе пересматривать арендную ставку 1 раз в год, раз в квартал или в полгода.

Арендатору в такой ситуации не стоит молчать, а до даты, когда арендодатель может выступить с предложением о повышении, написать собственное «жалобное» письмо.

«… В связи со сложной экономической ситуацией в стране и снижением покупательской способности прошу Вас снизить аренду на 10%. В свою очередь обязуемся по-прежнему в полной мере и своевременно выполнять все условия договора…».

В идеале в образцах писем арендодателю о снижении арендной платы лучше указать немного больший процент, чем тот, который собственник помещения имеет право указать в требовании об увеличении.

Предупреждающие меры

Если же вы только собираетесь заключать договор аренды, то чтобы в скором времени не составлять образец письма о снижении арендной платы, узнайте, что желает собственник помещения.

Чаще всего он хочет получить арендную плату за несколько месяцев. В этом случае заручитесь гарантией, что на протяжении, к примеру, 2 лет она не будет пересматриваться. Возможно, собственник помещения не хочет постоянно искать новых арендаторов, значит, гарантируйте ему, что не собираетесь уходить с места локации на протяжении 2-3 лет или более.

Если помещение не в самом лучшем виде, то чтобы не составлять со временем образец письма о снижении арендной платы или не требовать проведения ремонта, договоритесь с арендодателем о проведении его собственными силами, но с компенсацией за счет платы. Естественно, заручитесь гарантиями, что в этом случае не будет пересматриваться цена договора, к примеру, из-за того, что собственник помещения получит неотъемлемые улучшения помещения, которые даже при съезде наемщика останутся владельцу.

Если окна выходят на стену соседнего здания, то это тоже можно расценивать как понижающий коэффициент при определении стоимости аренды.

Поэтомуписьма арендателю о снижении аренды, образцы которых мы привели в статье,должны быть обоснованными и четко выражать требования.

Как составить письмо арендодателю

Как в условиях РПГЧС составить письмо, в котором содержится просьба уменьшить арендную плату или предоставить отсрочку по ее уплате:

1. Составьте текст в произвольном виде — унифицированной формы нет. Заполните шапку, напишите название арендатора, поставьте дату, укажите название и реквизиты своей организации, обратитесь к руководителю организации по имени и отчеству.
2. Напишите преамбулу, перечислите нормативные акты, на основе которых вы имеете право рассчитывать на отсрочку по уплате аренды и/или на ее снижение. Приведите доказательства необходимости введения «каникул» — ссылайтесь на ограничения в отношении деятельности вашей компании, принятые в связи с коронавирусом. Если ОКВЭД вашей фирмы не входит в перечень пострадавших отраслей, приведите конкретные показатели выручки и уровень ее снижения, количество посетителей или рабочих дней в месяц.
3. В основной часть напишите четко сформулированную просьбу снизить плату или предоставить отсрочку платежей в соответствии с законодательством.
4. Имеет смысл посмотреть порядок уведомления о форс-мажоре в вашем договоре с арендодателем. Если указан срок уведомления — постарайтесь в него уложиться.
5. Направьте арендодателю письмо. Если он готов пересмотреть договор и расчеты, заключите дополнительное соглашение. Оно оформляется так же, как и основной договор аренды (п. 1 ст. 609, ст. 651 ГК).

Что должно быть указано

Письмо должно содержать следующую информацию:

• реквизиты арендатора;
• данные арендуемого объекта;
• основные условия оферты.

Такое письмо не влечет за собой наступления каких-либо юридических обязанностей. Оно лишь фиксирует желание одной из сторон заключить формальную сделку.

После согласования всех условий, участники могут заключить промежуточный договор.

Важно! Предварительное соглашение не является основанием для обращения в суд, с целью заставить подписать официальный контракт.

Однако этот же документ может стать доказательством в случае спорной ситуации после подписания сделки.    

Образец оферты можно увидеть на фото ниже.

Неотделимые улучшения имущества и их амортизация

В отношении отделимых улучшений вопрос законодательно решен однозначно: они — собственность арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ) и амортизируются им (п. 4 ст. 623 ГК РФ). С неотделимыми улучшениями все сложнее:

1. Они могут быть возмещены арендодателем при возвращении ему имущества, если осуществлялись с его согласия (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Право их амортизировать в этом случае закреплено за арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ).
2. Несогласованные улучшения неотделимого характера (исключением являются вложения в имущество арендуемых предприятий) возмещаться не должны (п. 3 ст. 623 ГК РФ) и не могут амортизироваться арендатором (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Для обеих вышеуказанных ситуаций возможны варианты, закрепленные в тексте договора. Один из них: улучшения согласовывают с арендодателем, но их стоимость он не возмещает. Такой вариант позволяет арендатору считать улучшения неотделимого характера своей собственностью (п. 4 ст. 623 ГК РФ) и амортизировать их (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Отсрочка или снижение арендного платежа в период коронавируса

Законодатель в качестве противокризисных мер в период распространения коронавирусной инфекции разработал и принял нормы, защищающие права арендаторов недвижимого имущества (кроме жилых помещений) различных форм собственности:

• государственной;
• муниципальной;
• частной (юридических и физических лиц).

ВАЖНО!

Общий период отсрочки — с момента введения РПГЧС до 1 октября 2020 года. Он делится на два этапа:

1. Период РПГЧС — арендатор направляет письмо арендодателю с просьбой снизить арендную плату и/или предоставить отсрочку, затем не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти суммы включены в аренду и он от них не освобожден.
2. Период со дня окончания РПГЧС до 1 октября 2020 года. Арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Если арендатор в период РПГЧС не смог пользоваться арендованным имуществом, он вправе требовать не только отсрочки, но и уменьшения арендных платежей. Долг за период отсрочки погашается следующим образом (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439):

1. Стороны самостоятельно заключают допсоглашение об отсрочке.
2. К условиям такого соглашения установлены обязательные требования:

• начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года;
• периодичность уплаты — равными частями не чаще одного раза в месяц;
• размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды.

1. Режим повышенной готовности введен 05.03.2020г. в соответствии с Указом мэра Москвы №12-УМ, в Московской области — 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением губернатора МО от 12.03.2020 №108-ПГ.

Для остальных обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год в новом законе напрямую не установлена. Поэтому получить положительный ответ на просьбу о снижении арендной платы и изменить договор получится только по соглашению сторон.

Очевидно, что арендодатель не переложит все риски на арендаторов, как бы ему ни хотелось — условия договоров придется менять. Используйте гибкие предложения и помните, что арендодатель сформирует юридическое обеспечение исполнения обязательств во всех случаях — это позволит сохранить договорную дисциплину и снизит возможные злоупотребления своим правом.