Какие вопросы задавать продавцу при покупке дачи или земельного участка

Проводим просмотр квартиры правильно

Во время просмотра рекомендуем воспользоваться следующими советами:

Выбирайте для просмотра светлое время дня. Если продавец настаивает на просмотре вечером, это повод усомниться в его добросовестности. Искусственное освещение способно завуалировать многие недостатки квартиры, которые были бы заметны при дневном свете.

На какие моменты в первую очередь обращать внимание?

Фасад дома и сам подъезд способны рассказать немало. Соседи, проживающие на одной площадке, могут весьма существенно повлиять на ваше качество жизни в новой квартире

Постарайтесь проверить качество звукоизоляции в помещении в полной тишине, чтобы понять, насколько сильно в квартире слышен шум с проезжей части.
Если в квартире есть перепланировка, обязательно попросите документы, подтверждающие ее законность, в противном случае вы имеете серьезное основание для торга.
Начните просмотр с проверки коммуникаций – посмотрите электропроводку, радиаторы, трубы – это очень важно, если в ближайшее время вы не планируете делать капитальный ремонт. Зимой или холодной осенью вы сможете оценить качество работы отопительной системы, но понять, насколько комфортабельна квартира, когда за окном жара, зимой вам будет непросто

Теплопроводные характеристики дома – важный момент при выборе квартиры.
Тщательно осмотрите стены, углы и оконные откосы – обнаружение черных пятен может говорить о наличии грибка, который пытались отмыть перед приходом покупателей. Все знают, насколько губительна для здоровья плесень и как трудно с ней бороться. Если вы обнаружили следы сырости в квартире, находящейся на первом этаже, это говорит о недостаточной вентиляции подвального помещения.
Помимо стен и коммуникаций, скрупулезно осмотрите полы, потолки, двери (как внутренние, так и входные), стеклопакеты на окнах, сантехнику, а также общее состояние санузлов, поскольку все эти места являются наиболее дорогими и затратными по времени в плане ремонта.
Недавно законченный косметический ремонт должен скорее насторожить, чем обрадовать – возможно, владельцы квартиры пытались таким образом скрыть изъяны. В «обжитом» ремонте будут видны все недостатки, поэтому такое состояние квартиры с точки зрения покупателя является предпочтительным.

Если вы выполнили все вышеуказанные рекомендации и результат осмотра вас удовлетворил, то переходим к следующему этапу.

Вопрос № 2: Почему вы выбрали именно такой тип строительства?

— При выборе типа строительства будущего дома я остановился на каркасном. На мой взгляд, это быстро, качественно и современно. Но при этом нужно понимать, что качество материалов может быть разным. Хороший каркасный дом не обязательно будет дешевле газосиликатного. Однако есть очевидные преимуществакаркаса»: скорость возведения, адекватный срок эксплуатации и ремонтопригодность в дальнейшем.

Тем не менее, строительство этого домапод ключ» заняло у меня около двух лет. Первый год я занимался участком и проектированием, еще около года ушло на строительство и минимальную отделку.

Стены в доме — гипсостружечная плита, которую, после шпатлевки швов нужно покрыть декоративной штукатуркой или краской. Никакой дополнительной трудозатратной отделки не требуется. Связующее звено — «гипс», который держит точечную нагрузку до 25 кг. Это значит, что на стену можно будет повесить даже очень тяжелую картину.

Как проверяются при покупке земельные участки?

Практика показывает, что с проверкой дома и продавца у покупателей возникает обычно меньше проблем и затруднений, нежели с участками. Это объясняется массой юридических нюансов и законов, которые нужно знать, чтобы не попасть впросак, покупая дом.

Разберем основные ситуации и ошибки, с которыми сталкиваются покупатели загородного жилья.

Ошибка 1. Приобретение земельного участка не той категории

Земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, должен относиться к категории земель населенных пунктов с разрешенной эксплуатацией под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенной эксплуатацией под дачное строительство. В противном случае построенный на таком участке дом будет считаться незаконной постройкой.

Что может ждать покупателя в этом случае? В ходе любой проверки на него может быть наложено административное наказание в виде штрафа, и даже изъятия участка и сноса построек.

Помимо этого, нужно проверить все необходимые документы у хозяина участка и удостовериться в том, что именно он является собственником, и он не обременен никакими судебными тяжбами

Важно особенно уточнить, не сдан ли дом в аренду, залог, не состоит ли в договоре о дарении и т.д

На практике нередко возникают такие ситуации, когда дом построен на земле категории сельскохозяйственного назначения, не предназначенной для дачного строительства, при этом продавец клятвенно заверяет, что получит это разрешение. И перед вами встает трудная задача: верить продавцу или нет? Идти ли дальше в такую сделку — решать только вам. Внимательно выслушайте все приводимые им доводы, оцените степень вашего риска, ведь за неприятные последствия будете отвечать только вы.

Невольно напрашивается следующий вопрос: можно ли получить такое разрешение и как скоро? Такое разрешение можно получить, но крайне сложно. Тем более, что там существуют ограничения по площади занимаемого участка.

Ошибка 2. Не проведенные геологические исследования участка

К сожалению, довольно частая и банальная ошибка среди покупателей. Многие выбирают участок только «глазами»: живописное место, наличие водоема, вокруг лес, красивый склон и многое другое. При этом не оценивают участок с точки зрения пригодности земли: без изучения свойств грунта и грунтовых вод, проведения инженерно-геологических исследований, наличия охранных зон и т.д.

Если дом с участком продаются в живописном месте: возле леса, реки или озера, лучше смотреть на такие истории с разумным скепсисом. Спросите себя: вы бы продали такую недвижимость?

На практике нередко такие объекты продаются именно из-за проблем с землей: грунтовые воды располагаются поверхностно и затапливают здание, почвы двигаются и создают оползни и трещины в доме, в земле расположен какой-то трубопровод и многое другое. Конечно же, все это может разочаровать вас, но лучше обойти такой объект стороной, чем получить «головную боль» на долгие годы.

Ошибка 3. Отсутствие коммуникаций

Электричество, отопление, канализация, водопровод составляют важную составляющую нашего комфорта и уюта. Поэтому не стоит идти на поводу продавца, если он говорит, что «не успел провести», «все будет через год» и все в таком духе. Поверьте, если бы можно было подключить нужные коммуникации, он бы давно это сделал. А раз не сделал — значит это невозможно или стоит баснословных денег.

Подумайте, стоит ли покупать дом без газа, если на рынке тысячи объектов уже с газовым отоплением. Стоит ли обсуждать покупку недвижимости без канализации и водопровода, когда этими системами уже оснащены большинство коттеджей Подмосковья. Возможно лучше вернуться к поискам, и поискать другие варианты.

Ошибка 4. Риски, связанные с юридической ответственностью

Если продавец выполняет все переговоры опосредованно через агентов по недвижимости, то стоит, по меньшей мере, задуматься, почему это так происходит. Если вы уверены в надежности агента и продавца, то волноваться нет смысла.

После уточнения всех этих деталей, дальнейшим шагом является прохождение всех этапов сделки:

1. Подготовка всех документов;
2. Подписание договора о купле-продаже;
3. Проведение оплаты и взаиморасчетов (возможны через банк);
4. Регистрация договора купли-продажи;
5. Передача недвижимости новому хозяину.

Мы уже подробно писали об этапах сделки купли-продажи в предыдущих статьях, поэтому здесь на них останавливаться не будем. Если вам необходима помощь в сопровождении сделки покупки дома с участком, вы можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости.

Как правильно оформить документы?

Кроме пакета документов на дом и землю, обеим сторонам сделки необходимы оригиналы паспортов, а также письменное согласие другого супруга на проведение сделки по купле-продаже данной недвижимости.

При передаче задатка составляется договор, где указываются:

• сведения о продавце, покупателе;
• особенности и теххарактеристики объектов;
• полная рыночная стоимость;
• сумма задатка;
• срок предполагаемого подписания основного договора, дата внесения оставшейся части суммы.

Настоящий и будущий владелец недвижимости составляют и подписывают договор о купле-продаже в трех экземплярах. Это необходимо, поскольку по экземпляру нужно продавцу, покупателю и для передачи в Росреестр. Договор можно заключить с участием нотариуса, любого другого юриста или вообще без них. Можно составить два разных договора: отдельно на землю и на дом.

В договоре должно быть указано:

• название документа;
• дата его заключения и место;
• перечень, где указаны все объекты, которых касается договор;
• описание каждого объекта для его идентификации: где находится, площадь, инвентаризационный номер, данные о регистрации;
• сумма сделки — как вся, так и отдельно на каждый объект;
• дополнительные условия, информация.

После окончательного расчета участники сделки подписывают договор приема-передачи имущества и соответствующий акт.

Для госрегистрации будут нужны те же бумаги, что и для купли-продажи, сам договор об этой сделке, подписанный обеими сторонами, а также акт передачи. При регистрации необходимо оплатить госпошлину и приложить квитанцию об оплате к документам.

Комментариев нет

Поищите следы конденсата

Конденсат – главное свидетельство ошибок в вентиляции и утеплении дома и главная причина биологического разрушения деревянных конструкций (а попросту – плесени и гнили). Если он есть, то рано или поздно в доме появятся и грибы. Следы конденсата в виде характерных разводов хорошо видны на не защищенных укрывными красками деревянных поверхностях даже после высыхания. Эти следы глубокие – стереть или сошлифовать их практически невозможно. Ищите разводы в основном на стыках, углах, под потолком, на чердаке. Если они обнаружены в нескольких местах, их причина – конденсат. Если в одном – возможно, это проникновение в дом дождевой влаги, которое теоретически можно найти и устранить. Но сначала придется купить дом, а потом уже выяснится, велика ли проблема и во что обойдется ее ликвидация. Поэтому не стоит рисковать, если только продавец существенно не сбавит цену.

Тематические блоки

Документация собственника

Какие документы должны быть у собственника? Документы на квартиру и на земельный участок (если он есть). Мало того, чтобы они были, они должны быть в надлежащем состоянии. Все сведения из них должны быть достоверными. Это касается технических характеристик, состояния, состава строений, площади и т.д.

Поэтому тщательно проверяют правоустанавливающие документы на квартиру и техпаспорт на нее. В них не должно быть ошибок и они должны быть зарегистрированы в органе юстиции.

Техническое оснащение здания

Зачем проводить техническое обследование дома, в котором покупают квартиру? Эта процедура сыграет на руку тем, кто покупает ее на вторичном рынке, а иногда даже в новостройке. Это делают для того, чтобы убедиться в том, что ничего не угрожает после переезда безопасности граждан, их здоровью и жизни. При обследовании иногда выявляют недостатки, которые устраняют и спокойно въезжают в новую жилплощадь.

Оценивают техническое состояние конструкций, точные параметры объекта и пригодность к эксплуатации. Не всегда проводят техническое обследование дома, где хотят приобрести квартиру. Это делают только тогда, когда замечают трещины в стенах.

У Продавца есть документы на перепланировку, но Покупатель видит, что им были снесены все капитальные стены.

Заключение о техническом состоянии всегда предоставляют желающим приобрести жилье в новом доме, чтобы впоследствии ничего не мешало заключению сделки.

Больше информации об осмотре квартиры перед покупкой вы найдете тут.

Придомовая территория и прочая инфраструктура

Что Покупатель продает вместе с квартирой? Иногда так бывает, что в придачу к ней он получает земельный участок и гараж

Важно поинтересоваться, есть правоустанавливающие документы на эти объекты недвижимости или нет. Цену на них включают в цену на квартиру, и впоследствии расстраиваются новые владельцы, если один из документов будет не в порядке

Иные юридические тонкости

Прежде чем заключать договор «Купли-Продажи», проверяют юридическую чистоту объекта. Изучают тщательно историю квартиры, всех, кто владел ее в прошлом. Не проведя тщательный анализ, впоследствии можно остаться без квартиры и без денег. Что надо обязательно потребовать у продавца?

• Справка о психическом и физическом здоровье.
• Справка об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости.
• Справка о наличии/отсутствии психических расстройств и неврологических заболеваний, из-за которых у владельца могут быть проблемы с памятью.

Справки из списка выше запрашивают, чтобы предотвратить судебные разбирательства и споры. В противном случае не удастся доказать свои права на владение квартирой из-за того, что прежний владелец был недееспособным. Покупая квартиру и выяснив, что владелец получил ее в наследство, узнают, сколько дней прошло со дня смерти родственника. Также уточняют юридические основания для перехода жилища к нему и знакомятся со всеми решениями суда, если по ее поводу были споры.

С осторожностью покупают комнату, если владельцев несколько. У каждого из них есть доля, и в первую очередь при продаже один должен предложить ее другому

Случаи отказа от ее покупки – редкое явление. Чаще именно второй собственник приобретает жилье у первого.

При появлении третьего претендента на него возникают споры, а если еще один из собственников не поинтересовался у другого на предмет покупки его доли, то сделку оспаривают в суде, руководствуясь ст.250 ГК РФ. У Хозяина интересуются, была ли квартира в залоге у кредитных организаций или нет? Он может не ответить на него честно. Лучше перепроверить полученную информацию через сайт Госуслуг.

Вопрос третий: о правоустанавливающих документах

Для чего необходима эта информация? Узнав о типе правоустанавливающего документа, вы будете понимать возможный дальнейший сценарий развития событий. Если квартира досталась продавцу по наследству менее 3-х лет назад, возможно, вместе с ней вы получите имущественные претензии тех, чьи права были нарушены. При этом не имеет значения, какая была форма наследования – по закону или по завещанию.

Рискованным для покупателя будет и вариант, когда в качестве документов выступает договор пожизненной ренты – в этом случае также могут возникнуть проблемы.

Квартира находится под залогом? Это также является фактором, осложняющим процесс проведения сделки. Чтобы провести ее, вам однозначно потребуется помощь квалифицированного юриста.

Документы, необходимые для покупки квартиры

Оказание в Москве юридической помощи при покупке квартиры может сводиться к подготовке пакета документов, которые обязательно нужны для оформления сделки и регистрации прав собственности:

• Свидетельство, подтверждающее право собственности гражданина на объект жилой недвижимости, выданное службой, занимающейся картографией, государственной регистрацией и кадастром;
• Выписка ЕГРН;
• Соглашение о купле-продаже имущества;
• Акт, подтверждающий приём и передачу объекта, а также прав собственности на него;
• Соглашение о передачи права пользоваться жильём;
• Договор о предоставлении кредита, прошедший процедуру государственной регистрации, если речь идёт о получении кредита.

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни». Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений

Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет

ПОХОЖИЕ МАТЕРИАЛЫ

5

1

Когда-то внешний вид дома определялся его материалом. Но современные технологии позволяют …

5

Свобода одного заканчивается там, где начинается свобода другого. Об этом известном выражении часто …

Деревянный дом усаживается. Из этого следует, что кровля и стены могут «загулять». Какую архитектуру …

4

После того как строители ушли, деревянный дом начинает жить своей жизнью – он усаживается, шевелится …

5

Термодревесина уверенно завоевывает симпатии строителей, архитекторов и тех покупателей, кто …

1

После того, как проведена шлифовка деревянных стен, не откладывайте внутреннюю отделку на потом. …

Наконец-то строительство бревенчатого дома завершено. Как действовать, чтобы внутренняя отделка …

1

Не для того мы ставим бревенчатый дом, чтобы зашить его стены изнутри панелями и заклеить …

5

2

Мы все разные. И у нас разное представление о том, каким должен быть Дом. Однако есть фактор общий …

Прошлой зимой вы столкнулись с проблемой: в одной комнате значительно холоднее, чем в других. …

5

3

Строительство домов из клееного бруса проходит в несколько этапов.

С каждым годом популярность домов из клееного бруса растет. Потенциальных домовладельцев не смущает …

4

Театр начинается с вешалки, а дом – с проекта. Всего лишь комплект бумаг, но именно он, если …

1

Холодное время года для возведения дома из бревна – не преграда.

2

Многие привыкли думать, что строительство дома – процесс сложный и очень долгий. Мы представляем …

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
3. выписку из реестра БТИ;
4. документы о праве собственника на построенное здание;
5. личный паспорт и идентификационный код;
6. государственный приватизационный акт на землю;
7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

• справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
• справка о прописанных в доме людях;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Какие документы обязательно нужно проверить

Нужно обратить внимание на несколько нюансов:

1. Проверить основание владения жильем и землей. Акт приемочной комиссии и акт о вводе в эксплуатацию подтверждают, что на участке возведена законная постройка. Когда домик в деревне по другим основаниям получен, нужно ознакомиться со свидетельством о праве наследования, а также договором дарения.
2. Техническая документация. Выдается бюро технической инвентаризации. Здесь содержится план земельного надела, описание строений, их технического состояния и стоимость.
3. Поэтажные планы на строения, расположенные на земельном наделе.
4. Справка о прописанных гражданах. Нужно точно знать при покупке о том, кто в нем прописан. Ведь никому не хочется приобретать имущество с обременением.
5. Основания владения имуществом. Продавец должен представить выписку из ЕГРН, соглашение купли-продажи, дарения. Приватизация земли подтверждается постановлением главы администрации, свидетельствами о правах на землю.
6. Кадастровая документация. Нужно знать категорию участка, вид дозволенного использования, стоимость, площадь, информацию о собственниках. Все эти сведения получить можно, изучив кадастровый план.

Что подразумевается под юридически чистой сделкой?

Юридическая чистота сделки по покупке дома, участка, квартиры подразумевает тщательную проверку истории недвижимости на предмет:

1. Улажены ли все вопросы с предыдущими жильцами, моменты прописки-выписки несовершеннолетних детей и своевременной уплаты коммунальных платежей?;
2. Существуют ли лица, которые, возможно не зарегистрированы в доме на момент продажи, но сохранившие себе право на проживание в нем? К таким лицам, кстати, относятся дети, не участвовавшие в процессе приватизации.

Если же говорить об объектах недвижимости, полученных через аукционы, приватизацию и право бессрочного пользования, то здесь довольно часто могут возникнуть вопросы касательно правильно оформленной передачи прав собственности на объект, прав на землю, определения сервитутов, коммуникаций и различных обременений.

Еще довольно часто загородная недвижимость бывает предметом залога в банке. Это, конечно, не приговор, но требует подхода и знания законных схем решения данного вопроса. Также оплата может проходить в несколько этапов, иметь разную форму, и еще множество нюансов, которые будут сопровождать каждую сделку по приобретению недвижимости.

Типовая схема сделки по приобретению загородной недвижимости выглядит так:

При проверке юридической чистоты риэлторы и юристы обращают свое внимание на несколько документов. Среди них:

• «дубликат» финансово-лицевого счета;
• экспликация дома и помещений;
• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие бумаги;
• кадастровый паспорт и план;
• выписка из домовой книги;
• поэтажный план и многое другое.

Для того, чтобы проверить продажу дома или квартиры на первичном рынке, предлагаемым от застройщика, особых знаний обычно не требуется – ее можно и самостоятельно провести, только обязательно вникнуть во все детали при изучении бумаг на дом и землю и легитимности действий самого застройщика.

Однако при покупке объекта на вторичном рынке, от частного собственника, без услуги проверки объекта недвижимости просто не обойтись. Тем более, если покупаемый дом с участком «со сложной и длительной историей». Причем для обеих сторон. В противном случае есть риск после сделки столкнуться со множеством сюрпризов и даже судом.

Условно проверка чистоты недвижимости делится на два направления:

1. оценка чистоты объекта;
2. и оценка чистоты продавца.

Одно без другого проходить не может, а вот очередность значения не имеет.

Огромное значение имеет проверка того, как оформлены права на земельный участок. Юристы-практики хорошо знают этот аспект. Законодательство любой страны неидеально, у нас – не исключение. Всегда могут найтись «лазейки», за которые могут зацепиться мошенники. Поэтому следует внимательно проанализировать все возможные риски еще до того, как деньги были переданы продавцу.

При этом следует обращаться к юристу, который имеет соответствующую специализацию. Сэкономив пару тысяч на услугах юриста, можно впоследствии потерять пару миллионов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.