Ипотека от а до я. все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Как купить квартиру, обременённую залогом

На самом деле способов покупки кредитной квартиры несколько. Самый распространенный вариант — погашение самой ипотеки прямо во время сделки. Здесь нужно получить согласие банка-залогодержателя на проведение сделки, а покупатель приобретает недвижимость за наличные. Здесь защищены все: и банк, и продавец, и покупатель. Происходит эта процедура так: банк дает согласие на сделку и озвучивает оставшуюся сумму долга. Расчет производится с использованием банковских ячеек, в которые еще до подписания договора купли-продажи покупатель помещает свои деньги: в одну — оставшийся долг для банка, во вторую — остальную сумму стоимости недвижимости для продавца. Затем подписывается полноценный договор купли-продажи и происходит регистрация права собственности покупателя в Росреестре. После банк забирает свои деньги в счет долга, покупатель — закладную на квартиру и снимает обременение, а продавец — свои деньги из второй ячейки. В случае срыва сделки по той или иной причине покупатель ничего не потеряет.

Погашение самой ипотеки прямо во время сделки — самый безопасный вариант

Также купить квартиру в ипотеку можно с так называемой переуступкой долга.  Здесь также нужно согласие банка на такую схему, а покупатель должен брать ипотеку именно в этом банке. Он подаст заявку на кредит как при обычном ипотечном кредитовании на любую другую недвижимость. После одобрения кредита заключается также договор уступки прав требований по предыдущему кредиту, согласно которому квартира находится в залоге. Либо заключается новый договор с кредитором. В это же время заключается и договор купли-продажи, в Росреестре происходит снятие обременения и новое его наложение, но уже с регистрацией прав собственности нового владельца жилья. Схема безопасна, так как банк активно участвует в сделке на всех этапах и заинтересован в хорошем ее исходе.

Иногда банку проще всего поменять одного заемщика на другого

Также есть еще один вариант покупки такой квартиры, но более рискованный. Он подойдет тем, кому банк отказал в проведении сделки. При таком раскладе покупатель сам гасит весь остаток по кредиту. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, где прописано, что продавцу были переданы деньги для погашения ипотеки. После погашения долга квартира освобождается от обременения, и заключается договор купли-продажи как на обычную недвижимость без всякого залога.

Риск в этом случае есть для покупателя. Причем существенный. Потому что деньги передаются продавцу по договору, не регистрируемому в Росреестре. А продавец может отказаться от регистрации договора в Росреестре, и деньги с него придется получать только через суд.

Программы в различных банках

На данный момент по востребованности в целевых займах среди заемщиков лидируют несколько банков: Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, Альфабанк, Газпромбанк. Некоторые из них предлагают жилищное кредитование без первоначального взноса.

Рассмотрим условия в Сбербанке 2021:

• Первоначальный взнос – от 15%.
• Процентная ставка – от 8,6%. Есть возможность использования государственной программы субсидирования и снизить переплату до 6%.
• Срок — до 30 лет.

Через Сбербанк можно приобрести готовую недвижимость или квартиру на вторичном рынке, а также на приобретение дома, строительство, рефинансирование жилищного займа в другом финансовом учреждении.

В ВТБ на покупку жилья в новостройке предлагаются другие условия:

• Максимальная сумма – до 60 000 000 руб.
• Ставка по процентам – от 8,8%.
• Размер взноса – от 20%.

ВАЖНО !!! Во всех банках предлагаются примерно одинаковые условия, поэтому выгодно брать ипотеку только там, где установлены минимальные проценты и есть возможность использования государственных программ. Например, это Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк

Оценка залога

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Выгодные ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке, предложенная банком, может зависеть от множества факторов и отличаться от базовой.

Что стоит учесть?

1. Возможность применения дополнительных скидок, которые предоставляют зарплатным клиентам или сотрудникам;

2. Тип приобретаемой квартиры: ставки по ипотеке на новостройки обычно выгоднее ставок по ипотеке на вторичку;

3. Выбранный жилой комплекс: некоторые застройщики договариваются о специальных условиях для своих клиентов, очень часто такие предложения рекламируются как «ипотека от застройщика»;

4. Наличие страховки: как правило, оформление всех необходимых страховых полисов позволяет получить дисконт к процентной ставке;

5. Наличие первоначального взноса: банки неохотно одобряют ипотеку клиентам с первоначальным взносом менее рекомендованного порога в 20% от стоимости недвижимости, чаще всего кредит для таких заемщиков стоит дороже;

6. Льготы: гражданам, на которых распространяется действие субсидируемых ипотечных программ, жилищные кредиты выдаются на особо выгодных условиях.

Льготные ипотечные программы в 2020 году

На данный момент в России действует несколько льготных режимов по ипотеке.

Семейная ипотека – до 6% годовых

Льготная ипотечная программа с государственной поддержкой для семей, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родится второй и/или последующий ребенок, подразумевает выдачу ипотеки по ставке до 6% годовых на весь срок действия кредита. Разницу между рыночной ставкой по ипотеке и льготной банку компенсирует государство. В 2020 году средняя ставка по семейной ипотеке составляет около 5%.

На средства «семейной ипотеки» разрешено приобретать жилье или рефинансировать ранее оформленный кредит в случае если средства будут/были направлены на приобретение квартиры в новостройке по ДДУ или переуступке прав по ДДУ, а также на покупку жилья в готовом доме от застройщика.

Дальневосточная ипотека – 2% годовых

Дальневосточная ипотека под 2 процента годовых – это жилищный кредит для молодых семей, приобретающих жилье в ДФО.

Ипотека под 2% предоставляется молодым людям и родителям-одиночкам (возраст хотя бы одного из супругов меньше 35 лет) со следующими основными условиями: срок кредита – до 20 лет, максимальная сумма — до 6 млн рублей.

Средства могут быть направлены на покупку квартиры в новостройке, для строительства собственного дома на участке земли, выделенном в рамках проекта «Дальневосточный гектар».

Сельская ипотека – от 0,1%

С 2020 года в России запущена программа сельской ипотеки. Жилищный кредит по данной программе можно оформить по ставке от 0,1% до 3% годовых.

Программа распространяется на деревни, села, поселки и малые города, не входящие в состав городского округа, с населением не более 30 тыс. человек. Максимальная сумма займа – до 5 млн рублей, которая также зависит от региона. Оформить ипотеку можно на срок до 25 лет. Обязательное условие – наличие первоначального взноса в размере 10%.

На средства сельской ипотеки можно приобрести участок под строительство, квартиру в новостройке или частный дом.

Среди новостроек Екатеринбурга только один жилой комплекс попадает под действие программы сельской ипотеки — ЖК «Балтым-Парк» от застройщика ЮИТ Уралстрой.

Оформить ипотеку в 2020 году: пошаговая инструкция

Когда лучше всего оформлять ипотеку

Фактор времени играет значительную роль в ситуации приобретения квартиры на условиях ипотечного кредитования. Определяясь с тем, в каком учреждении брать ссуду, заемщик должен учесть такие важные моменты:

1. срок, намеченный для приобретения квартиры;
2. срок оформления договора;
3. срок достижения заемщиком оптимального соответствия условиям и требованиям кредитора.

Специалисты советуют обращаться в банк с заявкой на ипотеку именно тогда, когда рынок недвижимости характеризуется ощутимым снижением цен. Такое время считается наилучшим для оформления ипотечного займа. Существенное падение стоимости жилья обычно наблюдается в период политической нестабильности или экономического кризиса. Кроме того, выгодной покупке квартиры в ипотеку может благоприятствовать ситуация застоя на рынке жилья. В это время продавцы готовы договариваться с покупателями, демонстрируя лояльность и склонность к предложению скидок.

Очень выгодно оформлять ипотеку именно в то время, когда банки наперебой начинают предлагать всевозможные программы, позволяющие ощутимо уменьшить стоимость кредитования.

Отличным индикатором в этом аспекте считается Сбербанк, подобные действия которого зачастую копируются многочисленным кредитно-финансовыми организациями.

Заявитель должен также принимать во внимание некоторые сроки, регламентированные требованиями кредитора. Это касается ограничений по возрасту заемщика, а также его официальному трудовому стажу, подтвержденному сведениями из трудовой книжки

Таким образом, обращаться в банк за ипотекой имеет смысл лишь тогда, когда клиент полностью соответствует этим требованиям. Например, стаж работы по последнему месту трудоустройства заемщика не должен быть меньше полугода.

Кредитор учитывает дополнительные факторы, определяющие привлекательность делового взаимодействия с заемщиком. Надо отметить, что наличие у заявителя ежегодно индексируемого материнского капитала заметно повышает шансы на одобрение ипотеки.

2017 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Процедура оформления ипотеки на покупку новостройки в 2020 году

Рассказываем, как оформить ипотеку на квартиру в новостройке:

ШАГ 1. Одобрение ипотеки

Заявку на ипотеку лучше всего подавать сразу в несколько банков, в 2020 году это можно сделать онлайн, без личного посещения отделений. Таким образом, увеличивается шанс получения одобрения, а также появляется возможность выбрать среди нескольких предложений самое выгодное.

Стандартный пакет документов на ипотеку обычно включает: скан копию паспорта, анкету по форме банка, справку 2-НДФЛ и копию заверенной работодателем трудовой книжки. Данный комплект можно направить менеджеру банка по электронной почте. Оригиналы передаются в финансовую организацию в день подписания кредитного соглашения.

После получения ответа от банков рекомендуем взять листок бумаги и составить сравнительную таблицу предложений, в которой будут отражены основные параметры ипотеки: минимальный размер первоначального взноса, процентная ставка, комиссии и дополнительные условия, возможные льготы, необходимые документы. Такой метод позволит наглядно оценить выгоду того или иного варианта.

Если вы уже присмотрели квартиру, но банк не одобрил необходимую сумму, стоит задуматься о привлечении в сделку созаемщиков.

Обратите внимание, что срок действия одобрения – 3 месяца. Если вы не оформляете ипотеку в течение этого срока, процедуру придется повторить.

ШАГ 2. Одобрение сделки

Вторым этапом является выбор квартиры и согласование самой сделки по ее приобретению в банке.

Первоначально стоит убедиться, что выбранный жилой комплекс является аккредитованным в ипотечном банке. Данный вопрос можно уточнить у застройщика или его представителя, а также непосредственно у менеджера кредитной организации.

Далее в банк направляется оформленный договор долевого участия (ДДУ) или договор переуступки прав по ДДУ, который проверяется. Если все корректно – назначается дата подписания кредитного договора.

ШАГ 3. Подписание кредитного договора

Подписание соглашения с банком обычно производится одновременно с подписанием ДДУ. После чего комплект документов направляется в Росреестр для регистрации прав.

Средства на расчетный счет застройщика или счет эскроу переводятся кредитором только после завершения процедуры регистрации.

Советы при досрочном погашении ипотеки

Досрочное погашение ипотеки

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно. Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

• оповестить об этом банк;
• зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
• сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Совет 2

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. Нужно учитывать, что одновременно с повышением общего уровня цен, растет и уровень доходов населения.

Совет 3

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

• учесть финансовые возможности плательщика;
• сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Совет 4

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

Совет 5

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

• отличная прибавка к заработной плате;
• постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

Где наиболее выгодные условия ипотеки в 2018 году

Выбор наиболее подходящего банка зависит от конкретных условий его ипотечной программы.

1. Самую оптимальную ипотечную программу с государственной поддержкой разработал Тинькофф Банк. Можно получить до 100 млн рублей. Максимальная продолжительность кредита – 30 лет, стартовая процентная ставка – 10,5%. Первоначальный взнос равен 15%.
2. Военную ипотеку рекомендуется оформлять в Сбербанке. Продолжительность кредитования составляет 15 лет, максимальная сумма к выдаче – 2 млн рублей. Стартовая процентная ставка – 12,5%, первоначальный взнос равен 20%.
3. Также Сбербанк предлагает оптимальные ипотечные программы на покупку загородной недвижимости. Условия: продолжительность кредитования – 30 лет, стартовая процентная ставка – 14%, первоначальный взнос – 25%.
4. Для рефинансирования имеющегося ипотечного кредита рекомендуется отправиться в банк Открытие. Продолжительность кредитования составляет 30 лет, максимальная сумма к выдаче – 15 млн рублей. Стартовая процентная ставка – 13,5%.
5. Юникредит Банк предлагает выгодную ипотеку на вторичном или первичном рынке: максимальная сумма к выдаче – 8 млн рублей, продолжительность кредитования – 25 лет, стартовая процентная ставка – 13,5%. Первоначальный взнос составит 20%.

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

• ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
• компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
• 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
• 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Иван Барсов
Директор по розничному кредитованию МТС Банка
Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.

Брать потребительский кредит на первоначальный взнос

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег. Рассмотрим пример

1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа года
2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут года

Встает вопрос - стоит ли их вносить на досрочное погашение

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита.  Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту

Механизм экономии следующий

1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.

Нестандартные условия для «нестандартных» клиентов

Для банка хороший клиент тот, кто в полном расцвете сил, официально работает, получает хорошую «белую» зарплату, имеет положительную кредитную историю. Что делать тем, кто не подходит под этот стандарт.

Помним о том, что финансовых учреждений в России много, борьба за клиентов среди них существует. Значит, найдется банк, готовый кредитовать и «нестандартного» клиента.

1. С пенсионерами по ипотеке готовы заключить договор немногие банки. Денег дадут немного, на короткий срок. И попросят получать пенсию через них и привести поручителей. Плюсом будет предоставленное под залог имущество. Самый выгодный процент по процентной ставке дает частный банк «Ренессанс Кредит» —  от 10,9%, но сумма небольшая — 700 000 руб. Возврат долга нужно произвести до своего 70-летия. Отказов мало. Самую большую сумму даст Сбербанк — до 3 миллионов рублей, но ставка там выше — от 13,9%. Предельный возраст для погашения долга — 65 лет. Условия жестче, отказов больше.
2. Не хотят банки иметь дело и с индивидуальными предпринимателями и сотрудниками ИП. А вдруг бизнес ненадежный и рухнет, вдруг не будет прибыли. Советуем ИП сразу идти в банки, где кредит выдают без справок о платежеспособности, а по форме банка: например, Сбербанк, Совкомбанк.
3. Без первоначального взноса получить ипотечный заем трудно, но можно. Банк может дать кредит на покупку квартиры, но в собственность вы ее получите только после того, как отдадите все деньги кредитору. Поскольку рынок недвижимости то в росте, то в минусе, сделка рискованная для банка, идут на нее неохотно. Легче получить кредит, если в залоге у банка вы оставите свое имеющееся у вас жилье. Сумма, которую вы получите, не будет равна 100% стоимости залога. Например, в Металлинвестбанке предложат 80% от цены заложенного имущества, но чаще  процент еще ниже, всего 60%.
4. Плохая кредитная история станет причиной отказа практически во всех банках. Ваш шанс — залог, поручители, официальная работа с хорошей зарплатой. Стоит попытать счастья в Совкомбанке и в Металлинвестбанке. Они лояльно относятся к небольшим просрочкам по предыдущим кредитам. Но процент будет высокий, сумма небольшая, срок кредитования короткий.
5. Маленькая заработная плата, если она официальная, не может стать препятствием для получения ипотеки. Повлияет на одобренную сумму, так как взносы по кредиту не могут быть больше 50% ежемесячного дохода. Но многие банки, например, Сбербанк, учитывают и неподтвержденный документами доход.
6. Ипотеку могут взять даже те, кто официально нигде не работают. Например, по паспорту можно получить 1 000 000 рублей с процентной ставкой от 10,9% до 24,7% в Хоум Кредит. В то, что у вас есть работа и доход, поверят на слово.

Заемщики разные бывают, но и у банков требования разные. Главное, вы нужны друг другу. Значит, купить квартиру или дом в ипотеку может при желании каждый.

Даже любые свободные пару тысяч, внесённые досрочно, помогут сэкономить.

Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.

«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».

Будем честными, небольшие суммы убедить себя вносить досрочно легко, они и так погоды не сделают, а вот «оторвать» от себя крупную сумму гораздо сложнее. На этот счёт у другой заёмщицы – Натальи Бессоновой есть своя хитрость. «Лайфхак «как мотивировать себя отдавать большие суммы (например, премии) на ипотеку, а не на новые туфли»: я в уме просчитываю, что со 100 000 отданных вперёд денег ежемесячный платёж уменьшится примерно на 1,5 тысячи, что в год составит 18 тысяч, почти пятая часть суммы. Меня этот факт греет», – делится она.

Кредитные каникулы

В том случае, если банк с вами уже знаком какое-то время (например, ипотеку вы выплачиваете не первый год или давно обсуживаетесь в банке по другому продукту), то финучреждение может предложить вам кредитные каникулы. Документально подтвердив факт своей временной неплатежеспособности, вы получите отсрочку по ипотечным платежам, во время которой будете выплачивать банку только проценты по займу. 

Каникулы от банка ограничены несколькими месяцами. Иногда банк может предложить кредитные каникулы за дополнительную плату. 

Подробнее про этот вид отсрочки платежа вы можете прочитать на нашем сайте. 

Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

Ипотека: подводные камни и то, что написано мелким шрифтом

Как и любая еврейская контора, банк веников не вяжет и конечно же имеет в штате грамотного юриста. Поэтому, перед тем как подписывать бумаги, внимательно ознакомьтесь с условиями, которые вам предлагают заморские друзья.

Особенно внимательно надо читать мелкий шрифт, а про все непонятное — переспрашивать Источник pikabu.ru

Стоит отметить, что ипотека состоит из двух платежей: основной долг и проценты.

Мелким шрифтом и на непонятном языке, написано, что в первые 15-20 лет, вы будете выплачивать только проценты, а уже потом – стоимость самой квартиры.

Таким образом, получается, что если вы не сможете погасить задолженность на стадии оплаты «процентов», то выселения с жилплощади не избежать.

Однако, если у вас случится страховой случай с присвоением инвалидности, то над маленькой еврейской общиной точно будет дождь. Банк, если иное не прописано в документах, обязан аннулировать договор, оставив за вами право собственности.

Плюсы ипотеки:

1. Возможность жить в своем доме уже сейчас.
2. При хорошей зарплате, платежи не будут бить по карману.
3. Вы вкладываете деньги в себя, а не платите за аренду.
4. Ипотека дает возможность сохранить брак, так как не каждая женщина согласится взять на себя обязательства.
5. Вы станете неинтересны мошенникам, черным риелторам, так как ближайшие 40 лет квартира будет принадлежать банку.
6. У вас настанет тихая и мирная жизнь, так как большинство лицемерных родственников от вас отвернутся.

Иногда это к лучшему Источник www.kremlinrus.ruМинусы ипотеки за жилье:

1. Если случится что-то непредвиденное, банк за просрочку имеет право назначить штрафы и пеню. Если заемщик не выплатит все деньги в срок, то квартира отходит банку, а ранее выплаченные суммы назад не возвращаются.
2. Кредит может втянуть вас в кабалу, если не получится вовремя остановиться от ненужных покупок. Чтобы пережить трудный период, придется пересмотреть свои привычки и зависимости.
3. За неуплату выселить могут в любое время суток и даже с детьми до 3-х лет. Закон об опеке несовершеннолетних вступит в силу ровно тогда, когда органам попечительства станет известно, что дети находятся в социально-опасном положении.

Не иметь подушки безопасности

Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.

Оформление ипотеки

Прохождение первого этапа рождает вопрос, с чего начать покупку квартиры в ипотеку, т.е само оформление сделки. После проверки документов менеджер назначает дату встречи продавца и покупателя. В этот день в банке подписывается договор об ипотечном кредитовании, а также подготавливается пакет документов для регистрации права собственности. Предварительно банк предложит также застраховать имущество и жизнь заемщика: в некоторых случаях это позволяет снизить процентную ставку на 1%. После того как все документы подписаны, покупатель переводит первоначальный взнос на счет продавца через банк. Далее остается последний этап завершения сделки: регистрация квартиры.

Если договор заключается со строительной компанией, то его тип отличается от покупки вторичного жилья: может быть заключен договор долевого участия (его предпочитают банки, поскольку он является менее рискованным) или договор цессии (в этом случае покупка квартиры идет не от застройщика, а от посредника, что более рискованно).

Стоит отметить, что пошаговая инструкция покупка квартиры вторички в ипотеку отличается только тем, что дело придется иметь с конкретным продавцом, а не со строительной компанией. В целом же все этапы повторяются.

Выводы

Этапы ипотечной сделки зависят от правил банка, однако пройти 12 основных шагов предстоит каждому заемщику.

Следуйте рекомендациям статьи, и вы получите ипотечный кредит и станете владельцем чистой квартиры:

1. Подходите к выбору кредитной организации и программы грамотно.
2. Тщательно подбирайте и анализируйте недвижимость.
3. Выглядите опрятно при встрече с ипотечным консультантом.
4. Внимательно проверяйте продавца, смотрите, чтобы он не состоял на учете в диспансерах.
5. Читайте и перепроверяйте все документы, соблюдайте установленные сроки и будьте на связи.
6. Выбирайте безопасный способ расчетов.
7. Не пытайтесь обмануть банк и вовремя вносите платежи.