Перепродажа новостроек как способ заработка на недвижимости

Покупка квартир и сдача в аренду

Инвестиции в недвижимость привлекают огромное количество россиян по всей стране. Всё больше людей видят смысл в приобретении жилья, с целью сдачи его в аренду и дальнейшей перепродажей. Почему инвесторы активно применяют данный метод получения дохода?

Первоочередная цель покупки квартиры заключается в её перепродаже. Но вы не сможете купить жильё, и продать его спустя неделю, искренне считая, что сможете получить огромную прибыль. Спекулировать на рынке недвижимости нужно умело. Для этого необходимо определённое количество времени, а так же мониторинг ситуации на рынке.

Пока время от покупки жилья или земельного участка до его перепродажи не настало, можно смело сдавать объект в аренду. Инвестиции в недвижимость, в данном случае, принесут, как доход от продажи, так и пассивный доход. Согласно подсчётам аналитиков, спекуляции на рынке квартир составляют 50% всех операций и по уровню доходности значительно превышают обычную сдачу в аренду с перепродажей. Период окупаемости инвестиций в среднем составляет 8 лет. Сдавайте жильё в аренду до самого момента продажи, и ваша прибыль увеличится в несколько раз.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале – 4 идеи

Идея 1. Покупка жилья на этапе стройки

Чуть выше этот способ уже был подробно рассмотрен. Стоимость квартиры на этапе котлована будет как минимум на 25-30% ниже той, что уже сдана в эксплуатацию.

Идея 2. Покупка помещений без ремонта или в «убитом» состоянии

Старая квартира, в которой долго жила бабушка-пенсионерка – лакомый кусочек для частных инвесторов. Если купить такое помещение и сделать качественный ремонт, а потом перепродать, то доходность инвестиций составит 15-30% за год.

Идея 3. Покупка недостроенных помещений

Чаще всего строительство жилой недвижимости замораживают по причине нехватки средств. Такие объекты висят «мёртвым» грузом на шее собственников. Вы можете приобрести жильё за невысокую цену, а потом самостоятельно достроить и перепродать.

Идея 4. Покупка конфискованной, заложенной недвижимости, имущества банкротов

В таких ситуациях недвижимый объект стараются продать как можно скорее, чтобы вернуть деньги кредиторам. Следовательно, расценки оказываются ниже рыночных.

#7. Перестройка офисов в мини-офисы

Стратегия заключается в переделывании офиса в мини-офисы. Это аналогично стратегии  №2, когда квартира разделялась на студии. То же самое мы делаем с офисными помещениями, берем большой офис, устанавливаем перегородки и сдаем уже как мини-офисы или переговорные на час. Этот принцип разделения целого на части можно применять  для многих других инвестиционных идей, например: покупка машины и продажа ее по частям дороже. Также и в недвижимости,  вы берете целиком, делите и уже индивидуально сдаете каждый месяц или по часам. Можно сказать тут работает закон «разделяй и властвуй».

Ключевой фактор успеха заключается в поиске помещения с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини-офисы. Также необходимо оценить рыночное окружение – по какой цене сдают мини-офисы. Задача уже на первом этапе заложить успех, просчитав, будет ли востребованы данные офисы и какой потенциальный доход смогут принести.

Преимущества	Недостатки
Доходность выше, чем от сдачи одного офиса в аренду на 25-40%	Необходимо заниматься поиском арендаторов, чтобы мини-офисы или переговорные не пустовали
Офисное помещение может быть взято в кредит

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Это здания и помещения, в которых можно разместить склады, офисы, торговые залы, салоны красоты, и так далее. Вход на этот рынок значительно дороже, чем при покупке жилой квартиры. Но и получаемый доход может быть значительно выше. В стране активно растут и развиваются фирмы и производственные организации. И им всегда нужны будут помещения для комфортной работы. Купить офис или склад может не каждый предприниматель, зато аренда таких помещений под силу всем, кто имеет в них необходимость и при этом занимается бизнесом.

Плюсы в аренде коммерческой недвижимости:

• высокий спрос на офисные и складские помещения;
• боле высокий доход от аренды в сравнении с жилыми квартирами;
• арендатор самостоятельно оборудует помещение под свои нужды.

Минусы аренды коммерческой недвижимости:

• высокий налог на нежилые помещения;
• значительные первоначальные вложения;
• возможность длительного простоя недвижимости;
• необходимость нанять бухгалтера для того, чтобы заниматься финансовой стороной вопроса. Необходимо правильно рассчитать и оплатить налог на доход от аренды.

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

Плюсы:

• в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
• часть недвижимости можно сдавать круглый год;
• можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
• широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

Минусы:

• не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
• для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
• вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
• хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

1 способ — покупка квартиры с последующей перепродажей

Разберем, подробно все рекомендации для инвестиций в новостройки.

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

Приведем простой пример:

В Сочи студию можно купить за 400 тыс.руб. Т.е. даже с небольшими суммами: 400-500 тыс. рублей в регионах можно купить квартиру с ипотекой.

Стоимость квартиры в Подмосковье — 970 тысяч рублей, площадь 24 квадратных метра. Построят в третьем квартале 2015 года, свидетельство собственности — примерно первый квартал 2016 года. Смотрим стоимость новостроек через год тем же застройщиком, который начинал строить год назад и сравниваем с ценой сейчас. Стоимость квартиры выходит 1 млн. 400 тыс. рублей, где-то на 40% дороже. Стоимость вторичной квартиры будет 2,1 или 2,5 млн. рублей, в зависимости от ремонта. Примерно на 120-130% прирастает за это время. Под ипотеку делаем предоплату 20% первый взнос, вышло 195 тыс. рублей.

Примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. Эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. Получается доходность 300%, это пример с новостройкой, студией.

Корпоративные новости »

Состоялось заседание рабочей группы АФД по внутреннему контролю

SAP — техкомпания, которая выиграет от открытия экономики

О перспективах развития индустрии инвестиционных платформ

22 мая – благоприятный день для финансового планирования

Новикомбанк проводит уроки финансовой грамотности на предприятиях

Конкурс для молодежи Юга России: «Я и Цели устойчивого развития»

«Сбербанк страхование» застрахует ответственность мастеров сервиса СберУслуги

МКБ запустил маркетплейс для автомобилистов в мобильном приложении

Совкомбанк улучшил условия программы рефинансирования кредитов

О перспективах развития индустрии инвестиционных платформ (краудфандинга) до 2030 года

МКБ запустил новое мобильное приложение «МКБ бизнес»

«Сбербанк страхование жизни» в апреле выплатила жителям Краснодарского края 27 млн рублей по страховым случаям

Законопроект о защите неквалифицированных инвесторов принят в окончательном чтении

В АФД пройдет личный прием граждан

До начала конференции «Цифровая ипотека 4.0 — Цифра уходит в отрыв» остается несколько дней

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

#15. Аукционная недвижимость

Представляет собой скупку объектов недвижимости выставленных на торгах по банкротству. Покупка по низкой цене является ключевым фактором успеха. Как правило, с аукционов продают следующую недвижимость:

• Вторичное жилье и новостройки муниципальные органы власти.
• Банки для реализации заложенного имущества.
• Риэлтерские компании для продажи своих объектов.

На аукционах цена продажи может быть ниже на 30-60% от рыночной стоимости, что создает отличный инвестиционный потенциал. Для того чтобы найти объекты можно воспользоваться сайтами:

Сайты	Особенности и преимущества
sberbank-ast.ru/	Самая крупная площадка торгов по имуществу предприятий  банкротов и должников. Из плюсов: множество предложение, но в тоже время трудно купить по интересной цене квартиры и другое распространенное имущество.
investtorgi.ru	Возможность отфильтровать по необходимым параметрам различные объекты недвижимости (квартиры, офисы, павильоны в метро, земельные участки, бизнес, склады, азс, клубы, автосалоны, псн, особняки)
investmoscow.ru/tenders	Продажа муниципального имущества г. Москва: квартиры, земельные участки и т.д.

Для покупки недвижимости необходимо будет внести задаток перед участием в аукционе, который будет возвращен через 5 дней после окончания, если вы не выиграли. Задаток составляет 20%. Также аукционы берут комиссию за организацию и вычитают из задатка. К участию в торгах допускаются все граждане РФ с наличием ИНН и ЭЦП. На рисунке показана вся процедура регистрации на площадке Сбербанка как участника торгов.

Наибольшим спросом на аукционах пользуются квартиры должников и новостройки, т.к. их проще всего потом перепродать или сдать в аренду. Доход с продажи составит около 20-25%.

Перевод помещения из жилого в нежилое, обратный процесс

Сложный процесс, на котором стоит акцентировать внимание. Вариантов изменения назначения помещения всего два

Это перевод из жилого в нежилое и наоборот. Комплект документов, которые должен собрать собственник, одинаков для обеих процедур. Но условия смены категории отличаются.

Например, гражданин владеет нежилым помещением. Его нужно перевести в жилое. Для этого необходимо его переоборудовать с соблюдением норм и правил, которые характеризуют помещения жилого назначения.

Условия перевода разные: все зависит от региональной принадлежности объекта недвижимости.

Общие условия перевода помещений из одной категории в другую включают соблюдение требований:

• объект недвижимости не должен быть обременен: в это понятие входит арест, залог и т.д.;

• в помещении не должны быть зарегистрированы третьи лица;

• в ряде случае заинтересованными лицами обустраивается отдельный вход;

• нежилое помещение приобретает обозначенный статус, если оно располагается на 1-ом этаже многоэтажного жилого дома, либо в частном доме.

Для перевода помещения из одной категории в другую, его владелец обращается в органы местной власти. В администрацию собственник передает собранный им комплект документов. Перечень определяется категорией объекта недвижимого имущества и его особенностями.

Это правоподтверждающие документы, технический паспорт, поэтажный план дома. Также проект реконструкции, экспертное заключение от архитектора о том, что переустройство помещения разрешено, действие не затрагивает права третьих лиц, безопасно для здоровья граждан.

#13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду

Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном земельном участке или взятом в аренду на длительный срок. Сложность заключается в организации стройки, поиска бригад, подготовка инженерной и технической документации.

Для того чтобы автоматизировать процесс, его можно отдать на аутсорсинг строительной компании, которые строят типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно сдавать на длительный срок или на короткий – посуточно. Для снижения затрат на строительство можно дом строить из сип панелей или из соломы. Несмотря на кажущуюся пожаропасность, дома построенные по технологии из соломы или сип панелей надежно защищены.

Бюджетные технологии для строительства дома	Стоимость постройки
Из соломы	~15 000 руб. за 1 кв.м.
Из сип панели	~10 000 руб. за 1 кв.м
Из кирпича (для сравнения)	~23 000 руб. за 1 кв.м.

Стоимость дома из экологических материалов будет 1,5-2 раза дешевле, чем в доме из кирпича. Применение дешевых материалом позволяет существенно сократить срок окупаемости дома. Дома из соломы активно строят в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-отели и хостелы для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.

Виды инвестиций

На сегодняшний день выделяют четыре вида инвестиций в недвижимость:

1. В жилую. В данном случае осуществляется сдача жилья или участка в аренду или перепродажа;
2. В коммерческую. Инвестор покупает объект коммерческой недвижимости. Им может быть офисное помещение, территория для склада, место для торговли, и как в первом случае, объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи;
3. В зарубежную. В последние годы данный способ приумножения капитала стал необычайно популярным среди инвесторов. Выбираете понравившуюся страну и приобретаете в ней квартиру или дом для сдачи в аренду с дальнейшей продажей. Сдача в аренду более приоритетна, а недвижимость приобретают ближе к курортным зонам;
4. В строящуюся. Не менее популярный способ обогащения для инвесторов, позволяющий купить объект в стадии разработки, и продать по более выгодной цене, когда строительство будет окончено.

Данные виды инвестиций наиболее популярные и способны принести солидную прибыль инвестору. К примеру, сдавая в аренду жилую недвижимость, можно получать до 300 000 рублей в год, не делая при этом ничего. Пассивный доход привлекает большинство неопытных инвесторов, и он способен приносить стабильный заработок.

Если же вы решили перепродать объект недвижимости
(комнату, квартиру, дом или участок), то здесь важно учитывать временной
фактор: уже через год квартира, приобретённая за 1 млн. рублей будет стоит
1 100 000

Важно сразу понимать, что инвестиции в недвижимость –
вариант не для тех, кто желает получить прибыль здесь и сейчас. Это долгий
процесс, способный растянуться на долгие годы.

Следует так же учитывать региональные особенности, так как рост стоимости жилья в столице и на периферии может отличаться.

Стойким спросом пользуются двухкомнатные квартиры, а вот квартиры и дома с большим количеством комнат подъемны не для всех, и у вас могут возникнуть проблемы с их дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду.

Обзор рынка

Выгоднее всего вложить деньги в новостройку в начале строительства, когда закладывается котлован, и перепродать квартиру, когда здание будет построено.

Цены на лоты в Новой Москве растут быстрее, чем в старых границах города, и эта тенденция сохраняется в последние несколько лет. С начала 2018 до первого квартала 2020 года цена кв. метра в ТиНАО увеличилась на 33%. В тот же период кв. метры в Старой Москве подорожали только на 22%.

Стоимость метра жилья в Новой Москве держится на уровне 142 000 рублей. Это значительно ниже цены на жилье в центре столицы. За кв. метр в Старой Москве нужно отдать 188 000 рублей.

Чтобы с выгодой использовать ценовое преимущество жилья в новых границах столицы, перед его приобретением нужно учитывать особенности местного рынка недвижимости. Специалисты Move.ru определили факторы, которые обеспечат рост цены на купленную квартиру в будущем.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

Расположение;

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне

Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.)

Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Варианты инвестирования в недвижимость

Эксперты называют инвестиции в недвижимость наиболее надежными — на нее всегда будет спрос, цена редко падает и это легко предсказать, а стоимость пропорциональна размеру населенного пункта — чем больше город, тем дороже в нем квартиры, ведь банально, и спрос будет больше.

В целом же инвестиция в недвижимость интересна тем, что, как и при инвестиции в бизнес, есть много вариантов, которые имеют различные перспективы и сроки окупаемости. Далее более детально рассмотрим некоторые категории.

Жилая площадь

Купить квартиру или дом под заселение — проще всего. Такая недвижимость наиболее пользуется спросом и будет актуальна всегда, да и продать ее можно значительно быстрее, чем любой другой вид сооружений. Даже если сразу продать не получится, вы сможете просто сдать недвижимость в аренду и получать деньги в долгосрочной перспективе.

Чтобы получить максимальную выгоду из приобретения, вам следует хорошо изучить имеющиеся предложения, ведь от этого напрямую зависит и цена недвижимости, и ее ликвидность. Подберите вариант с хорошей планировкой, имеющий приличное состояние и благоприятный район — проблем с продажей такого товара не возникнет.

Коммерческая недвижимость

Купив помещение, вы можете реализовать его для коммерческих целей — его с радостью выкупят или арендуют для организации магазина, склада, супермаркета или другого прибыльного объекта. Сдав такое помещение в аренду, можно получать стабильную и долгоиграющую прибыль, а если помещение будет в хорошем районе — например, в центре крупного города, то оно будет приносить шикарную прибыль.

Единственный минус инвестиции в коммерческую недвижимость — необходимо иметь солидный капитал, чтобы сделать такое приобретение — как правило, цены ниже 5 млн. на сооружение этого типа вам вряд ли удастся найти.

Зарубежная недвижимость

Еще более выгодный вариант — инвестиции в недвижимость за рубежом. Дело в том, что вы будете получать оплату за свое приобретение — и в случае аренды, и при перепродаже — в средствах государства, на территории которого оно непосредственно и находится, а значит цена на эту недвижимость будет расти по меркам зарубежных стран с более развитой экономикой. Одним словом, если в России купить дом и перепродать — выгодно, то за рубежом выгода возрастает в разы. Конечно же, для таких оборудок потребуются большие деньги, а если вы еще и захотите купить жилье на каком-то из заморских курортов, то и вовсе потребуется выложить баснословную сумму.

Еще один плюс — если в будущем вы решите осуществить выезд за границу с целью смены места жительства, то у вас уже будет свое пристанище.

Строящийся объект

Значительно дешевле вложится в недвижимость, которая еще только строится. Но при этом следует быть крайне осторожными, ведь любая стройка может затянуться на неопределенный период и даже остаться проектом, а вы в этом случае просто потеряете свои деньги. Инвестиции в строительство привлекательны относительно низкой ценной за готовый объект, но при выборе такой постройки следует быть крайне тщательными и желательно иметь какой-то опыт в подобных капиталовложениях.

Инвестирование в недвижимость — сколько можно заработать

Практика показала, что жилье с годами постоянно дорожает. Но это речь о долгосрочной перспективе. Периоды спада цен на недвижимость будут всегда, особенно в кризис. Так было уже в 2008 году, а потом и в 2014 году. Однако потом цены быстро восстанавливаются и продолжают рост.

Например, с 2010 по 2020 год цена 1м кв по Москве в среднем выросла примерно на 30%. В период с 2018 по 2020 год «квадрат» подорожал на 10%. Конечно, в пересчете на годовой процент это не так много. Но для повышения прибыльности инвестиций следует совмещать две составляющих.

Прибыльность инвестирования зависит от 2 факторов:

• Размер полученной прибыли от аренды.
• Рост цены недвижимость в перспективе.

Именно поэтому предельно важно найти ликвидное жилье, которое пользуется спросом. Если недвижимость не захотят снимать по хорошей цене, но эффективность инвестирования заметно снижается

Кстати, о том как выгодно сдать квартиру в аренду вы можете прочесть здесь.

На какую прибыль можно рассчитывать при вложении в недвижимость

Например, приобретается однокомнатная квартира в Екатеринбурге с удачным месторасположением за 3 200 000 рублей. Арендная ставка составляет 20 000 р. в месяц.

Инвестор в течение 5 лет сдавал жилье в аренду. Допустим, за эти 5 лет каждый год недвижимость дорожала на рынке на 2%. Настолько же увеличивалась и арендная ставка. Значит, за 5 лет пассивный доход от аренды составил 1 250 000 рублей.

Сама квартира за эти 5 лет подорожала до 3 535 000 руб. Если вычесть из нее сумму изначального вклад в покупку жилья, то квартира подорожала на 335 тыс. рублей. Именно столько получит в качестве прибыли инвестор, если продаст квартиру через 5 лет после покупки.
К этой сумме прибавляется прибыль, полученная за 5 лет от аренды. Это уже 1 585 000 руб. Проще говоря, общая прибыль от инвестирования за 5 лет после продажи жилья составит около 50%. А это уже 10% годовых!

Подводя итоги

Прибыльность инвестирования в недвижимость напрямую зависит от правильного выбора объекта. Если он будет пользоваться спросом, то прибыль не заставит себя долго ждать. А вот как быстро и без лишних хлопот ее продать можете прочесть здесь.

В любом случае покупка жилья будет выгодной. Даже если недвижимость не будет сильно дорожать с годами, то все равно есть возможность иметь пассивный доход от аренды, а потом подарить жилье выросшим детям или внукам.