Технический заказчик — это кто такой? его функции и задачи

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

Стоимость услуг технического заказчика

Стоимость услуг Andoga Development Company складывается из стоимости управления проектом (ежемесячная абонентская плата и платежи за достижение этапов работ) и платежи за конкретные согласования, не входящие в состав ежемесячного управления проектом.

В ежемесячную стоимость управления проектом входит:

• Проработка состава работ

• Содействие в заключении договоров, с контролем технической части

• Регулярный контроль выполняемых действий

• Участие в приемке работ (выдача экспертного мнения)

• Участие в совещаниях с Заказчиком, генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком, протоколирование (при необходимости)

• Разработка графика проекта, проверка соответствия хода проекта утвержденному графику

• Контроль достижения этапов работ

Согласования, не входящие в ежемесячную стоимость управления проектом: Обычно, отдельные, «крупные» согласования требующие своего бюджета, например:

• Разработка и согласование транспортного присоединения

• Разработка и согласования буклета АГР/АГО

• Согласование размещения объекта с аэропортами

• Экспертиза проекта документации

• Оптимизация технических условий

• Иные крупные согласования Для небольшого проекта до 5000 кв.м. типичная стоимость управления проектом может составить от 200 до 350 тыс руб в месяц + этапные платежи 50 – 100 тыс. руб за этап.

«Крупные» согласования оцениваются индивидуально для каждого проекта.

Как работает служба технического заказчика нашей компании

Будучи представителем технического заказчика, мы защищаем экономические и юридические интересы инвестирующей стороны. Вы доверяете свое дело нам и спокойно занимаетесь другими проектами. Наши сотрудники ищут проектировщиков, подрядчиков, поставщиков, организуют контроль всех этапов строительного процесса, согласовывают проектную документацию, получают необходимые разрешения, обеспечивают бесперебойность и безопасность работ, урегулируют возможные непредвиденные обстоятельства.

Мы нацелены на:

• Снижение вероятности рисков.
• Соблюдение оговоренных сроков.
• Обеспечение высокого качества строительства.
• Снижение бюджета.

Застройщик это кто?

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.

В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

• имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
• владеет землей, на которой возводится постройка;
• привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.

Порядок и характер работ

Предпроектные работы

Техзаказчик совместно с застройщиком разрабатывает концепцию, предпроектный бюджет и модель управления проектом. Она включает определение видов, объемов и исполнителей работ, планирование взаимодействия между участниками процесса, схему финансирования, контроль качества и сроков. Участвует в предпроектной проработке, анализе предварительных исходных данных, техническом Due Diligence и оценке возможности реализации проекта. Он помогает выявить основные риски, минимизировать или устранить их на начальном этапе.

Перечень предпроектных мероприятий.

• сбор исходных данных и получение ИРД, градостроительного плана земельного участка, технических условий, организация проведения изысканий и подготовка задания на проектирование;
• проведение тендеров по выбору генпроектировщика, сопровождение разработки проектной, рабочей и сметной документации, получения положительного разрешения экспертизы и разрешения на строительство;
• организация выборов генподрядчика, субподрядчиков и поставщиков, разработка и отслеживание графика строительно-монтажных работ, осуществление строительного контроля и мониторинг целевого использования денежных средств.

Сдача и эксплуатация объекта

Эксплуатация здания или сооружения, капремонт, реконструкция и снос — стадии жизненного цикла. В период гарантийного обслуживания по согласованию с застройщиком технический заказчик может контролировать выполнение подрядчиками договорных обязательств и устранение дефектов, которые были обнаружены после сдачи в эксплуатацию. На завершающей стадии реализации проекта он организует подготовку объекта к сдаче и проведение комиссии для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Этапы завершающей стадии реализации проекта

• определение режима эксплуатации и подготовка регламента гарантийного обслуживания, контроль пуско-наладки систем жизнеобеспечения;
• подготовка и передача комплекта необходимых документов приемочной комиссии;
• участие в создании приемочной комиссии и в проведении проверок;
• передача сданного объекта застройщику или эксплуатирующей организации вместе с исполнительной документацией, актами, заключениями;
• подготовка отчета о выполнении обязательств по договору с застройщиком.

Обязанности и права технического заказчика

Обязанности и ответственность определены в договоре, заключаемом с застройщиком. Застройщик, который решит осуществлять функции техзаказчика самостоятельно, также должен выполнить все требования законодательства.

Застройщик, не состоящий в СРО, не может напрямую заключать договоры на изыскания, подготовку проектных документов и генподряд на выполнение работ по строительству, капитальному ремонту или реконструкции объекта. В соответствии новой редакцией статьи 1 Градостроительного кодекса он может передать эти функции техзаказчику, который соответствует утвержденным нормам.

Техзаказчик осуществляет от имени застройщика правомерные действия, нацеленные на своевременное и надлежащее выполнение работ по проектированию и строительству, и берет на себя привлечение Генерального проектировщика, Генерального подрядчика и других участников.

Служба технического заказчика имеет право:

• готовить технические задания на тендеры, анализировать предложения, отбирать подрядные организации и заключать договоры;
• принимать решения по всем вопросам планирования и организации строительных процессов;
• контролировать качество проектной документации, работ, материалов, готовых конструкций, изделий и стоимость строительства;
• приостанавливать работу и корректировать график производства при необходимости;
• решать производственные вопросы, конфликтные и спорные ситуации между участниками реализации проекта и применять штрафные санкции;
• анализировать предлагаемые застройщиком изменения и оценивать риски, связанные с удорожанием, нарушением сроков, регламентов;
• требовать в согласованные сроки учетную документацию, проверять счета и закупки.

С 1 июля 2017 года Технический заказчик должен состоять одновременно в трех саморегулируемых организациях в области (ст. 1 пункт 22 ГрК):

• инженерных изысканий;
• архитектурно-строительного проектирования;
• строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Как член трех СРО компания ИРБИС имеет допуски к соответствующим видам работ. Мы можем оказывать услуги как комплексно – совмещать функции уполномоченного техзаказчика, генпроектировщика, генподрядчика и лица, осуществляющего строительный контроль (технический надзор), – так и отдельно.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

• государственными и муниципальными органами;
• фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
• проектными организациями;
• генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика, то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

• соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
• сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
• соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
• качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

• соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
• смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Заказчик и подрядчик в строительстве

Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.

На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.

Происходить это может:

1. Комплексно: выставляя свою кандидатуру на торги, генподрядчик предоставляет список субподрядчиков, которые будут работать над проектом. Таким образом, заказчик изначально осведомлен о том, кто будет проводить работы, и делает осознанный выбор.
2. Локализованно: во время проведения работ согласовываются потенциальные кандидатуры на пост субподрядчика.

При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.

Технический заказчик в рамках работы над реализацией проекта строительства предоставляет клиенту целый ряд функций. Именно в связи с этим к физическому или юридическому лицу, предоставляющему услуги в рамках технического надзора предъявляются повышенные требования.

На начальном этапе строительства заказчик занимается сбором исходной и разрешительной документации. Данный этап крайне важен, так как без необходимых документов не удастся приступить к разработке проекта. На этом этапе подготавливаются технические условия, составляется градостроительный план конкретного земельного участка, где будет проводиться строительство, и проводятся публичные слушания.

Следующий этап – инженерные изыскания. В задачи технического заказчика входит организация и контроль проведения экологических, геодезических, геологических изысканий, а также обследование зданий и сооружений, которые находятся в непосредственной близости к возводимому объекту.

Сопровождение стадии составления проектной документации. На этом этапе в обязанности технического заказчика входит курирование предпроектных и проектных работ (разработка эскизов, рассмотрение вариантов размещения объекта на конкретной территории, составление предварительных архитектурных решений, составление технического задания, сбор разрешительной документации, анализ проведенных изысканий и прочее).

Технический заказчик также участвует в процессе подготовки участка, выделенного под застройку, к непосредственным строительным работам. В рамках этапа оформляются документы на отведение участка, получаются разрешения на использование ресурсов для строительства, проводится вырубка или пересадка деревьев, демонтаж объектов, финальная зачистка территории, согласовываются вопросы о переселении граждан из сооружений, которые подлежат сносу в рамках строительства.

Среди прочих услуг можно выделить:

• Контроль качества строительных материалов, оборудования и инструментов;
• Отслеживание соответствия между заявленными документально и реально выполненными работами;
• Проверка качества возведенного объекта, а также соответствие здания установленным стандартам и нормативам;
• Контроль за тратой средств, предоставленных инвестором застройщику;
• Проверка достоверности бухгалтерской документации;
• Отслеживание расхода финансов в рамках составленной сметной документации;
• Взаимодействие с Ростехнадзором, БТИ и другими органами государственной власти.

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со Строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Строительная Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со Строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

2 Этап. Выполнение строительно-монтажных работ

Наиболее ответственная стадия строительства объекта, а именно производство строительно-монтажных работ, формирует основой круг задач и обязанностей технадзора. В основном это:

1.Контроль за выполнением строительно-монтажных работ и их соответствием требованиям нормативно-технических документов и проектным решениям.

2.Контроль качества применяемых материалов и конструкций, условий их хранения.

В целях обеспечения соответствия качества применяемых строительных материалов инженерами технического надзора SEVERIN DEVELOPMENT проводится проверка документов, подтверждающих:

• качество изделий, конструкций;
• качество инженерного и технологического оборудования: сертификатов, технических паспортов, результатов лабораторных испытаний и т.п.

Контроль геодезических работ в ходе строительства по объекту в целом и по отдельным конструктивным элементам обеспечивает соответствие выполняемых работ утвержденным проектным решениям. При этом контроль качества работ выполняется с использованием визуального и инструментального методов.

Необходимым элементом контроля является проверка результатов лабораторных испытаний, выполненных подрядными организациями, с осуществлением дублирующего инструментального контроля неразрушающими методами. Постоянное информирование Заказчика о ходе и качестве работ, выполняемых подрядными организациями, дает реальную картину темпов и качества строительства.

Важной обязанностью технического надзора является освидетельствование скрытых работ с оформлением необходимой документации, промежуточная приемка ответственных конструкций объекта строительства совместно с подрядными и проектными организациями. При этом сотрудники технадзора SEVERIN DEVELOPMENT обеспечивают соблюдение запрета на производство последующих работ без оформления актов на скрытые работы

Специалисты, осуществляющие технический надзор , следят за осуществлением авторского надзора представителями проектных организаций, контролируют выполнение подрядными организациями предписаний органов государственного строительного контроля и представителей авторского надзора относительно качества работ или применяемых материалов, изделий, оборудования.

При необходимости, подрядным строительным организациям выдаются предписания по устранению несоответствий требованиям проектной документации и нормативных документов в случае их выявления. Обеспечение устранения недоделок и дефектов, выявленных при освидетельствовании отдельных видов работ, конструктивных элементов или указанных в предписаниях входит в обязанности технического надзора.

В рамках осуществления технического надзора проверяется наличие и контролируется ведение подрядными организациями журналов работ, исполнительных схем, другой исполнительной документации. В обязанности технадзора входит также контроль за внесением изменений в проектную документацию в связи с выявленными её дефектами или замечаниями подрядных организаций, возникшими при производстве строительно-монтажных работ.

Неотъемлемой составляющей надзора за строительством является координация деятельности служб контроля качества подрядных организаций, занятых на строительстве объекта.

Также технический надзор за строительством контролирует подтверждение выполненных подрядными организациями объемов работ, их соответствия проектно-сметной документации и требованиям нормативных документов.

Согласно нормативно-правовым документам, обязанностью технадзора является извещение государственных органов строительного контроля о случаях аварийного состояния на объекте строительства, информирование заказчика и государственных органов контроля о приостановке или прекращении технического надзора за строительством объекта по любым причинам.

Права заказчика-застройщика

Заказчик-застройщик для выполнения возложенных на него функций имеет право:

4.1. Представлять инвестора в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционного проекта.

4.2. Принимать решения и вести переписку по вопросам технико-экономических оценок и расчетов инвестиций, проведения конкурсов и подрядных торгов, заключения договоров (контрактов) на разработку проектной документации, договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство и других договоров (контрактов).

4.3. Привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки состояния реализации инвестиционного проекта, разработки проектной документации, строительства, поставки и монтажа оборудования и др., соблюдения установленных сроков реализации инвестиционного проекта и качества продукции на всех этапах инвестиционного цикла в период действия договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта.

4.4. Приостанавливать производство любого из видов работ при осуществлении их с отступлением от требований проекта и установленных договорами правил.

4.5. Требовать от подрядчиков и других исполнителей работ (проектной организации, генерального строительного подрядчика) обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ и услуг).

4.6. Расторгать в одностороннем порядке по своей инициативе договоры (контракты) с участниками инвестиционного проекта в случае немотивированного повышения ими сроков выполнения работ, при невыполнении требований к качеству продукции, проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования и других видов работ, а также при аннулировании лицензий на строительную деятельность.

4.7. Передавать управление инвестиционным проектом другому юридическому лицу или гражданину (управляющему проектом), которые являются доверенными лицами заказчика и действуют от его имени и представляют его интересы в течение всего срока действия договора на реализацию инвестиционного проекта.

4.8. Устанавливать прямые контакты с субподрядчиками по проектированию и строительству и привлекаемыми ими консультантами по письменному согласию генерального проектировщика и генерального подрядчика.

4.9. Использовать проектную документацию по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено в договоре на разработку проектной документации и договоре с инвестором.

4.10. Продолжить финансирование реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств в случае временного прекращения финансирования инвестора, с приобретением прав долевой собственности объекта на вложенные средства, на основе дополнительного соглашения с инвестором.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении. Типовые договоры в строительстве:

Типовые договоры в строительстве:

Поделитесь записью

Обсуждение: есть 1 комментарий

1. Марина says: 20.11.2020 в 12:22

   То есть застройщик-это не конкретный единственный человек, а определенный круг лица или целая компания, которая занимается застройкой? Или застройщик тоже может быть одним человеком?

   Ответить