Кто такие арендатор и арендодатель

История

Отношения арендодателя и арендатора определяются наличием права аренды . Традиционно единственной обязанностью арендодателя в Соединенных Штатах было передать недвижимость арендатору, хотя в Англии и Уэльсе с 1829 года было ясно, что арендодатель должен передать арендатора во владение. Современное право арендодателя-арендатора включает ряд других прав и обязанностей, принадлежащих как арендодателям, так и арендаторам.

Современное толкование отношений арендатор-арендодатель основывается на представлении о том, что аренда включает в себя многие элементы договорного права в дополнение к простой передаче права собственности. В американском законодательстве о домовладельцах и квартиросъемщиках многие из этих прав и обязанностей закреплены в Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках .

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Зависит от юрисдикции

Массачусетс

Массачусетс разрешает выселение арендаторов с арендными договорами по причинам, включая нарушения условий аренды, неуплату арендной платы и использование арендуемой собственности в незаконных целях. Арендаторы, у которых нет срока аренды, могут быть выселены по какой-либо причине или без причины после надлежащего уведомления.

Техас

На протяжении большей части истории Техаса отношения арендодателя и арендатора регулировались принципами старого английского общего права. Общее право было суровым по отношению к арендаторам. Арендаторы в Техасе сдали свою собственность «как есть» в соответствии с доктриной общего права caveat emptor, что на латыни означает «пусть покупатель остерегается». Предполагалось, что арендатор внимательно осмотрит недвижимость перед подписанием договора аренды. Впоследствии ожидалось, что она продолжит платить за аренду, даже если собственность станет непригодной для проживания. Конечно, домовладельцы и арендаторы могли заключить с арендодателем договор на выполнение необходимого ремонта и поддержание надлежащего состояния в противном случае, но юридической обязанности этого не было. По умолчанию обязанность арендатора платить арендную плату не зависела от обязанности арендодателя содержать или ремонтировать помещение.

Техас начал предлагать своим арендаторам более строгую защиту в 1978 году. В том же году Верховный суд Техаса вынес решение Камарат против Беннета. В том случае Верховный суд Техаса постановил, что все договора аренды жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания». «Подразумеваемая гарантия» изменила правила игры. Он требовал, чтобы все домовладельцы сохраняли свою собственность «пригодной для жилья», даже если договор аренды жилья не требовал от них специального ремонта. И вдобавок ко всему, это обусловило обязанность арендатора платить арендную плату обязанностью арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания. То есть арендаторы имели законное право прекратить платить арендную плату, если арендодатель не сохранил недвижимость для проживания. Одним махом Верховный суд Техаса одержал огромную победу для арендаторов Техаса.

Созданная судом «подразумеваемая гарантия обитаемости» длилась около года. В 1979 году законодательный орган Техаса незамедлительно отреагировал на это, приняв Раздел 92 Кодекса собственности Техаса. Этот закон всесторонне регулирует отношения между арендодателем и арендатором в Техасе. В частности, он кодифицировал обязанность арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания и содержал дополнительные разъяснения. Теперь, согласно статутному законодательству Техаса, арендодатель обязан приложить все усилия для исправления или исправления состояния, если арендатор уведомил об этом состоянии, арендатор не нарушает платежи арендной платы в момент направления уведомления и состояние существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного арендатора. Тем не менее, домовладельцы Техаса не обязаны исправлять условия, возникшие по вине арендаторов.

Арендатор, домовладелец которого нарушил свои обязанности по сохранению жилья для проживания, имеет несколько различных юридических вариантов. Она может расторгнуть договор аренды; она может произвести ремонт самостоятельно, а затем вычесть его стоимость из последующего арендного платежа; или она могла подать на домовладельца в суд.

Условия договора аренды

Условие – это определенное обстоятельство, от которого что-нибудь зависит; требование, предъявляемое одной из договаривающихся сторон. Это устное или письменное соглашение о чем-нибудь, договоренность. Это правила, установленные в какой-нибудь области жизнедеятельности человека.

Договор аренды в основе своем содержит определенные условия его заключения, содержание отношений между сторонами, требования к сторонам соглашения, сроки, порядок расторжения при определенных обстоятельствах, порядок разрешения споров и другие условия, регламентирующие порядок отношений между сторонами договора аренды.

Арендатор: кто это такой

Под арендой понимается договор между владельцем недвижимости и другим лицом, по которому первый передает последнему принадлежащее ему имущество на возмездной основе. В качестве второго лица, могут выступать граждане и организации в единственном или множественном числе. Они, в данном контексте, будут являться арендаторами.

Арендатор — гражданин или организация, оформившие соглашение с владельцем недвижимости, по которому они получают право в оговоренное время пользоваться указанным в арендном договоре имуществом. Иначе арендатора можно назвать нанимателем, а соглашение — имущественным наймом.

Отличия этих терминов в следующем:

• Арендатор относится к организациям, которые снимают помещения под свои нужды;
• Наниматель — гражданин, который арендует квартиру, дом или иное жилое помещение.

Кто выступает в роли арендатора? Любое физическое или юридическое лицо, оплачивающее право пользования недвижимым имуществом другого гражданина или организации.

За арендатором закреплены определенные права и обязанности, предусмотренные арендным договором и законодательством (ГК и ЖК РФ).

С юридической точки зрения, арендатор — участник договора аренды, взявший имущество арендодателя в хозяйственное пользование на определенный срок за оговоренную плату.

Кооперативы, общественные и государственные организации также могут арендовать недвижимость наряду с физическими лицами. Все они могут образовывать объединения и выступать в качестве юридических лиц. Их создают в добровольном порядке, а права они получают наравне с другими организациями.

Права арендатора

Арендатор вправе распоряжаться недвижимостью в рамках соглашения с собственником, кроме любых действий по его отчуждению. Он несет ответственность за точность исполнения договора с собственником, за исключением случаев перенайма.

Арендатор вправе выполнять следующие действия, если они не противоречат законодательству РФ:

• Закладывать арендные права на недвижимость;
• Предоставлять полученное имущество в бесплатное пользование;
• Использовать арендные права в качестве паевого взноса в кооператив, занимающийся производством, или вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ;
• Сдавать арендованную недвижимость в субаренду;
• Осуществлять перенаем. В результате, условия аренды переходят к третьему лицу, которое становится новым арендатором. Его предшественник, одновременно с этим, прекращает договорные отношения с собственником.

Договор субаренды не может выходить за рамки арендного:

• Срок субаренды меньше или равен сроку аренды;
• Права субарендатора не могут превышать объема прав арендатора;
• Субаренда прекращается сразу после разрыва договора аренды;
• Договор субаренды будет недействительным, если таковым признают договор аренды.

Взаимоотношения арендатора и субарендатора находятся в рамках арендного договора. Арендатор перенимает обязанности и права собственника, а субарендатор — обязанности и права арендатора.

Обязанности арендатора

Наличие ряда прав у собственника приводит к появлению соответствующих обязанностей у арендатора. В частности, ему необходимо вовремя платить за предоставленную в пользование недвижимость. Сумма может быть установлена как за весь объект, так и за каждое помещение в отдельности.

Плата за аренду может вноситься следующим образом:

• Конкретная сумма, прописанная в договоре, уплачивается один раз или периодически;
• Процент от полученной выгоды от использования недвижимости. Может уплачиваться деньгами или товаром;
• Разными видами услуг, оказываемых арендатором;
• Предоставление арендодателю от арендатора иного имущества на время или навсегда;
• Улучшением состояния арендованной недвижимости, прописанного в соглашении между сторонами. Документ может содержать сочетание разных форм оплаты за аренду, в т. ч. не перечисленных выше.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

• Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
• Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
• Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
• Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Права и обязанности арендатора

Арендатор по договору аренды недвижимого имущества обязан:

1. Использовать объект аренды по целевому назначению. В частности, если помещение арендовано для осуществления предпринимательской деятельности, его нельзя переоборудовать под жилое и использовать для проживания.
2. Беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Для этого арендатору необходимо производить текущий ремонт имущества, условия проведения которого обязательно должны быть прописаны в договоре. Во избежание ситуации, когда по мнению арендодателя арендатор привел имущество в предаварийное состояние из-за несвоевременно проведенного текущего ремонта (и, как следствие, потребует расторжения договора), в договоре необходимо уточнить понятие «своевременное осуществление текущего ремонта». Такое уточнение в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Текущий ремонт помещения осуществляется арендатором своевременно, по мере выявления дефектов, т. е. в случае фактического ухудшения технико-эксплуатационных характеристик, зафиксированных в акте обследования помещения».

   Капитальный ремонт обычно производится арендодателем, но такая обязанность может быть возложена и на арендатора, если это отдельно зафиксировано в договоре.

3. Своевременно уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные договором. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
4. Возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по его вине.
5. Согласовывать с арендодателем план перестройки (перепланировки) помещения, проводимой по его инициативе. При внесении в договор данного пункта предусматривается, что план перестройки (перепланировки) помещения подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
6. Не сдавать имущество в субаренду без специального разрешения арендатора.
7. Возвратить арендодателю по истечению срока договора объект аренды в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
8. Уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование имуществом за несвоевременный его возврат в срок, указанный в договоре.

К правам арендатора относятся:

1. Преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды (заключение договора аренды на новый срок). Это означает, что если до истечения срока договора арендатор известит арендодателя о своем желании продлить срок аренды, данное желание должно быть удовлетворено, даже при наличии нескольких претендентов. Однако, если стороны при заключении нового договора аренды не достигнут соглашения относительно платы и других условий договора, арендатор утрачивает свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
2. Использование арендованного помещения в течение повторного срока аренды, если арендодатель в течение одного месяца с момента истечения срока аренды не потребовал передачи помещения.
3. Требование возмещения ущерба от арендодателя, причиненного несвоевременным предоставлением объекта аренды.
4. Получение от арендодателя информации о правах третьих лиц на объект аренды.
5. Инициирование внесения изменений в договор в связи с ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств по договору.
6. Осуществление капитального ремонта с зачетом его стоимости в счет уплаты арендной платы, или право требования от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, в случае, если состояние объекта аренды требует капитального ремонта, а арендодатель отказывается его произвести. В данном случае также возможно требование возмещения ущерба и расторжения договора.
7. Изъятие улучшений объекта аренды, которые могут быть без ущерба от него отделены, если такие улучшения производились с разрешения (согласия) арендодателя. Статья 778 ГКУ разрешает арендатору улучшить вещь, являющуюся предметом договора аренды, только с согласия арендодателя. Если же улучшения могут быть отделены от объекта аренды (т. е. являются физически отделимыми) без его повреждения, то в таком случае арендатор имеет право их изъять. Если же арендатор перед осуществлением улучшения вещи (объекта аренды) получил предварительное согласие арендодателя, то он будет иметь право на возмещение стоимости осуществленных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (объектом аренды).

Условия досрочного расторжения договора

В частности, у арендодателя есть право требовать расторжения договора аренды в случаях, если арендатор:

• пользуется имуществом вопреки договору либо назначению имущества;
• без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;
• своим поведением создает угрозу повреждения имущества;
• не приступил к капитальному ремонту вещи (объекта аренды), если на него была возложена такая обязанность.

Кроме того, арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата объекта аренды, если арендатор в течение трех месяцев подряд по истечении срока платежа не уплачивает арендную плату. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендатора об отказе от договора. Если арендатор не освободит арендуемый объект, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора по причине неуплаты им арендной платы в течение трех месяцев подряд по истечении срока платежа. При этом даже если арендатор внесет соответствующую сумму арендной палаты, суд может принять решение о расторжении договора аренды.

Арендатор имеет право предъявить в суде требование о досрочном расторжении договора, если объект аренды по причинам, от него не зависящим, окажется в состоянии, непригодном к использованию. По инициативе арендатора договор расторгается также в случае, если арендодатель передал имущество в состоянии, не соответствующем условиям договора, а также, если арендодатель не производит капитальный ремонт объекта аренды, что предусмотрено договором. Во избежание недоразумений по данному вопросу, в договоре обязательно должен устанавливаться срок проведения капитального ремонта.

Это общее условие, предусмотренное ст.776 ГКУ. Если договором срок не установлен, то капитальный ремонт должен быть произведен в разумный срок (законодательно не определяется). В связи с этим в договоре следует указать, что «в случае необходимости проведения капитального ремонта, стороны обязуются установить конкретные сроки выполнения ремонтных работ в дополнительном соглашении к договору, являющимся его неотъемлемой частью».

Независимо от причины и способа прекращения договора аренды арендатор, в соответствии со ст.785 ГКУ, должен немедленно возвратить арендодателю вещь (объект аренды) в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре. В случае если арендатор не выполнит вышеуказанное обязательство, арендодатель по закону имеет право требовать уплаты арендатором неустойки в размере двойной оплаты за пользование вещью (объектом аренды) за время просрочки. Поэтому ГКУ предусматривает при возврате объекта аренды недвижимого имущества составлять и подписывать акт приемки-передачи.

Стороны договора аренды могут установить любые другие основания для его досрочного расторжения. Например, арендодатель может предложить внести в договор положение о праве отказаться от договора, если арендатор не вносит арендную плату в течение одного месяца. Чем это чревато для арендатора? Недобросовестный арендодатель может под надуманным предлогом уклониться от получения арендной платы, представив это впоследствии как нарушение условий договора, и потребовать его расторжения.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Какое право имеет арендатор

Основное  право  –  пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или  до её окончания. Условием будет служить полный  расчёт с  собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для   этого    он  должен добросовестно исполнять условия   договора  аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено  Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

•             лестничная площадка;
•             холл;
•             лифт;
•             коридор;
•             крыша;
•             подвал и др.

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их   обслуживание   с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

Источники

• http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/arendator-eto.html
• https://2realtor.ru/kto-takoj-arendator/
• https://ru-act.com/nedvizhimost/arenda/kto-takie-arendator-i-arendodatel.html
• https://advokatdona.ru/staty/arendator-arendodatel.html
• https://101jurist.com/nedvizhimost/arendator-i-arendodatel-kto-eto.html
• https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/
• https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/arendodatel-i-arendator-kto-eto-takie-vzaimnye-prava-i-obyazannosti/