Государственная регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды: главные понятия

Оформление долгосрочных договоров аренды недвижимости применяется при наличии необходимости гарантий для арендодателя и арендатора. Арендодателю обеспечивается систематический доход от сданного в аренду помещения, арендатор вправе обустроить недвижимость под свои нужды: оснащать требуемой мебелью и оборудованием, совершать ремонт, если это не противоречит условиям договора, а также получает уверенность в закреплении прав пользования имуществом на установленный период. Именно договора аренды зданий, сооружений или части помещений, в которых обозначены сроки аренды не менее одного года подлежат обязательной государственной регистрации. Данная особенность регулируется статьей 651(п.2) ГК РФ.

Договора сроком от года и выше действуют только после регистрации, а не с момента их подписания. В случае отсутствия факта регистрации такие договора признаются недействительными. Стороны, пренебрегшие условием зарегистрировать соглашение, нарушают закон, и при выявлении такого обстоятельства будут привлечены к ответственности. Отсутствие регистрации также означает, что стороны могут не исполнять свои обязательства по договору.

Регистрируемый договор должен соответствовать следующим показателям:

•  быть составленным в письменной форме и подписанным сторонами;
•  содержать сведения, характеризующие передаваемое в аренду имущество и его местонахождение;
•  включать раздел по оплате.

Порядок регистрации описывается в Федеральном законе № 218.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Процедура

Сама процедура регистрации договора нежилого помещения выглядит следующим образом:

• для этого потребуется собрать и после подать необходимый пакет документов;
• затем в органах государственного реестра будет проводиться проверка подлинности данных материалов;
• далее будет произведена регистрация в базе данных единого государственного реестра недвижимости, а также внесение данных об обременении;
• затем последует оформление всей нужной документации и заверение их с помощью гербовой печати;
• после этого все документы будут предоставлены лицу, проводившему регистрацию.

ВНИМАНИЕ !!! Необходимо отметить, что с 1 января 2017 года произошли изменения предусматривавшие изменения в процедуре регистрации. На данный момент период рассмотрения в росреестре 2021, составляет до 7 рабочих дней с момента подачи соответствующего заявления. На данный момент появилась возможность провести данные мероприятия через МФЦ (Мои документы)

Срок рассмотрения процедуры в Мои документы составляет не менее 10 дней. Если в материалах будут обнаружены ошибки, то для регистрации будет назначен другой день, позволяющий заявителю исправить неточности

На данный момент появилась возможность провести данные мероприятия через МФЦ (Мои документы). Срок рассмотрения процедуры в Мои документы составляет не менее 10 дней. Если в материалах будут обнаружены ошибки, то для регистрации будет назначен другой день, позволяющий заявителю исправить неточности.

Процесс регистрации соглашения

Регистрация документа включает несколько этапов:

• подписание соглашения сторонами;
• сбор необходимой документации;
• документы и технический план передается в Росреестр;
• написать заявление на регистрацию объекта;
• в Росреесте укажут дату следующего посещения, бумаги проверяют на подлинность;
• если все документы соответствуют требованиям законодательства, сделка фиксируется в единой базе;
• на руки предоставляются 2 экземпляра договора с пометкой о пройденной государственной регистрации;
• стороны соглашения получают выписку из ЕГРН в установленный срок.

Если одна из сторон не может присутствовать лично при регистрации, она может передать свои полномочия третьему лицу по нотариальной доверенности. Закон не устанавливает точного срока подачи заявления на регистрацию, но соглашение не будет иметь юридическую силу без прохождения данной процедуры. При обращении непосредственно в Росреестр весь процесс длится около недели.

Советуют прописать в тексте соглашения точную дату обращения в органы госрегистрации. Если один из участников не явился в указанное время, другой вправе добиваться регистрации документа посредством обращения в суд. Обратиться в суд также необходимо, если второй участник договора не желает предоставлять требуемые бумаги.

Для подачи документов можно обратиться в МФЦ. Участникам выдается расписка о принятии документов. Свидетельство о регистрации при этом можно будет получить не ранее, чем через 9 дней. Срок исчисляется с момента передачи сотруднику МФЦ всех необходимых бумаг, включая заявление и справку об оплате пошлинного сбора (реквизиты можно получить у работников МФЦ).

Госпошлина за регистрацию договора аренды

С января 2015 г. увеличились ставки госпошлины за регистрацию недвижимости:

• для физлиц 2000 рублей;
• для юрлиц 22000 рублей.

Для сравнения: ранее госпошлина для физлиц составляла – 1000,00 руб., для юрлиц – 15000,00 руб.

По всем вопросам регистрации сделок вы можете проконсультироваться в Росреестре, либо ознакомиться с информацией на их сайте.

Согласно НК РФ от уплаты освобождены казенные предприятия в случаях использования ими слова «Россия» и слова «Российская Федерация». Имеют льготы по уплате и малоимущие граждане, нуждающиеся в жилье. Других освобождений от оплаты нет.

Всё, что касается регистрации основного документа об аренде, распространяет своё действие и на субаренду. При субаренде права на недвижимость передаются другому заинтересованному лицу. Такая субаренда не может быть больше основой аренды.

При оформлении субарендных взаимоотношений, убедитесь, что есть основной документ об аренде, и в нём учтены все моменты о возможности субаренды.

Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa

Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.

C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.

3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.

Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.

Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв. 

Арендная плата и срок действия договора. Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс ( статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов документа фиксированный сумму арендной платы .

Дополнительным пунктом есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

Договор бывает срочным ( подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным ( в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года. И х не надо регистрировать в Росреестре .

Например , в статьях документа указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – « автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете сделку .

Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация .

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов

Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки

Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает

Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами

Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах

После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
Квитанция об уплаченной госпошлине.
Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000

Алгоритм регистрации контракта

Укажем последовательность шагов:

1. Нужно подать заявление. Его можно оформить в нескольких вариантах: в бумажном (заполняется сразу в многофункциональном центре при визите); бланк заявки можно найти также на сайте Росреестра. Либо заполнить заявление в онлайн-режиме на портале Росреестра. Если заявку решают подать сразу оба участника, то каждый это делает самостоятельно (должно быть два экземпляра документа). В бланках должны быть поставлены подписи (электронные или вручную, тут всё зависит от варианта подачи заявки).

Если вы выбрали заполнить заявление на портале Росреестра, то нужно сначала зайти во вкладку «Регистрация сделок». В ней найдите раздел «Регистрация сделок с обременением», а далее — «Договор аренды».

В открывшемся окне заполните все строки: вид недвижимости, его регистрационный номер, общую площадь и местоположение объекта.

Потом заполните всю информацию о собственнике недвижимости: личные сведения, данные из документа, удостоверяющего личность, номер телефона.

Далее человек должен поставить галочку о том, что он даёт своё согласие на обработку личных сведений. Не забудьте предварительно ознакомиться с данными.

Прикрепите все копии документов и нажмите кнопку «Отправить». Заявление передано на проверку.

2. Подготовить полный перечень документов, оплатить государственную пошлину.

Для этого необходимо предоставить контракт аренды в двух экземплярах (оригиналы). Если при заключении договора присутствовал нотариус, то нужно предоставить один оригинальный договор и его ксерокопию. Дополнительно нужен документ, удостоверяющий личность или заверенная нотариусом доверенность, если действовать от лица собственника собирается его представитель.

За государственную пошлину с обычного гражданина возьмут 2000 рублей. Для организации регистрация контракта обойдётся в 22000 рублей.

Помимо этого, вы можете предоставить другие документы: учредительные бумаги, выписки, квитанцию об оплате пошлины.

3. Отправить перечень документов на регистрацию. Это можно осуществить следующими способами: через многофункциональный центр или отделение Росреестра; почтовым отправлением согласно инструкции (заранее ознакомьтесь с требованиями); на сайте Росреестра путём прикрепления копий-сканов в электронном виде.

4. Ожидаем результата. Сроки решения разные, они зависят от способа отправления заявления:

• В случае личного посещения Росреестра договор будет зарегистрирован в течение семи рабочих дней. Если делать это через многофункциональный центр, то 9 рабочих дней.
• Нотариально заверенный контракт, который отдан на регистрацию в Росреестр, будет официально учтён через три рабочих дня. Через многофункциональный центр — в течение пяти рабочих дней.
• Если вы заполняли заявление через портал Росреестра, то договор зарегистрируют на следующий день после подачи всех документов.
• Если вы решили сразу поставить недвижимость на учёт и зарегистрировать контракт, то на данную процедуру отводится 10 рабочих дней для Росреестра и 12 дней — для многофункционального центра.

В случае если был предоставлен неполный список документов или у сотрудников организации возникли вопросы к указанным в них сведениям, то человеку необходимо в течение трёх месяцев исправить недочёты. Если лицо игнорирует требования сотрудников организации, то ему присылают отказ в регистрации.

Главные причины для временного прекращения процесса регистрации:

• В заявке в графе собственник нежилого фонда указан человек, который никаким образом к нему не относится.
• Подающее документы лицо никаким образом не имеет отношения к сделке.
• Появились разногласия между условиями, указанными в контракте с новыми требованиями.
• Регистрация не может состояться, так как противоречит Гражданскому Кодексу Российской Федерации.
• Человек предоставил неполный перечень бумаг и справок.
• Документы, переданные сотрудникам организации, фальшивые или в них указаны ложные сведения.
• Заявка на регистрацию заполнена не в соответствии с официальной формой.
• В бумагах и справках указаны подписи тех лиц, которые не имеют права их подписывать.
• Пакет документов затерялся при передаче из одного подразделения в другое.
• Другие веские основания.

1. Можно получать зарегистрированный контракт. Каким образом вы сможете его забрать, можно указать при заполнении заявки.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

• договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
• личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

• 2 тыс. руб. для физических лиц;
• 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

• учредительные документы организации;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3.Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

• при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
• при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
• регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
• в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5.Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Особенности заключения договора

После принятия закона «О государственной регистрации недвижимости» у владельцев нежилых помещений и будущих арендаторов остался вопрос касательно процедуры регистрации объектов. Существует требование, что при совершении сделки на предмет долгосрочной аренды необходимо подать заявление в Росреестр. При этом учитываются условия:

1. Регистрационные действия в Росреестре проводятся относительно объектов, права на которые имеет арендодатель – невозможно внести данные в реестр по несуществующему объекту (например, получить помещение в несданном доме, с отсутствием разрешения на эксплуатацию нельзя).
2. Вносить сведения в общую базу следует при подписании договора продолжительностью более 1 года.
3. Сделка признается юридически чистой, если после заключения договора аренды проведены регистрационные действия.

Порядок обращения в отделения Росреестра предполагает написание заявление как от арендодателя, так и от нанимателя помещения. При оформлении сделки рекомендуется отметить в соглашении сторону, которая займется процессом подачи документов на регистрацию.

Как правильно составить договор аренды

Заполненный бланк договора аренды можно скачать на нашем сайте. Однако эти типовой вариант, который должен дорабатываться с учетом интересов сторон. Также при заключении договора и его представлении в Росреестр нужно убедиться, что условия сделки не противоречат закону, иначе будет вынесено решение или приостановке или отказе в регистрации.

Вот несколько важных моментов, которые нужно учесть при оформлении договора:

• предмет договора должен четко описывать часть помещения, его границы и площадь, содержать адрес и кадастровый номер основного объекта;
• чтобы точно описать местоположение части помещения, желательно приложить к договору схему или чертеж (для этого можно использовать схему из выписки ЕГРН, поэтажных планов БТИ);
• чтобы разделить основное помещение на арендуемые части, можно установить временные конструкции, но на схемах и в техническом плане они не указываются;
• ответственность, фактическое состояние части помещения по договору стороны тоже прописывают сами.

Существенным условием для аренды является только предмет, т.е. описание объекта недвижимого имущества или его части. Остальные положения в содержании договора стороны определяют самостоятельно. Например, если целевое назначение основного объекта заключается в торговой деятельности, для части помещения можно конкретизировать вид работы (выпечка, кофейня, установка банкомата и т.д.). Размеры части стороны тоже определяются сами. Например, для банкомата будет достаточно разделить помещение на части по 1-2 кв.м.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п	Условия договора аренды	Описание
1	Предмет договора аренды	Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2	Срок аренды	Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3	Условия оплаты по договору	Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4	Ответственность сторон	Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние.
5	Целевое назначение объекта	Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Для больших помещения в торговых центрах сдача частей в аренду является обычной практикой.

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в Росреестре представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом требований к содержанию этого плана фактически не было. Поэтому стоны использовали технический паспорт БТИ, технический план, кадастровый паспорт, другие документы. Более того, даже разъяснения и письма учреждений Росреестра нередко противоречили друг другу.

С принятием Закона № 218-ФЗ порядок сдачи в аренду и кадастровый учет части объекта недвижимого имущества был официально легализован. Физические и юридические лица сами готовят документы, заказывают технический план. При наличии этого документа Росреестр обязан присвоить часть помещения временный кадастровый номер, внести в ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества.

План части этажа для арендуемой части указывается в текстовой и графической части технического плана.

Условия и порядок регистрации договора аренды

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Условием аренды выступает наличие необходимого комплекта документов у сторон договора, а также постановка объекта недвижимости на кадастровый номер. Если какая-либо бумага отсутствует, то в регистрационных действиях будет отказано.

В ряде случаев кадастровый учет может совершаться одновременно с регистрацией. Например:

• если часть здания или сооружения – предмет договора – ранее не ставились на кадастровый учет и сведения об объекте отсутствуют в единой базе недвижимости;
• если в арендный договор включен пункт о перепланировке, арендатор может быть заинтересован в этом.

В вышеназванных случаях учет и регистрация объекта недвижимого имущества проводится с составлением специального документа. Это технический план: его оформляет кадастровый инженер. Специалист исследует жилое помещение и оказывает услугу по составлению технического плана. Этот документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами, необходимыми для проведения регистрационной процедуры.

Государственная регистрация договора аренды устанавливает, что в Росреестр представляются бумаги, без которых регистрационные действия невозможны. Это документы:

• заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление услуги;
• документы правоустанавливающего характера на недвижимость (выписка из ЕГРН);
• арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
• передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
• технический план;
• государственная пошлина.

Регистрация аренды – это простые этапы, следующие друг за другом:

1. Составление договора. Фиксация в нем существенных условий: предмет и цена аренды. Нужно 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя, второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
2. Оплата государственного сбора.
3. Кто-либо из участников передает комплект документов в МФЦ, в орган Росреестра. Получает специальный документ – это расписка о том, что документы приняты.
4. Заявитель во время, установленное сотрудником МФЦ, а также Росреестра, отдает расписку. Сотрудник передает выписку из ЕГРН. В ней будет отображено, что, например, земельный участок обременен.

Как и любая сделка, совершаемая в рамках гражданско-правовых отношений, аренда имеет нюансы. Их нужно знать при заключении соглашения, а также при последующих отношениях с арендодателем:

1. Регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник уполномоченного органа вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует то окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества обременение. Иначе, запись о нем так и останется в документах.
2. Обременение сохраняется даже при условии того, что недвижимость продается. Арендатор продолжает пользоваться имуществом при ее переходе от одного собственника к другому владельцу.
3. Покупатель недвижимости, если он заинтересован в объекте, может самостоятельно узнать, наложено ли обременение на имущество. Информация содержится в выписке из ЕГРН. Она общедоступна, необходимо создать соответствующий запрос.