Составляем договор купли-продажи квартиры: правила оформления и типовой пример

Содержание основного договора

• реквизиты:
• вступительную часть;
• предмет;
• полномочия сторон;
• доп.условия;
• адреса сторон, банковские реквизиты.

В реквизиты соглашения входят следующие положения:

• название;
• дата подписания: она отражает начало действия договора, определяет момент его прекращения, равно как и тех правовых последствий, которые порождаются правоотношением;
• место оформления: город, НП;
• № договора: реквизит не обязателен, но на практике применяется повсеместно.

Преамбула договора – это его информационная составляющая. В этой части соглашения указывается исчерпывающая информация о сторонах соглашения:

• название по договору: продавец, покупатель;
• полные наименования ЮЛ, реквизиты с датой регистрации;
• указание на заключение сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи? Обязательно включить существенные условия в текст документа. А также прописать все реквизиты.

На что обязательно обратить внимание

Составление договора купли-продажи происходит двумя путями:

1. Самостоятельно, путем скачивания типового шаблона со специализированных сайтов в интернете.
2. Через юриста, в нотариальной конторе.

Первый вариант имеет преимущество в том, что он бесплатный. Но стороны, пользуясь им, должны иметь минимальные правовые знания гражданско-правового законодательства, чтобы к тексту не было претензий. Это в интересах сторон, которые желают провести законную сделку.

Второй вариант возмездный, но интересен тем, что гарантирует юридическую чистоту самой сделки. Об этом необходимо позаботиться заранее, до момента заключения соглашения. После осмотра квартиры, при условии, что покупателю все подходит, он должен проверить наличие документов на объект недвижимости у продавца. В перечень входит правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги, а также справки на недвижимость. Юрист проанализирует документы, а также проверит наличие обременений, количество зарегистрированных в ней жильцов, а также возможные притязания третьих лиц.

Особое внимание уделяется форме договора. Устно купля-продажа не заключается

Это противоречит правилам логики: переход права собственности от покупателя к продавцу регистрируется в Росреестре. И договор входит в состав документов, которые нужно предъявить сотрудникам этого органа. Если сделка заключается устно, по договоренности между сторонами, регистрировать нечего.

Участие нотариуса в продаже квартиры не обязательно. Существуют исключения, которые касаются состава участников, а также имущества. Стороны предпочитают обращаться в нотариальную контору. Участие специалиста в этом правоотношении гарантирует, что сделка не будет оспорена в судебном порядке. Даже при условии того, что заинтересованная сторона попытается это сделать.

Нотариус удостоверяет правосубъектность сторон будущего отношения (то есть, дее- и правоспособность), а также следит за качеством заключения договора.

Дополнительные условия

Особенность этих пунктов заключается в том, что их фиксация в договоре не обязательна. Но стороны заинтересованы в том, чтобы они были прописаны:

Договор продажи квартир включает доп.условия:

1. Документы, на основании которых продавец распоряжается квартирой.
2. Дата передачи недвижимости и срок ее фактического освобождения.

Ответственность за нарушение правил торговли

Приводим перечень самых частых нарушений в сфере торговли с указанием размера возможных санкций.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка ().

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков. 

Структура договора

Действующий закон не даёт чёткого регламента структуры письменного договора. Но в юридической практике сложился стандартный порядок его составления, которого следует придерживаться. Соглашение условно подразделяется на две части: вводную (преамбулу) и основную. В вводной части даются общие положения и сведения о договоре.

Преамбула содержит следующие данные:

• Наименование составляемого документа – «Договор о купле/продаже такого-то объекта недвижимости».
• Дату и место заключения письменной договорённости.
• Полные данные обеих сторон: Ф.И.О., адреса проживания, паспортные сведения.
• Расшифровка сокращений, используемых в основном тексте. Так, стороны обычно в основной части выступают под наименованиями «покупатель» и «продавец», а объект сделки обозначается как «квартира», «участок» и тому подобное.

Основная часть конкретизирует всю процедуру сделки, оговаривает её нюансы и особенности. При её составлении следует быть максимально внимательным и стараться не упустить из вида даже самые незначительные, на первый взгляд, детали.

Она содержит такие данные:

• Исчерпывающие сведения об объекте сделки. В этом пункте указывается тип недвижимого имущества (квартира, дом, участок); адрес его нахождения; размеры (кв. метры, гектары); кадастровые данные. Сюда же вписываются данные правоустанавливающего документа, на основании которого продавец владеет данной недвижимостью.
• Все имеющиеся обременения. Например, объект может находиться во временном владении третьих лиц согласно договору аренды. Другой вариант – жильё находится в залоге у кредитно-финансовой организации по договору ипотечного или иного займа. С полным перечнем возможных обременений, ограничивающих права владения можно ознакомиться на нашем сайте. Попытки владельца собственности скрыть от продавца имеющиеся обременения является прямым поводом для признания сделки недействительной.
• Стоимость заключаемой сделки и порядок произведения покупателем оплаты – наличностью, банковским переводом, ценными бумагами.
• Взаимная ответственность контрагентов за нарушение условий договорённости. Данный подпункт необходим для защиты потерпевшей стороны от необоснованных финансовых потерь при расторжении соглашения. При отсутствии его будет возможно лишь вернуть уплаченные деньги и некоторую неустойку в размере ставки, определённой Центральным банком.
• Дополнительные нюансы договорённости. Здесь указываются возможные форс-мажорные обстоятельства и порядок действия контрагентов в этом случае. Условия, в результате которых стороны имеют право отказаться от реализации сделки без каких-либо штрафных санкций. Порядок расторжения договорённости по обоюдному согласию продавца и покупателя, и так далее.
• Указание на то, какая из сторон берёт на себя расходы по регистрации документа в органах Госреестра. Либо определяются доли, в которых контрагенты разделяют расходы по уплаты госпошлины.

Кроме этого, желательно оговорить в документе порядок передачи объекта недвижимости от бывшего владельца новому. К примеру, включить в договор передаточный акт, в соответствии с которым и будет производиться процедура передачи имущества. Новый владелец при этом осматривает приобретённую собственность и устанавливает, что она находится в том же состоянии, что и до подписания договора. После этого оба договаривающихся лица заверяют акт передачи своими подписями и прилагают его к основному договору.

Акт приёмки имущества в этом случае выступает документальным подтверждением факта полного выполнения продавцом договорённости перед покупателем. У нового владельца после этого будет гораздо меньше шансов расторгнуть договор на том основании, что ему была передана недвижимость в ненадлежащем состоянии.

Оформление договора купли-продажи автомобиля

Выписка из статьи 427 ГК РФ

Существует несколько вариантов составления договора. Независимо от того, где его подписывают, он будет обладать юридической силой. Однако существует несколько общепринятых мест для подписания соглашения. Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Составление договора через нотариуса

Договор должен заверить нотариус

Подобные соглашения не обязательно заверять у сотрудников нотариата, однако если это сделать, то на стороны накладывается определенная ответственность. Они дополнительно таким способом подтверждают, что все указанное в договоре верно. Оспорить этот документ через суд будет намного сложнее.

Вот основные преимущества обращения к нотариусу:

• проверка документа на соответствие нормам права;
• возможность дополнительно защитить свои права на транспортное средство;
• подтверждение, что текст договора соответствует действительности.

Стоит понимать, что написанный от руки договор не будет иметь юридической силы. А доказать в суде правоту, если он не заверен нотариусом, будет сложнее. Поэтому во время покупки дорогих авто настоятельно рекомендуется обращаться к сотрудникам нотариата для заверения сделки.

Момент возникновения права собственности

Подписание договора в ГИБДД

Подписать договор можно в любом отделении ГИБДД

Иногда покупатель настаивает, чтобы продавец лично присутствовал во время постановки машины на учет. В этом случае подписать соглашение о переходе права собственности можно на месте. Согласно Приказу МВД РФ №1001 от 28.11.2008 года, зарегистрировать сделку на покупку автомобиля можно в любом отделении ГИБДД. Фактическое место регистрации владельца транспорта не имеет значения.

Вот основные достоинства обращения к сотрудникам ГИБДД, чтобы подписать договор купли-продажи:

• проверка транспортного средства на угон;
• проверка сведений о владельце автомобиля;
• проведение технического осмотра, чтобы удостовериться, что машина действительно в нормальном состоянии.

После проведения проверки сотрудник ГИБДД соглашается или отказывается заверить сделку. Обычно отказы случаются редко, все зависит от конкретно взятой ситуации. Например, если машина находится в залоге или арестована приставами, то работник ГИБДД не возьмет на себя обязательства по удостоверению сделки. Тут стороны должны действовать на свой страх и риск.

Самостоятельное заключение договора

В основном, автомобилисты самостоятельно заключают договор

Этот способ заключения договора применяется чаще всего. Стороны самостоятельно составляют соглашение и подписывают его. Стоит отметить, что в этом случае бывает легко оспорить сделку через суд. Такое может понадобиться, если выяснится, что машина находится в угоне, арестована приставами или заложена в банке или иной финансово-кредитной организации.

Если два физических лица заключают сделку сами, то стоит воспользоваться специализированными ресурсами для проверки автомобиля. Если у него непонятное прошлое, то стоит отказаться от его покупки. Однако без привлечения нотариуса и работников ГИБДД происходят сделки в автосалонах.

Во время работы с автосалоном покупатель дополнительно защищает себя. Одной из сторон является организация. Это значит, что при нарушении пунктов соглашения можно легко вернуть машину или получить компенсацию. Фирма не скрывается, в отличие от физических лиц. Таким образом, работать с автосалонами выгоднее. К тому же, можно сразу проверить транспортное средство на состояние и выполнить тест-драйв.

Расторжение

Положение о расторжении опирается на нормы статьи 450 ГК РФ. Оно основано на условиях не исполнения одной стороной внесённых в договор условий. Каждый пункт договора предоставлял своему контрагенту определённые преимущества. Отказ от исполнения данных условий равнозначен ущемлению имущественных прав контрагента, что допускает аннулирование всего договора путём расторжения.

Расторжение может происходить:

• по согласию сторон – составлением соглашения;
• в одностороннем порядке через суд.

Составление соглашения может быть только добровольным. Если стороны его составили – они решают вопрос с аннулированием сделки на основании достигнутого компромисса. После составления соглашения недопустимо произвольно менять условия расторжения, принятые соглашением. Если контрагент нарушает условия соглашения, например, не возвращает полученные по сделке деньги или не освобождает помещение, его следует призвать к исполнению в судебном порядке.

Если в договор не были внесены те или иные положения, которые одна из сторон считает существенными, то требовать их исполнения бесполезно. Суд не примет решение в пользу истца, если он предъявит к ответчику претензии за неисполнение несуществующих пунктов. В этом случае бесполезно вступать в судебные распри.

Если перед стороной договора встала ситуация, ущемляющая его права, но не допускающая расторжение ДКП, более уместно решать через суд вопрос о материальном или моральном ущербе.

Также эффективно будет повлиять на судебную процедуру сквозь призму вновь открывшихся обстоятельств, подав иск о том, что ответчик своевременно не устранил те или иные нарушения при передаче объекта. Например, дал ложные сведения о техническом состоянии объекта, функционировании инженерных коммуникаций и т.п. А основную причину привлечь к иску как сопутствующее обстоятельство, усугубляющее проблему.

Регистрация автомобиля

Наконец, заключительной стадией, после которой новый владелец станет полноправным собственником приобретенного автомобиля, является регистрация покупки. У автомобилиста в запасе имеется десять дней с момента заключения договора на то, чтобы поставить свою машину на учет. В том случае, если хозяин автомобиля будет пренебрегать этим правилом, его может ожидать штраф от полутора до двух тысяч рублей.

Заявка на регистрацию может быть отправлена через портал Госуслуг

Записаться на прием в ГИБДД для регистрации можно как с помощью портала Госуслуг, так и с помощью МФЦ. При желании, можно сразу идти в отделение и брать номерок с определенным временем уже на месте.

В общих чертах регистрация автомобиля предполагает прохождение нескольких этапов.

Шаг 1. Подготовка документов. Вне зависимости от того, направляется ли автовладелец в МФЦ, посещает сайт Госуслуг или сразу идет в ГИБДД, от него потребуется стандартный набор документов, подкрепленный заявлением на регистрацию транспортного средства. Список документов можно увидеть на изображении ниже.

Документы для регистрации ТС

Шаг 2. Уплата госпошлины. Пошлина за услуги, предоставляемые ГИБДД оплачивается еще до момента подачи оригиналов документов. Подтвердить оплату можно с помощью квитанции с прикрепленным к ней чеком. Размеры госпошлины зависят от конкретной ситуации – требуются ли водителю новые номера, паспорт и так далее.

Квитанция за госпошлину за регистрацию ТС

Шаг 3. Подача документов в ГИБДД. Этот этап можно пройти как посредством личного визита в отделение, так и путем отправки документов в электронном виде через сайт Госуслуг. Также их можно передать сотрудникам МФЦ, чтобы те в свою очередь отправили их в ГИБДД. Если говорить о личном визите в отделение, то желательно заранее записаться на конкретное время.

Документы могут быть приняты сотрудниками ГИБДД, либо отправлены в электронном виде по интернету

Шаг 4. Осмотр автомобиля. Данная процедура является обязательной в процессе регистрации транспортного средства. Ее результатом будет отметка от специалиста, оставляемая в заявлении и подкрепляемая его подписью.

Регистрируемый автомобиль должен пройти проверку эксперта

Шаг 5. Получение регистрационной документации и знаков. Как уже неоднократно упоминалось, на автомобиль новому владельцу могут быть выданы свидетельство о регистрации, паспорт автомобиля и регистрационные знаки. Если что-то из этого комплекта у него уже присутствует, то в повторном получении нет необходимости.

Номерные знаки выдаются водителю в том случае, если он решил не оставлять прежние

Расценки

Возможные варианты стоимости постановки автомобиля на учет представлены в таблице ниже.

Таблица 1. Стоимость постановки автомобиля на учет

Госпошлина может быть оплачена разными способами – через банковские терминалы, через терминалы отделения ГИБДД или при помощи интернета. Более детально о том, где и как оплачиваются госпошлины можно прочесть в соответствующей статье на нашем портале.

Почему сделку с недвижимостью лучше заверить нотариусом?

Нотариус – это независимая третья сторона, которая выступает свидетелем сделки и проверяет законность производимой операции. В частности, процедура регистрации предполагает следующие услуги правового и технического характера от нотариуса:

• Подготовка проекта текста документа. Продавцы и покупатели могут прийти со своим текстом или попросить специалиста составить проект, просто сообщив основные реквизиты. Если собственного текста нет, применяется стандартный текст, который многократно перепроверен и полностью отвечает нормам законодательства РФ.
• Проверка достоверности информации о правах продавцов. Так как нотариус имеет доступ к государственным электронным базам, перед проведением сделки он удостоверяется в том, что имущественные права, которые планируется передать по договору, действительно существуют.
• Проверка дееспособности и правомочности участников, а также добровольности заключаемой сделки. Очень многие сделки данного типа оспариваются в суде именно из-за недееспособности продавца на момент проведения операции.

В результате существенно сокращаются риски, из-за которых одна из сторон может поставить сделку под сомнение:

• Договор полностью соответствует нормам законодательства РФ, а значит не может быть оспорен в суде.
• Подтверждены имущественные права и дееспособность сторон, проведено удостоверение личности.
• Исключаются различные ошибки в договоре, так как нотариусом тщательно проверяется текст.
• Учитываются ограничения и требования по договорам, связанные с супругами. К примеру, может потребоваться согласие супруга на совершение сделки и т.п.

Кроме того, сделки купли-продажи, которые прошли регистрацию у нотариуса, сразу передаются в Росреестр, что избавляет участников от хлопот, связанных с оформлением имущественных прав.

Оформление между физическими лицами

В зависимости от того, какой статус имеют стороны сделки, особенности оформления могут отличаться. Если участниками купли-продажи являются физические лица, им потребуется составить классический договор. Документ содержит стандартные условия. По этой причине оформить его можно, не прибегая к помощи юристов. Скачать примерный договор купли-продажи можно здесь.

Когда данных об участниках сделки внесены в бумагу, в нее вписываются сведения об автомобиле. В договор в обязательном порядке нужно вписать:

• марку авто;
• его идентификационный номер год;
• выпуска транспортного средства;
• номер двигателя, шасси и кузова.

Договор купли-продажи машины подписывается после того, как стороны согласуют все особенности проведения сделки. Если оплата транспортного средства осуществляется при помощи наличных, подписи на документе ставятся после передачи денег, ключей и документов. На всех экземплярах договора подписи должны быть проставлены одинаковой ручкой.

В документе не должно остаться пустых строк. Если информация для внесения в них отсутствует, в пункте необходимо поставить прочерк. Если сразу несколько строк пустует, их перечеркивают символом Z. Действие необходимо выполнить для того, чтобы после заключения сделки ни одна из сторон не могла вписать в договор дополнительную информацию.

При оформлении сделки стороны оговаривается список предметов, которые продавец передает покупателю вместе с автомобилем. Обычно это:

• сигнализация и инструменты к ней;
• автомобильная аудиосистема;
• резина;
• аккумулятор;
• аптечка;
• домкрат;
• огнетушитель;
• автокосметика.

Стороны могут указать и другой перечень предметов в договоре. Оговаривается список автозапчастей. Процедура должна быть выполнена до подписания договора. Эксперты советуют вынести эту информацию в отдельный пункт соглашения.

Если транспортное средство имеет дефекты, их следует обговорить заранее. Кроме того, данные потребуется отразить в договоре. Подобные действия рекомендуется выполнить, чтобы в последствие у покупателя не возникло необоснованных претензий к продавцу.

Зачем нужна купчая

ДКП играет огромную роль при совершении сделки. Он учитывает интересы обоих участников, делая их взаимно обязанными. Подписав купчую, владелец и клиент могут не беспокоиться насчёт того, что партнёр по сделке окажется мошенником — преступные действия будут урегулированы через суд. Кроме того, ДКП является единственным документом, который имеет юридическую силу в подтверждение того, что сделка состоялась. Документ необходим для ряда процедур.

Таким образом, ДКП необходим при постановлении машины на учёт — его потребуют во время процедуры. Купчая также понадобится для того, чтобы установить новое лицо, ответственное за выплату налогов за машину. Документ передаётся в налоговую службу, после чего оплата налогов переходит в обязанности нового владельца. Кроме того, в случае, если на машине действовала ОСАГО или любая другая страховка, по предоставлению ДКП страховщику владелец может получить компенсацию за оставшийся срок.

При этом подписание ДКП является более важным для владельца, нежели для клиента. Документ выступает гарантом чистоты сделки. Аналогичный способ — с использованием генеральной доверенности — имеет множество недостатков, которые могут негативно обернуться как против владельца, так и против клиента. Таким образом, оба участника должны с подозрением реагировать на предложение совершить сделку через доверенность.

Пошаговая инструкция оформления купли-продажи автомобиля

Основные нормы, регламентирующие процедуру, закреплены в главе 30 ГК РФ. Манипуляция может отличаться в зависимости от того, покупка нового или подержанного авто осуществляется. Чтобы заранее выяснить все нюансы, стоит подробнее рассмотреть оба случая.

Новый автомобиль

Если человек покупает машину в автосалоне, обязанности по составлению необходимых бумаг возьмут на себя его работники. У них же будущий автовладелец сможет получить консультацию по всем волнующим вопросам. Чтобы начать процедуру, достаточно прийти в автосалон, выбрать подходящий автомобиль и сообщить представителю компании о желании заключить сделку. Гражданину останется только ознакомиться с положениями договора, составленного менеджером выбранной компании.

Если подпись на договоре от лица автосалона оставляет сотрудник, нужно заранее уточнить, имеется ли у него доверенность на выполнение соответствующих полномочий. В иной ситуации договор может быть оспорен. Кроме того, подпись представителя компании должна быть удостоверена печатью. После заключения сделки, работники автосалона обязаны передать покупателю:

• ПТС;
• комплект ключей;
• сервисная книга;
• инструкция по эксплуатации авто;
• справка-счет.

Некоторые автосалоны предлагают сразу же оформить ОСАГО. Без страховки пройти процедуру государственной регистрации не получится. Если гражданин согласился на осуществление манипуляции, перечень документации дополняется полисом.

Поддержанный автомобиль

Если человек покупает автомобиль с рук, процедура оформления сделки усложняется. Сторонам, принимающим участие в мероприятии, придется оформить все документы самостоятельно. При этом необходимо соблюсти правила, закрепленные в действующем законодательстве. Нарушение хотя бы 1 из них приведет к признанию сделки недействительной.

Сегодня существует разработанная схема, в соответствии с которой должна выполняться процедура купли-продажи авто с рук. Чтобы заключить сделку необходимо:

1. Подготовить договор купли-продажи имущества. Документ может быть составлен от руки. Однако эксперты советуют заполнить готовый бланк на компьютере, а затем распечатать его. Это уменьшит вероятность ошибок и исправлений. Потребуется подготовить 3 античных экземпляра бумаги. 2 из них передаются покупателю, одна остаётся продавцу.
2. Подготовить документы для заключения сделки. Перечень должен соответствовать требованиям, закрепленным действующим законодательством. Если пакет бумаг неполный, заключить сделку купли-продажи не получится.
3. Осуществить внесение данных о покупателе. Для этого технический паспорт авто обновляется. Покупатель и продавец оставляют в нём свои подписи, а также фиксируют дату заключения сделки.
4. Стороны обращаются в ГИБДД. Подготовленная документация передается в территориальное подразделение государственного органа. Его сотрудники осуществляют снятие машины с учёта, а затем регистрируют ее заново.
5. Происходит проверка номеров агрегатов. Сотрудники ГИБДД выясняют, не были ли перебиты заводские знаки. Кроме того, проверяется, не находится ли продаваемая машина в розыске.
6. Новый владелец автомобиля ставит его на учёт.

Когда процедура завершена, сделка считается состоявшейся. Покупатель становится владельцем автомобиля, а продавец получает денежные средства.