Бизнес-идея сдачи квартир в субаренду

Готовимся зарабатывать на сдаче жилья: пошаговое руководство

Процесс сдачи жилья включает в себя как юридическую, так и коммерческую составляющую. Первая составляющая определит безопасность вашего бизнеса. Вторая – его привлекательность для потенциального клиента. Поскольку эти два аспекта неразрывны друг с другом, мы затронем в этом пошаговом руководстве их оба.

Шаг 1: Подготовка жилья

Времена, когда квартиры у метро ценились выше, не смотря на условия в них, в прошлом. Сегодня съемщики оценивают внутреннее убранство. Оно не должно быть роскошным для того, чтобы сдавать дороже. Достаточно обновить обои и привести косметический ремонт, чтобы квартира выглядела новой. Сдавая новую квартиру с чистыми обоями, вы сможете в случае порчи имущества, требовать равноценного ремонта. Если квартира сдается в ненадлежащем состоянии, готовьтесь ее в таком виде и принять. Учитывая то, что большинство арендаторов игнорируют необходимость ремонта, ваша квартира будет особенно выигрышной.

Шаг 2: Самостоятельно определить цену квартиры

Ошибочным является мнение, что для оценки стоимости аренды следует привлекать риелтора. Агент – это человек, который отталкивается от условий рынка, т.е. определяет цену, анализируя похожие объявления. Для этой работы не нужно специального образования или навыков. Вы можете сделать это самостоятельно, просто проверив объявления о сдаче жилых помещений в аренду в вашем районе на популярных сайтах.

Шаг 3: Подготовка объявления

Потенциальный съемщик не в состоянии объехать все квартиры в городе перед тем, как сделать выбор. Поэтому большая часть решений принимается еще на этапе просмотра объявлений. Необходимо создать описание, максимально подробно отвечающее на вопросы клиента. В частности, в объявлении следует указать:

• Расположение и близость к основным транспортным узлам и остановкам общественного транспорта;
• Количество комнат, тип планировки (раздельные, смежные комнаты и т.д.), наличие балкона или лоджии;
• Наличие бытовой техники и ее качество (т.е. “новый холодильник” лучше, чем просто “холодильник”);
• Качество сантехники и ее тип (душ, ванная, наличие умывальников и т.д.);
• Наличие доп. предложений: бесплатный интернет, кабельное телевидение, комплект постельного белья, полотенца и пр.
• Требования к съемщикам (количество людей, которые могут проживать в квартире, отношение к животным и вредным привычкам и т.д.).

Вышеописанные пункты не оттолкнут потенциального покупателя, но позволит отсеять тех, с кем вы и так бы не сотрудничали.

Следует сделать хорошие снимки на проф.фотоаппарат, т.к. от качества снимков напрямую зависит первое впечатление от жилья.

Шаг 4: Выбираем съемщика

Универсальной формулы, как не попасться на мошенника, не существует

При выборе квартиранта обращайте внимание на такие факторы:

1. Наличие работы
2. Семейное положение
3. Наличие домашних питомцев

Эти 3 момента вы легко узнаете во время первой встречи, и именно на них следует ориентироваться. Безработный – самый опасный клиент не только из-за платежеспособности. Если человек найдет работу в другом районе или городе, вполне возможно, что вы расстанетесь.

Семейное положение определяет быт. Если съемщики – семейная пара, это снизит риски шумных ночных вечеринок, которые будут сказываться на ваших отношениях с соседями.

Наличие домашних животных – дело личного предпочтения. Тем не менее, даже если вы любите питомцев, подумайте о том, относится ли квартирант к ним так же заботливо, как и вы. При худшем из раскладов, придется проводить тщательную уборку, химчистку ковров и длительное проветривание помещения перед приездом новых квартирантов.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда

Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:

• Найти клиентов.
• Встретить и разместить гостей.
• Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
• Произвести уборку.

Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.

Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:

1. Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
2. Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
3. Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.

Пошаговый план начала бизнеса

Существует три возможных варианта ведения такого бизнеса. Рассмотрим каждый из них.

1. Представьте, что у вас есть жилье, которое вы снимаете в аренду. Давайте представим, вы снимаете целиком двухкомнатную или однокомнатную квартиру. Вы можете подселить туда одного человека или одну семью. Будете платить вместе с ними пополам за аренду всего помещения целиком. Вам это выгодно тем, что стоимость съема квартиры выходит не такая большая, и вы экономите не самые плохие деньги.
2. Рассмотрим другую ситуацию. Давайте представим, у вас есть собственная двухкомнатная или однокомнатная квартира, и вам понадобились деньги или оказалось достаточно много свободного места в ней. Почему бы ее не сдать еще одному человеку или одной семье? То же самое правило распространяется и на трех, четырех и пятикомнатные квартиры. В этом случае вы получаете возможность получать ежемесячно чистый доход в виде платы за аренду части вашего жилого помещения.
3. Есть еще третий вариант, как сделать из субаренды квартир бизнес. Давайте представим, вы находите человека, у которого есть квартира. Он сдает ее за определенную сумму. А вы, предварительно договорившись с хозяином помещения, ищите клиентов, готовых заплатить за аренду квартиры несколько больше этой суммы. Но стоит учитывать, что это наименее прибыльный и надежный вариант. Он имеет много общего с риэлторством. Зато для его осуществления вам не понадобится иметь свое собственное жилище. Потребуется всего лишь найти хозяина, который согласится участвовать в такой коммерческой схеме. По факту вы выполняете роль посредника в таком случае. Плюс ко всему никто не мешает вам сдавать несколько таких квартир, и суммарно получать неплохие деньги.

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Регистрируем бизнес и легализуем свои доходы

В первую очередь необходимо решить, будете ли вы регистрировать свой бизнес. С получаемого дохода нужно платить налог. Если вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.

Предлагаем ознакомиться с вариантами регистрации.

Заключение договора как физическое лицо	Регистрация ИП
Облагаются НДФЛ по ставке 13%	Общий режим налогообложения. Упрощенная система налог составит 6%. Патент — стоимость расчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода.

Арендодатель физ.лицо:

• Паспорт;
• Документы подтверждающие право собственности;
• Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг ( выписка из Росреестра).
• Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
• Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
• Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
• Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.

Арендодатель ИП:

• Паспорт.
• Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
• Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
• Лист записи ЕГРИП (нотариально заверенная копия).

1. Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
2. Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
3. Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
4. Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность.

Не стоит забывать, что при наличии штатных сотрудников, нужно делать пенсионные отчисления в ПФР.

Выбираем код ОКВЭД

Определившись с регистрацией, подбираем код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности) для аренды.

Для аренды дома подойдут следующие коды:

• 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
• 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Разрешений и лицензий для оформления аренды не требуется.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Суть бизнеса проста. Стоимость суточной аренды квартиры составляет в среднем до десяти процентов от стоимости аренды в месяц. Считаем дальше – при максимально возможной аренде в течение всего срока доход утраивается. Из этой арифметики исходит и основная задача – минимальные простои квартиры – максимально возможное количество дней сдачи квартиры в аренду.

Экономическая эффективность бизнеса сильно зависит от региона. Величина населенного пункта, его туристическая привлекательность и деловая активность – всё это сильно влияет на доходность краткосрочной аренды. С другой стороны, чем выше рентабельность бизнеса, тем насыщеннее конкурентная среда и наоборот. Из чего следует – пробовать можно и нужно везде, вероятность успеха, при определенных трудозатратах, весьма вероятна.

Для справки, под субарендой понимается передача в найм арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилой площадью третьим лицам. Далее перейдем к этапам бизнеса по шагам.

Поиск клиентов

Необходимо еще на старте бизнеса определить примерную целевую аудиторию и, исходя из этого, подбирать соответствующие каналы привлечения клиентов. Например, для командированных можно разместить рекламу вблизи вокзалов, для приезжих из соседних городов – в газетах объявлений. Универсальными и достаточно эффективными являются онлайн сервисы бронирования типа «Букинг», «Командировка», «Апартатор» и т. д. По оценкам экспертов, при грамотном размещении рекламы на подобных ресурсах можно обеспечить постоянный поток клиентов.

Практически не испытывают проблем с поиском клиентов предприниматели, работающие по франшизе аренды квартир, в таких случаях основной поток постояльцев обеспечивает франчайзер. При общении с потенциальными клиентами необходимо помнить, что именно от их поведения зависит объем расходов и возможных неприятностей. Поэтому предпринимателю необходимо научиться оценивать клиентов и отказывать тем, которые могут доставить проблемы. Например, не стоит сдавать квартиру людям, находящимся в состоянии опьянения или большим компаниям.

Платить ли налоги, если да, то как?

Согласно действующему законодательству РФ, со сдаваемой жилплощади должен уплачиваться налог. При этом не имеет значения, на какой срок арендуется жилье — на сутки или на 2 года — платить все равно нужно.

Документально это можно оформить двумя способами:

1. Зарегистрировать ИП и платить единый налог по упрощенной системе. В этом случае размер налога составит 6% от получаемых средств. Декларация в налоговую в этом случае подается ежегодно до 30 апреля, а налог оплачивается ежеквартально.

2. Получить патент на сдачу недвижимости в аренду. В этом случае ИП тоже регистрируется, и размер налога также составляет 6%. Патент покупается на календарный год. Стоимость его рассчитывается индивидуально, и зависит от площади жилья и населенного пункта (к примеру, в 2016 году за квартиру в пределах МКАД площадью до 50 «квадратов» патент стоил 12600 рублей).

3. Заключать договор в качестве физического лица. Налог в этом случае будет составлять 13%.

Отсутствие договора при сдаче в аренду расценивается как умышленное уклонение от уплаты налогов. В этом случае вам придется уплатить и сам налог, и в качестве штрафа — добавить еще 40% от суммы неуплаты. За непредставление налоговой декларации — еще от 5 до 30% за каждый месяц просрочки.

По факту официально жилье сдается в основном только в Москве, и в основном только теми, у кого несколько квартир. Причем в скрытии факта аренды заинтересованы как владельцы, так и съемщики: ведь если с квартиры надо будет дополнительно платить налог — хозяева жилья на эту сумму поднимут размер арендной платы.

Как не ошибиться при выборе квартир

Не каждая квартира подойдет для субаренды

Есть несколько факторов, на которые нужно обращать внимание

Расположение квартиры

Квартира должна быть удобно расположена: рядом со станцией метро, на улицах, до которых легко добраться из любой части города. Обычно это квартиры недалеко от центра. Район должен иметь хорошую инфраструктуру. 

Состояние квартиры

В самой квартире важен свежий ремонт, наличие мебели, техники и всего необходимого для жизни. Квартира должна быть чистой, светлой, уютной, с работающей сантехникой

Если это не первый этаж, важно наличие лифта. Сам дом и подъезд должны выглядеть опрятно

Минимальные требования к технике:

• плита,
• холодильник,
• телевизор,
• микроволновка,
• утюг,
• электрический чайник,
• стиральная машинка.

Если в квартире установлен кондиционер – это будет дополнительным плюсом. 

Стоимость и условия аренды

Поскольку квартира вам нужна для бизнеса, важно получить ее по приемлемой цене. Собственник должен знать о ваших планах на субаренду

Этот пункт нужно внести в договор. 

В чем состоит прибыль

Прежде чем считать прибыль, нужно иметь примерные сведения о возможных расходах:

1. Если квартира в собственности, то из расходов просчитываем оплату коммунальных услуг, косметический ремонт, покупку мебели и постельного белья.
2. Если жилплощадь берется в аренду, то к перечисленному выше добавляется арендная плата, которая в среднем составляет от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. Плюс в том, что арендованная квартира уже может быть меблированной.

Исходя из расходов, следует ориентироваться на примерную стоимость аренды. Необходимо учитывать, чтобы она должна перекрывать расходы и что-то оставлять организатору бизнеса на жизнь.

В связи с этим сразу стоит подсчитать, сколько человек за месяц должны снять квартиру, чтобы получился приличный доход. Хорошо, если квартира расположена в крупном городе, который пользуется спросом у командировочных, – тогда есть вероятность хорошо заработать. Больше прибыли принесет сдача в аренду жилых помещений нескольких квартир сразу. Тогда в месяц в среднем можно заработать от 50 до 70 тысяч рублей.

Не стоит забывать, что конкурентами в таком бизнесе выступают гостиницы и хостелы, предлагающие свои услуги по приемлемым ценам.

Переоборудование 2-3 комнатной квартиры в 2-3 смарт квартиры и сдача их по отдельности: насколько это выгодно

Для увеличения прибыли актуально переоборудование квартиры в подобие хостела, так называемой смарт-квартиры. Основным критерием для таких изменений служит высокий спрос на подобные услуги. В плане затрат это идентично обычному ремонту. Однако прибыли становится больше. Сдавать одновременно три комнаты — означает получить тройную прибыль.

Большой спрос на хостел характерен для молодых людей. Такие путешественники-арендатели готовы довольствоваться минимальными условиями, что также делает затраты на ремонт и на обслуживание мизерными. Единственную сложность представляет согласование изменений в квартире. Обычно этим занимается обслуживающая компания.

Также, при сдаче квартиры есть небольшой нюанс в виде отношений с соседями. Неплохой идеей будет предварительная беседа, в которой вносятся разъяснения касательно будущей смарт-квартиры.

Новостройка или «вторичка» — что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей — это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Основные правила бизнеса

• При сдаче квартиры в аренду посуточно как бизнес нужно помнить не только о приемлемых ценах, но и о комфорте гостей. В предлагаемой вами квартире должно быть всё, чтобы люди забыли, что они в гостях (холодильник, стиральная машина, телевизор и т. д). А если вы декларировали свою квартиру как «дорогие апартаменты», то и список «удобств» придётся пополнить аудио и видеотехникой, кондиционером, феном, сушкой и прочей техникой, которая обеспечивает комфортную жизнь;
• Мебель. Она должна быть новой, чистой, вписываться в интерьер, не загромождать пространство;
• Общая оценка состояния жилья. Несмотря на то, делался ремонт в квартире, или нет главное – она должна быть в первую очередь чистой. Поэтому убираться нужно часто, а если позволяют финансы, можно нанять для этого дела уборщицу.

Кстати, сдавая квартиры посуточно как бизнес, можно подумать и о том, как организовать клининговую компанию. Ведь в таком тандеме одно дело другому не помешает, а наоборот, принесёт дополнительный доход.

Но вернёмся к комфорту. Кроме чистоты, любой гость всегда оценит наличие свежей постели, нескольких полотенец и предметов личной гигиены в ванной. Так что, если хотите угодить жильцам – не скупитесь. А чтобы они вас запомнили, сами возвращались к вам и даже рекомендовали своим знакомым, придумайте для них что-то запоминающееся (какой-нибудь недорогой сувенир, магнитик, календарик или что-то в этом роде)

Такое внимание к клиенту обойдётся в копейки, но ему будет приятно

При сдаче квартиры в аренду посуточно как бизнес никогда не обращайтесь к посредникам. Ведь вы же затеяли этот бизнес ради заработка. Так, зачем платить комиссионные посредникам, если есть можно воспользоваться менее ущербными методами продвижения вашего бизнес-объекта?

Например, чтобы потенциальные клиенты узнали о вашем предложении, можно разместить соответствующее объявление:

В любом случае, при написании бизнес плана сдачи квартиры посуточно, момент продвижения бизнеса нужно хорошенько продумать и подробно расписать. Потому что без чёткой стратегии в этом деле будет трудно работать и конкурировать с уже раскрученными агентствами.

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Перед стартом выберите концепцию будущего бизнеса и решите, будете ли вы сдавать собственные квартиры или займётесь субарендой. Дальнейший алгоритм действий:

1. Проанализируйте рынок на предмет спроса на посуточную аренду. Выберите целевую аудиторию.
2. Зарегистрируйте компанию или ИП, чтобы заключать с арендаторами договоры и избегать рисков.
3. Подготовьте типовые бланки документов для работы. Предусмотрите условия оплаты, неустойки, залоги. Разработайте правила проживания для постояльцев.
4. Подберите и оборудуйте одну или несколько квартир: сделайте ремонт, купите постельное белье, подключите телевидение, телефон и интернет.
5. Сфотографируйте готовые помещения и напишите объявления об аренде.
6. Выберите рекламные каналы и опубликуйте объявления.
7. При необходимости наймите сотрудников: уборщиц, администратора.

Если показать квартиру лично не получается, вы можете снять видеообзор и отправить его потенциальным клиентам

Дождавшись первого звонка, вежливо, но твёрдо разъясните гостю условия проживания в квартире и озвучьте стоимость. Если он согласится на предложенные условия, оформите договор и возьмите предоплату с залогом. Проработав механизм аренды однажды, в дальнейшем вы сможете скорректировать своё поведение, пункты договора и последовательность сдачи жилья на короткий срок.

Бизнес: квартиры посуточно, с чего начать?

Сдача квартир посуточно как бизнес подходит не всем. Для начала необходимо определиться с кругом лиц, которые смогут заметно усилить дело на старте. Так, не будет лишним иметь у себя в помощниках:

1. Лиц, с опытом работы в гостинице. Посуточная сдача вашей квартиры мало чем отличается от гостиничного бизнеса. По этой причине люди с таким опытом не будут лишними. Как правило, проконсультироваться с ними можно не только в самом начале, но и для расширения и улучшения качества аренды.
2. Риелторы. Как правило, у риелторов всегда есть парочка квартир, которые они готовы сдать на постоянной основе. Имея тесные связи с риелторами можно всегда иметь под рукой пару тройку квартир, которые можно дешево снять и от которых при необходимости можно отказаться. То есть нет необходимости иметь собственную недвижимость.
3. Лица, у которых много знакомых. Сарафанное радио никогда не потеряет своей эффективности, так что имея пару тройку друзей с большим кругом знакомств можно неплохо сэкономить на рекламе.

Кроме того, бизнес на аренде квартир требует определиться с недвижимостью, которая будет основной бизнеса.

В зависимости от ситуации необходимо действовать следующим образом:

• если есть вторая квартира, то можно её сдавать – это наиболее правильно распределение начального капитала без дополнительных рисков;
• если дополнительного жилья нет, то можно свою квартиру сдавать, а самому пожить у родственников;
• в крайнем случае другую квартиру можно приобрести, хотя бы в ипотеку, но для этого нужно иметь немалый стартовый капитал.

В конце концов при ведении бизнеса на квартирах необходимо обратить внимание на дислокацию жилища. Так что неблагополучный район не самый лучший вариант для начала подобного бизнеса

Так что неблагополучный район не самый лучший вариант для начала подобного бизнеса.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

• Оплата НДФЛ;
• УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Инфо

Многие владельцы жилья, желая сократить налоги или вовсе избежать их уплаты, прибегают к самым разным хитростям. Так, например, некоторые арендаторы заключают с жильцами договор не на год, а, например, на 11 месяцев. Однако такой маневр не обеспечит им освобождение от уплаты налогов, а лишь разрешит не регистрировать договор аренды в налоговой. Если инспектор все же сможет доказать, что вы уклоняетесь от налогообложения, вам будет грозить крупный штраф.

Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%. 

• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие

• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно. 

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

С чего начать бизнес

Прежде чем начать строить бизнес на аренде квартир, необходимо выяснить следующие моменты:

1. Имеется ли в наличии жилая площадь, которую можно сдавать посуточно. Если квартира в собственности, то нужно быть готовыми к тому, что в ней будут проживать посторонние люди, которые могут нанести вред имуществу.
2. Можно снять квартиру и сдавать ее в аренду иным лицам. Такой бизнес будет считаться субарендой квартир. В этом варианте нет дополнительных рисков и затрат, на первых порах можно сразу выяснить, получится строить бизнес или нет.

Чтобы начать развивать бизнес на посуточной аренде квартир, следует составить примерный бизнес-план, который поможет выстроить четкое понятие, с чего начать. В этом документе определяются следующие моменты:

1. Выяснить, какая квартира будет сдаваться, – своя или взятая в аренду.
2. При необходимости провести косметический ремонт.
3. Обставить жилую площадь мебелью.
4. Запастись комплектами сменного постельного белья, полотенцами.
5. Определиться, какой категории граждан будет сдаваться помещение (например, только семейным парам или гражданам, находящимся в командировке).
6. Для подачи объявления о сдаче квартиры посуточно нужно сделать хорошие фотографии и составить описание жилой площади.
7. Готовое объявление следует подать в газеты, интернет, можно создать собственный сайт или страничку в соцсетях.

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае — сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» — диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Чем уютнее будет в сдаваемой вами квартире, тем больше клиентов захотят в неё вернуться

Чем больше всего будет в квартире, тем более высокую цену вы сможете установить. Многие арендодатели сдают жильё с посудой, полотенцами и средствами личной гигиены (мыло, зубная паста и т. п.), то есть по тому же принципу, что и номера в отелях.