Договор проката

Содержание типового договора аренды нежилого помещения

Любой образец договора аренды нежилого помещения содержит в себе следующие основные условия.

В первую очередь — это предмет соглашения, в котором описываются все характеристики арендуемого объекта (его площадь, адрес, целевое назначение, отдельные особенности использования).

Далее договор аренды нежилого помещения – образец (типовая форма) должен включать в себя срок, на который имущество передаётся в пользование. Желательно при этом указать и конечную дату, до которой будет существовать аренда.

Значительным в договоре аренды является финансовый блок. В нём оговариваются не только арендная плата, но и компенсация коммунальных платежей и амортизационных отчислений.

Если предполагается, что арендодатель будет оказывать дополнительные услуги, то следует оговорить тарифы и по ним

Не забудьте прописать взаимные обязательства сторон относительно осуществления капитального ремонта, проверки использования объекта аренды и т. д.

Если речь идёт об офисном помещении, то целесообразно оговорить и режим доступа (по времени). Ведь многие арендаторы предпочитают офисные центры, собственник которых может установить особенности распорядка дня.

Наконец не нужно забывать о пунктах о взаимной ответственности сторон, а также относительно прекращения взаимоотношений досрочно. Этот момент важен как для арендатора, так и для арендодателя. Ведь если заходит речь о производстве или торговле, то необходимо определённое время для освобождения использованных площадей.

Соглашение между арендатором и арендодателем может содержать и другие условия. Приблизительное представление о них можно получить, если скачать договор аренды нежилого помещения на нашем ресурсе.

Виды договора аренды недвижимости

Отдельно стоит рассматривать виды договоров аренды недвижимости. К ним относятся:

• аренда земельного участка;
• социальная аренда помещения;
• коммерческая аренда жилья;
• традиционная аренда недвижимости.

Если к простому договору аренды помещения применяются простые требования, предъявляемые к договору аренды в целом, то к договору аренды земельного участка, ввиду специфики его предмета, есть отдельные правки. Так, его форма – обязательная письменная с государственной регистрацией.

Существуют отдельные требования к найму земли в зависимости от типа земельного участка и его собственника. Так, законом установлена отдельная процедура для получения в аренду земли, пребывающей в муниципальной или государственной собственности. Особенно жесткими для договора аренды земли являются требования касательно чёткого определения объекта аренды. В найм может быть сдан только участок земли, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке (вне зависимости от типа его собственника).

Также обязательным требованием при найме земли является соблюдение её целевого назначения. Несоблюдение этих требований является полноценным основанием для досрочного расторжения договора. Арендовать земельный участок у частного лица проще в процедурном отношении. Однако аренда муниципальных земель может быть более выгодной с точки зрения ценовой политики.

Требования к договору социального найма жилого помещения детально регламентируются жилищным законодательством. Предметом такого договора может быть исключительно недвижимость, пребывающая в государственной или муниципальной собственности. Договор содержит ограничение в плане субъектного состава. Так, арендодателем в этом случае может выступать только государство или органы муниципальной власти. Арендатором, в свою очередь, может быть только гражданин РФ. Более того, арендаторами могут быть только следующие категории граждан:

• признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении;
• отдельные категории граждан, признанные нуждающимися в жилом помещении (вне зависимости от признания малоимущими).

К последней категории граждан относят сотрудников милиции, прокуроров и следователей прокуратуры. Для того чтобы получить право на заключение подобного договора, гражданин должен стоять на специальном учёте. Форма такого договора – обязательная письменная.

Коммерческая аренда жилья отличается от традиционной субъектным составом – субъектами договора являются частные предприниматели, юридические лица (выступают как арендаторы). Кроме того, объект аренды используется нанимателем при коммерческой аренде жилья не совсем по его целевому назначению – жильё используется с целью ведения коммерческой деятельности. Однако нормы права, которые применяются к таким правоотношениям практически идентичные общим (несущественные оговорки по поводу субъектного состава никак не влияют на процесс заключения, исполнения и расторжения договора).

В целом договор аренды – достаточно широкое понятие. Его заключение детально регламентировано нормами права. Поэтому найти образец такого договора или составить его самостоятельно, опираясь на законодательные нормы, не составит труда любому гражданину.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

• договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
• личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

• 2 тыс. руб. для физических лиц;
• 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

• учредительные документы организации;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3.Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

• при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
• при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
• регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
• в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5.Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Арендатор по договору аренды недвижимого имущества обязан:

1. Использовать объект аренды по целевому назначению. В частности, если помещение арендовано для осуществления предпринимательской деятельности, его нельзя переоборудовать под жилое и использовать для проживания.
2. Беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Для этого арендатору необходимо производить текущий ремонт имущества, условия проведения которого обязательно должны быть прописаны в договоре. Во избежание ситуации, когда по мнению арендодателя арендатор привел имущество в предаварийное состояние из-за несвоевременно проведенного текущего ремонта (и, как следствие, потребует расторжения договора), в договоре необходимо уточнить понятие «своевременное осуществление текущего ремонта». Такое уточнение в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Текущий ремонт помещения осуществляется арендатором своевременно, по мере выявления дефектов, т. е. в случае фактического ухудшения технико-эксплуатационных характеристик, зафиксированных в акте обследования помещения».

   Капитальный ремонт обычно производится арендодателем, но такая обязанность может быть возложена и на арендатора, если это отдельно зафиксировано в договоре.

3. Своевременно уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные договором. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
4. Возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по его вине.
5. Согласовывать с арендодателем план перестройки (перепланировки) помещения, проводимой по его инициативе. При внесении в договор данного пункта предусматривается, что план перестройки (перепланировки) помещения подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
6. Не сдавать имущество в субаренду без специального разрешения арендатора.
7. Возвратить арендодателю по истечению срока договора объект аренды в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
8. Уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование имуществом за несвоевременный его возврат в срок, указанный в договоре.

К правам арендатора относятся:

1. Преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды (заключение договора аренды на новый срок). Это означает, что если до истечения срока договора арендатор известит арендодателя о своем желании продлить срок аренды, данное желание должно быть удовлетворено, даже при наличии нескольких претендентов. Однако, если стороны при заключении нового договора аренды не достигнут соглашения относительно платы и других условий договора, арендатор утрачивает свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
2. Использование арендованного помещения в течение повторного срока аренды, если арендодатель в течение одного месяца с момента истечения срока аренды не потребовал передачи помещения.
3. Требование возмещения ущерба от арендодателя, причиненного несвоевременным предоставлением объекта аренды.
4. Получение от арендодателя информации о правах третьих лиц на объект аренды.
5. Инициирование внесения изменений в договор в связи с ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств по договору.
6. Осуществление капитального ремонта с зачетом его стоимости в счет уплаты арендной платы, или право требования от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, в случае, если состояние объекта аренды требует капитального ремонта, а арендодатель отказывается его произвести. В данном случае также возможно требование возмещения ущерба и расторжения договора.
7. Изъятие улучшений объекта аренды, которые могут быть без ущерба от него отделены, если такие улучшения производились с разрешения (согласия) арендодателя. Статья 778 ГКУ разрешает арендатору улучшить вещь, являющуюся предметом договора аренды, только с согласия арендодателя. Если же улучшения могут быть отделены от объекта аренды (т. е. являются физически отделимыми) без его повреждения, то в таком случае арендатор имеет право их изъять. Если же арендатор перед осуществлением улучшения вещи (объекта аренды) получил предварительное согласие арендодателя, то он будет иметь право на возмещение стоимости осуществленных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (объектом аренды).

Операционная аренда

Об операционной аренде свидетельствуют следующие признаки и условия арендных договоров (п. 26 ФСБУ 25/2018):

• срок полезного использования арендованного имущества значительно превосходит и не сопоставим со сроком действия арендного договора;
• предметом аренды выступает непотребляемое имущество (имущество, которое со временем не теряет своих потребительских свойств и полезных качеств и назначение его со временем также не изменяется);
• на дату заключения договора величина арендных платежей существенно меньше рыночной стоимости арендуемого имущества;
• экономические выгоды и риски, обусловленные собственностью на предмет аренды, несет арендодатель.

Для признания аренды операционной достаточно наличия одного из вышеперечисленных признаков.

При этом арендодатели, применяющие упрощенные способы ведения учета, могут классифицировать все свое сдаваемое имущество в качестве операционной аренды (п. 28 ФСБУ 25/2018).

Особенности заключения договора аренды недвижимости

Признаками договора аренды являются:

• Договор печатается на бумаге и содержит подписи сторон (если нормативно-правовой акт заключается сроком более двенадцати месяцев).
• Арендодателем по договору аренды могут выступать непосредственно собственники недвижимости или лица, которых владелец наделил правами для дачи имущества в аренду (найм).
• Договор должен включать информационные данные об объекте, который арендуется. Этот пункт должен быть строго согласованным обеими сторонами.
• Договор аренды недвижимости по общему правилу регистрируется государством, если срок сделки установлен периодом год и более.

Особенностями заключения договора аренды недвижимости является важность предоставления следующего пакета документов (некоторые из них могут отсутствовать в зависимости от участвующих лиц):

• Документы для идентификации обеих сторон.
• Если одно из лиц – юридическое, то надо предоставить устав и другие документы на предприятие или организацию (свидетельство о регистрации индивидуального предпринимательства и так далее).
• Документацию по требованию арендатора к недвижимости (сведения о площади и другое), а также документы, подтверждающие право владения на него.
• Другие документы, которые могут потребовать при заключении договора аренды.

Разновидности аренды

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Прокат

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

• предметом проката могут выступать только движимое имущество;
• максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
• публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
• наличие письменной формы;
• субаренда запрещена;
• весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
• арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Договор аренды транспортных средств

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

Особенности:

• предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
• предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
• законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Аренда зданий и сооружений

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

• оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
• при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
• предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Аренда предприятий

Данный договор предполагает предоставление предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий, оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное. На данный вид распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешенным  и включает в себя элементы других договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Особенности:

• объект передается в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть его использование должно быть направлено на получение прибыли;
• все расходы (ремонт, страхование, обслуживание и прочее) несет арендатор;
• вместе с объектом возможна правопередача долгов, при этом кредиторы должны быть уведомлены об этом в письменной форме;
• несоблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность сделки.

Договор лизинга (финансовая аренда)

Данная разновидность предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или владение на время. По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.

Особенности лизинга:

• в отличие от других в данном случае имущество приобретается арендодателем специально для лизингополучателя, который сам выбирает вид и продавца;
• договор направлен на осуществление предпринимательской деятельности, поскольку стороны являются коммерческими организациями;
• это трехсторонняя сделка (лизингодатель, лизингополучатель и продавец);
• возможна передача в сублизинг (требования продавца в этом случае переходят к лизингополучателю).

При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является наличие согласия лизингодателя.

Классификация аренды в бухучете

В целях правильного бухгалтерского учета все сдаваемое в аренду имущество должно быть разделено арендодателем на операционную и финансовую аренду.

Под операционной арендой в силу признаков, содержащихся в ФСБУ 25/2018, утв. приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н, понимается обычная аренда имущества, при которой арендодатель за определенную в договоре плату предоставляет арендатору это имущество во временное пользование и владение.

В качестве финансовой или неоперационной аренды в ФСБУ 25/2018, исходя из приведенных там признаков, подразумевается лизинг. То есть договорные отношения, при которых арендодатель по заявке арендатора приобретает за свой собственный счет какое-либо имущество (автотранспорт, спецтехнику и т.д.) и затем на платной основе передает это имущество во временное пользование арендатору. Как правило, в подобных отношениях арендодатель именуется лизингодателем, арендатор – лизингополучателем, а сам договор – договором лизинга.

В то же самое время классификация по правилам ФСБУ 25/2018 производится по каждому договору аренды вне зависимости от его наименования. Договор при этом может называться как угодно – аренда, лизинг, наем, предоставление во временное пользование и т.д.

При проведении классификации объектов аренды название договора не имеет никакого значения. Для бухучета важны лишь содержание такого договора и его конкретные условия.

Классификация аренды на финансовую и операционную производится арендодателем либо на дату заключения договора аренды, либо на дату, когда имущество становится доступным для использования арендатором (п. 6 ФСБУ 25/2018).

В случае существенного изменения договора аренды классификация аренды в бухучете также пересматривается. При этом изменения обстоятельств, не меняющие условия договора аренды, не влекут пересмотра классификации аренды.

Стороны договора аренды

В роли арендодателя вполне может быть представлено и физическое, и юрлицо, временно предоставляющее имущество либо средство добычи материальных активов арендатору за определенную денежную сумму. Сдача в аренду любого рода имущества может происходить исключительно от имени его непосредственного владельца либо же лица, имеющего соответствующие полномочия на то владельцем или законодательным актом.

В качестве арендатора может также выступать юридическое или физ. лицо. Данное лицо вправе оформлять необходимые для получения прав на аренду чего-либо договоры, а в последствии обязуется полностью уплачивать арендную стоимость взятого во временное пользование имущества либо средств для производства материальных активов. Стоит упомянуть, что в отношении арендатора гражданские нормативно-правовые акты не предусматривают абсолютно никаких требований либо ограничений. Исключением служить лишь так называемая гражданская дееспособность.

Разновидности договоров аренды:

• договор о прокате;
• договор об аренде средств передвижения (транспорта);
• договор об аренде недвижимого имущества (объекты строительства);
• договор об аренде компании, производства либо другой организации;
• лизинг либо договор финаренды.

Лизинг по сути является целым комплексом имущественных отношений, характеризующихся такой особенностью: лицо предоставляющее в аренду что-либо берет на себя обязательство по покупке указанного арендатором движимого либо недвижимого имущества у выбранного им продавца, а затем отдать его во временное пользование предоставить арендатору за определенную, оговоренную в договоре финансовой аренды, денежную сумму. Экономическая составляющая такого рода финансовой операции вполне может отличатся от её формализации в нормативно-правовых актах гражданского кодекса Российской Федерации.

Еще одним видом аренды является субаренда. Это полная либо частичная передача во временное пользование определенного имущества, которое уже арендуется, третьему лицу. Таким образом арендатор одновременно является и арендодателем. В таком случае, такое лицо берет на себя дополнительную меру ответственности на предмет сохранности имущества и вовремя выплаченных в связи с этим финансовых обязательств.

Договор об аренде так называемых нематериальных активов — это взятие в аренду любого рода нематериальные активы, будь то право интеллектуальной собственности или программное обеспечение. Данным договором узаконивается право на передачу прав в отношении использования либо всеобщего распространения взятого в аренду актива.

Предметом договора при заключении соглашения об аренде выступает любого рода индивидуальная собственность, которая в процессе использования ее арендатором ни как утратит своих натуральных свойств.

Существует также вариант отзыва договора об аренде. Остановить действие договора аренды можно по следующим, указанным ниже причинам:

• договор был исполнен;
• ликвидация юрлица, если таковое выступало в роли арендатора либо арендодателя. Здесь не имеется в виду гибель или смерть гражданина, являющегося юрлицом, так как в таком случае права и обязанности умершего переходят к его прямому наследнику;
• при достижении соответствующего соглашения между сторонами договора на предмет его расторжения;
• в случае, когда одна сторона договора подает иск в судебное учреждение на предмет нарушения условий предоставления аренды. В таком случае договор об аренде вполне может быть расторгнут в досрочном порядке судебной инстанцией по причине доказанного существенного нарушения другой стороной условий заключенного соглашения.

В этом разделе предлагается к рассмотрению и ознакомлению образцы договоров аренды, включая примеры их заполнения. Актуальность приведенной информации соответствует всем изменениям, проведенным до года.