Как быстро продать квартиру: советы риэлтора

Реклама – двигатель продажи: правда рынка

Даже самую лучшую квартиру, максимально подготовленную к продаже и с оптимальной ценой, никто не купит, если она спрятана внутри раковины, как прекрасная жемчужина. Проще говоря – нужно рассказать о ней покупателю так, чтобы он ее захотел.

Первое и главное – это фотографии. Делать их нужно при дневном свете, обязательно в солнечный день – так все будет выглядеть еще привлекательнее. Причем сфотографировать нужно все, вплоть до балкона, с самого лучшего ракурса. Хорошо еще приложить план помещений и снимки возле дома, если там есть какие-то привлекательные объекты (например, уютное кафе или большой супермаркет). То есть сфотографировать и выложить все нужно по максимуму.

Также следует рассказать о том, что жилплощадь продается, как можно большему числу людей, повесить соответствующее объявление на нескольких досках и еще можно добавить вывеску на окна. Это осведомит буквально всех о факте продажи. И среди этих людей обязательно найдется те, кому предложение будет интересно.

Как грамотно составить и подготовить документацию

Самая распространенная ошибка продавцов – сбор документов на недвижимость непосредственно перед подписанием договора. Для быстрой реализации имущества документы должны быть собраны перед подачей объявления.

Для продажи имущества нужно подготовить:

• Паспорта всех сособственников.
• Свидетельство о госрегистрации объекта.
• Документы, подтверждающие права продавца на имущество (договор дарения, приватизации, решение суда).
• Технический паспорт.
• Выписку из домовой книги.
• Документы о семейном статусе и согласии всех собственников на проведение сделки.
• Отчет о рыночной стоимости (для ипотечных объектов).
• Справка ЖКХ об отсутствии задолженности (оформляется самой последней).

Как грамотно составить объявление о продаже квартиры

Хорошее объявление существенно повышает шансы на продажу квартиры. Давайте рассмотрим главные правила его составления.

1. В первую очередь, просмотрите правила сервиса, где вы будете размещать объявление, а также примеры аналогичных объявлений на этом ресурсе.
2. Добавьте объявление и загрузите фотографии. Они продают не хуже, чем текст!

• Лучше всего заказать фото у профессионала
• На фото ни в коем случае должно быть беспорядка или хлама!

Фотографий должно быть много, и они должны показывать всю квартиру, желательно с разных ракурсов.

Если у вас красивый подъезд и/или удачный вид из окна, не забудьте сфотографировать и их.

Избегайте таких ошибок, как фотографирование напротив окна в дневное время, а также обрезанных фото

3. Внимательно заполните все необходимые поля объявления

4. Сделайте красивое описание с упором на достоинства квартиры.

• Укажите все достоинства района, дома и самой квартиры.  
• Не сокращайте слова и не стесняйтесь использовать эпитеты (но не переборщите!). Ваше описание не должно быть сухим.
• Если у квартиры есть явные недостатки, укажите их.
• Врать в объявлении нельзя! Ваша цель – сказать правду, но подать ее очень “вкусно” и  презентабельно. Вы можете использовать идеи из аналогичных объявлений, но не копируйте их.

5. Рассмотрите платные возможности размещения. Как правило, они стоят не слишком дорого, но могут существенно повысить шансы вашего объявления.

С помощью этих советов вы легко сможете продать квартиру в течение месяца и получить за нее реальную рыночную цену или даже больше.

Как правильно оценить квартиру?

К числу первых относятся:

• Район. В центральной части города квартиры оцениваются дороже. Дополнительно увеличивает стоимость расположенный неподалеку парк или водоем;
• Транспорт. Более востребовано жилье, расположенное в 5–10 минутах ходьбы от остановок общественного транспорта или станций метрополитена;
• Инфраструктура. Если неподалеку находятся супермаркеты, рынки, детские сады и школы, поликлиники, отделения банков, то цену на недвижимость можно повысить;
• Территория. Покупатели готовы платить больше за уютный двор с озеленением, удобные парковки, детские площадки;
• Вид из окна. Имеется в виду не только радующая глаз панорама, но и комфорт. Так, шоссе под окнами снижает стоимость объекта, а тихий сквер — повышает;
• Соседи. Очевидно, что соседство с асоциальными элементами не понравится никому. Такое жилье сложно продать дорого;
• Этаж. Недвижимость, расположенную на первом или последнем этаже, обычно оценивают на 6–8% дешевле. Плюсом будет наличие грузового лифта;
• Год постройки и тип дома. Покупателям больше нравятся квартиры в кирпичных новостройках. В панельных «хрущевках» жилье стоит недорого.

Внутренние факторы — это собственные характеристики жилья. Так как продать квартиру быстро и выгодно без их учета невозможно, стоит перечислить основные:

• Количество комнат. Логично, что четырехкомнатная квартира оценивается дороже однокомнатной. Однако на рынке востребованы в основном небольшие объекты;
• Общая площадь. Цена прямо пропорциональна общей площади жилья. Очевидно, что современная однокомнатная студия в 60 м² стоит дороже маленькой «хрущевки»;
• Планировка. Квартиры с проходными комнатами не пользуются популярностью. Предпочтительно наличие в каждой комнате отдельного входа;
• Площадь кухни. Минимальной допустимой нормой считается площадь в 8–9 м². Никому не нравится маленькая кухня в 6–7 м²;
• Балконы и лоджии. Их наличие повышает стоимость квартиры. Дополнительным плюсом является наличие качественного остекления;
• Тип санузла. Совмещенные санузлы снижают стоимость жилья;
• Вид отопления. Автономное отопление, позволяющее экономить на коммунальных услугах, представляется безусловным достоинством;
• Коммунальные платежи. Уменьшению расходов на содержание недвижимости способствует установка счетчиков на воду, газ и отопление;
• Ремонт. Стоимость квартиры в относительно новом доме, расположенном в хорошем районе, за счет ремонта повышается на 10–15%. В то же время в старых домах ремонт лишь помогает продать жилье быстрее;
• История квартиры. Покупатели настороженно относятся к квартире, многократно менявшей владельцев. Считается, что единственный хозяин лучше следит за жильем;
• Документы. Подготовленные для продажи документы выглядят дополнительным преимуществом в глазах покупателя.

Люди, твердо решившие: «Хочу продать квартиру», часто совершают типичную ошибку и устанавливают цену на основании собственных представлений о рынке. Между тем, вследствие неверной оценки можно как продешевить и потерять деньги, так и отпугнуть клиентов слишком высокими запросами. Для определения реальной рыночной стоимости объекта эксперты рекомендуют воспользоваться такими методами:

Изучить аналогичные объявления в этом же районе

При усреднении показателей не следует принимать во внимание экстремальные значения цены;
Найти похожее по характеристикам предложение и оценить срок его экспозиции. Если квартиру продают больше полугода, то цена является завышенной;
Проконсультироваться с риелторами

У опытных специалистов есть свои методы, позволяющие адекватно оценить недвижимость;
Немного завысить цену и упомянуть о том, что торг уместен. Если в течение пары недель к объекту не проявят интерес, нужно постепенно уменьшать запросы.

Как с помощью заговора продать квартиру

Перед обрядами обязательно проведите очищение квартиры

Грязную, отрицательную энергетику важно убирать. Обряды очищения:

1. Наиболее простой способ – звон колокольчика. Нужно пройтись с ним по всему дому, начиная от порога. Как только вы почувствуете, что звон колокольчика начал изменяться, прекращайте очистку.
2. Чистка с солью имеет сильное и длительное действие. Нужно поставить посуду с солью во всех комнатах. Через 2 месяца поменять на новую соль, и так в течение полугода. Если вам нужно как можно быстрее оформить сделку на продажу, воспользуйтесь морской солью. Необходимо рассыпать ее на ковре или полу, оставить на 1 час, затем собрать и сразу выбросить.

1. Самое эффективное средство очищения дома – это святая вода. Сильным действием обладает вода, набранная в крещенскую неделю. Все православные верят в ее силу. Но можно и просто освятить ее в храме.

Желательно при очищении дома читать молитвы, а выполнять обряды — на святки. В любой момент вам могут помешать, поэтому выполнять чистку дома нужно в одиночестве. Ваш самый главный помощник в доме — домовой. Его помощь является сильным заговором на продажу квартиры

Важно помнить о том, что без его одобрения вы не сможете долгое время найти новых жильцов

Купите разных сладостей: сахар, конфеты, печенье, мед. Поставьте вкусные дары в любой угол и скажите: «Домовой-батюшка, привечай новых хозяев дома, не грусти да меня отпусти. По дому похаживай, покупателей уваживай».

Если все сделаете правильно, домовой отблагодарит и вас быстрой сделкой. Магия поможет быстро продать недвижимость. После того как выполнили обряд очищения, можно приступить к делу. Заговор на быструю продажу квартиры читается в полной тишине.

Как с помощью заговора продать квартиру.

Нюансы оценки квартиры

В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».

С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.

Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.

Если вы выставите на рынок квартиру по более высокой или аналогичной в рекламе цене и не услышите звонков – значит, цена завышена. Смело снижайте ее на $2-3 тыс. и ждите. Найдутся потенциальные покупатели, которые заинтересуются вашим предложением. Вы договариваетесь о времени просмотра квартиры. К вам придут люди, которые будут стараться еще больше сбить цену. Не поддавайтесь на уговоры. Наберитесь терпения, покажите квартиру с десяток раз и остановитесь на покупателе, который согласится дать вам наибольшую цену.

Но есть обратная сторона медали. Если вы захотите быстро продать квартиру и существенно снизите цену ниже среднерыночной, ваш телефон раскалится от звонков. Но есть большая вероятность того, что все эти люди окажутся случайными. Они будут приходить смотреть квартиру, еще больше торговаться, но так ничего и не купят. Кроме того, варианты, выставленные на продажу по заниженной цене, вызывают подозрение, что в них кроется какой-то подвох.

Существуют общие рекомендации, которыми тоже стоит руководствоваться при определении цены квартиры. Престижный район, тихий центр, хорошая транспортная доступность, близкое расположение от метро, современная планировка, привлекательный вид из окна увеличивают стоимость квартиры.

Но помните, что главным фактором при выборе жилья была и остается цена. Есть немного покупателей, которые готовы доплачивать за соседство дома с лесом, парком или водоемом. Точно так же, как не каждый покупатель готов переплачивать за центр.

Если вы работаете с риэлтером, то он поможет вам максимально точно, а главное, с учетом состояния рынка определить стоимость квартиры. Специалист располагает большой базой объектов, которые он оценивает каждый день. Ему есть что и с чем сравнивать.

Более того, зачастую агенты риэлтерских компаний закреплены за определенными районами, микрорайонами, хорошо знают жилищный фонд и за время работы побывали не в одной квартире. Это помогает им более точно определить стоимость жилого помещения.

За сколько можно продать квартиру

Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.

Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.

«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше

Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева

Подготовка документации для заключения сделки купли-продажи квартиры

Чтобы сделку удалось совершить, квартира должна быть юридически чистой. Все необходимые правоустанавливающие документы для продажи предстоит собрать продавцу.

Гражданин должен подготовить следующие бумаги:

• Кадастровый паспорт квартиры. Он должен быть дополнен приложением, позволяющим составить представление по внутренней планировке. В документе должны присутствовать сведения, позволяющие составить представление обо всех проведенных перепланировках, а также о количестве комнат и их точном размере.
• Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на квартиры. К нему необходимо приложить бумагу, выступающую основанием факта получения права собственности. Документ позволит покупателю убедиться в том, что продавец является полноправным владельцем квартиры.
• Выписка из ЕГРП.
• Письменные согласия супруга продавца, если он состоит в браке, и недвижимость была приобретена после того, как отношения были узаконены.
• Техпаспорт квартиры. Чтобы получить его, необходимо обратиться в БТИ. В состав документа входит план жилье и информация о его инвентаризации. В 2012 году документ скорректировали. Теперь вместо него предоставляется технический план, который содержит информацию о характеристиках помещения.
• Выписка из домовой книги. Бумага оформляется по форме №9. В документе отражается информация о количестве людей, которые прописаны в помещении.
• Разрешение на реализацию квартиры из органов опеки. Документ необходим в том случае, если одним из владельцев помещения является гражданин, не достигший совершеннолетия.
• Бумаги, подтверждающие факт отсутствия наличия задолженности по квартплате.

Подготавливая документы к сделке поэтапно и последовательно, продавец должен внимательно ознакомиться с ними. Если часть информации о квартире в Москве устарела, ее необходимо актуализировать. В иной ситуации гражданин может столкнуться с проблемами во время продажи квартиры.

Видео

Поэтапность при самостоятельных действиях

Для успешного завершения сделки следует придерживаться ряда правил:

• расстановка приоритетных направлений. При быстротечной продаже происходит уступка в цене. Также не рекомендуется продавать квартиру в не сезон – с конца декабря по февраль и в начале лета;
• самостоятельное оценивание. Адекватный ценник залог успеха. Сайты в интернете, объявления в СМИ позволят проанализировать среднюю стоимость аналогичных предложений на рынке недвижимости;
• реклама. Чем больше людей знают о намерении, тем более высока вероятность скорой реализации. Объявление следует составлять грамотно и осознанно, включив в описание важные моменты – стоимость, метраж – общий и жилой, этаж, планировка, наличие внутренней отделки, район расположения, развитость инфраструктуры. Сопровождение красочными фото привлекут больше внимания;
• проведение осмотра помещения и переговоры с потенциальным клиентом. Перед показом жилья надлежит привести его в порядок. Убрать лишние ненужные вещи, освободить пространство, провести уборку помещения. Чистые и светлые комнаты вызывают чувство уюта. Каждому покупателю стоит описать достоинства жилища. Например, пожилым людям можно рассказать о тихом районе, неконфликтных соседях. Молодой паре сообщить о близости детсада и школы;
• составление примерного текста ДКП и соглашения о задатке. Задаток обеспечивает гарантию заключения сделки. В противном случае денежные средства остаются у собственника;
• заключение основного договора, акта приемки и регистрации в реестре. В тексте соглашения необходимо прописать все условия, права и обязанности сторон, а также меры ответственности. Вторым обязательным документом после ДКП считается акт приема. В нем прописывается текущее состояние квартиры. К документу стоит отнестись внимательно, поскольку впоследствии при выявлении грубых нарушений приобретатель вправе обратиться в суд.

Получение денежных средств лучше производить гарантирующими безопасность способами:

1. Банковская ячейка. Представляет собой сейф, в который кладутся деньги покупателя. По факту получения ключей и подписания всех бумаг, с предъявлением нового свидетельства о прерогативе собственности банковский служащий выдает средства продавцу.
2. Аккредитив по сути то же самое что и ячейка. Но только финансы хранятся в безналичных. То есть ставится ограничение на перечисление денег от приобретателя на счет к продавцу. По совершении сделки, запрет снимается.  
3. Нотариальный депозит. Передача средств в присутствии нотариуса.

Направить документацию на регистрацию разрешено как в Росреестр, так и в МФЦ. Период времени на процедуру – 7 рабочих дней. После этого новый владелец получает ключевой документ – свидетельство о переходе преференции владения.

Что недопустимо при продаже квартиры

Выполнение рекомендаций поможет найти покупателя. Но порой, движимый желанием сделать это быстрее, продавец предпринимает шаги, делать которые нежелательно.

• Не стоит завышать цену из страха продешевить. Необъективная оценка оттолкнет потенциальных клиентов, но не ускорит процесс. Во-первых, всегда найдется аналогичное жилье по более низкой цене. Во-вторых, надо реально оценивать ситуацию не только внутри стен, но и вокруг. Если в соседнем доме вид из окна открывается на парковую зону, а ваш взгляд упирается в стену, то при прочих равных условиях оценка вашей недвижимости будет ниже.
• Нельзя скрывать недостатки квартиры в надежде, что при осмотре посетитель их не заметит или они будут компенсированы достоинствами. Человек, настроенный купить жилье, ищет объявление, в котором указано то, что ему требуется. Если вы указали 2-ой этаж, но «забыли» упомянуть о выступающей под балконом крыше магазина, расположенного на первом этаже, то люди, выбиравшие по этому критерию, будут разочарованы. Если же в тексте будет указан этот факт, то пришедшие на осмотр воспримут ситуацию, как должное. Раз пришли, то это их устраивает.
• Не стоит умалчивать и о состоянии подъезда, улучшить которое вы не в силах – надписи на стенах, узкие темные лестницы, отсутствие домофона. И о том, какая панорама открывается из окон. Изменить ее невозможно, но предупредить покупателя о промзоне или железной дороге в пределах видимости надо.

Документальная ревизия

Перед продажей проверьте: все ли документы готовы?

Вам непременно потребуются:

Свидетельство (или свидетельства — если собственников несколько) о праве собственности;

Правоустанавливающие документы. Может быть договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, решение суда, договор дарения

Внимание: если квартира была приобретена еще за советский период, когда существовали кооперативы, то должна предоставляться справка о членстве в кооперативе или справка за подписью его председателя о том, что выплачены взносы!
Технический паспорт;

Кадастровый паспорт (или выписка из кадастрового паспорта).

В случаях, когда собственность возникла до 1998 года, нужно заказать кадастровый паспорт. Для такого потребуют обновить или сделать технический паспорт.

Средний срок изготовления техпаспорта (без доплаты за ускорение) — четыре недели, вполне возможно получить быстрее. Кадастровый паспорт будет готов через приблизительно 5 рабочих дней.

Разумнее обновить два указанных технических документа заранее, чтобы потом не тратить драгоценное время, избежать неприятностей.

Если недвижимость была приобретена за период брака (не получена по наследству, не приватизирована либо подарена, именно приобретена), то потребуется нотариально заверенное согласие супруга, который не является собственником по документам. Озаботьтесь его получением заранее.

Например, квартиру приобретал муж «на свое имя». Однако это не означает того, что жена не вправе распоряжаться половиной «его» жилища, ведь за нее платили из общего семейного кошелька.

Адекватная оценка

Сразу следует оговориться, что в данном случае понятия «быстро» и «дорого» являются антонимами – словами, противоположными по значению. Те, кто хочет продать квартиру быстро, должны быть готовы отдать ее по заниженной цене.

Для того, чтобы быстрее продать квартиру, нужно правильно оценить ее стоимость. Цена может зависеть от многих факторов:

• состояния жилища,
• планировки,
• соседей,
• района расположения,
• этажа,
• удаленности от объектов инфраструктуры и зеленых зон и проч.

Для верного определения стоимости квартиры следует провести мониторинг объявлений о продаже недвижимости в близлежащих домах. Можно даже посетить под видом клиента несколько квартир, выставленных на реализацию, и оценить состояние объектов. Это будет способствовать адекватной оценке своего жилья.

В объявлении стоит указать чуть завышенную стоимость, чтобы потом можно было с легкостью уступить несколько десятков тысяч потенциальному покупателю. Однако если требуется очень срочная продажа, то продавцу придется не то что слегка завысить, а даже скинуть от цены минимум 10-15 %.

Маленькие секреты от опытных риелторов: как стимулировать покупателя

Первый вариант – конкуренция. Нужно делать так, чтобы время просмотров шло одно за другим: если, выходя из квартиры, потенциальные покупатели увидят тех, кто тоже пришел на просмотр, это сподвигнет их быстрее принять положительное решение.

Второй вариант – максимальная доброжелательность. Это позволяет сыграть на личной симпатии: у человека, который понравился, хочется купить квартиру. Вариант субъективный, но на удивление часто работает.

Продать квартиру одновременно по выгодной стоимости и притом быстро действительно можно – доказано тысячами успешно проведенных сделок.

Порядок действий при продаже жилья самостоятельно без риэлтора

Шаг 1. Сформировать справедливую цену на квартиру

Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.

На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.

При этом нужно учитывать такие нюансы:

• Самым большим спросом на рынке пользуются изолированные однокомнатные квартиры.
• Кухни площадью менее 7 кв.м. считаются устаревшими и понижают спрос на жилье.
• Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, стоят на 10% дешевле.
• Жилье в кирпичном доме ценится выше, чем в каменном или панельном.
• Наличие застекленного балкона является основанием для поднятия цены на 5%. А вот косметический ремонт в домах старой постройки (более 20 лет) может только ускорить продажу, но не увеличить стоимость.
• Если квартира расположена в ухоженном дворе на закрытой территории, рядом со спортплощадкой и парковкой, то шансы ее быстрой реализации только увеличиваются.

По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.

Шаг 2. Подготовить и опубликовать объявление

Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.

Шаг 3. Подготовиться к переговорам

Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.

Шаг 4. Заключение предварительного договора

Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.

Шаг 5. Окончательный расчет

После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган. Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.

Способы продажи недвижимости в кризис

На фоне инфляции реальные доходы граждан снижаются, покупательная способность падает, а предложения на рынке только увеличиваются. Отдельные покупатели диктуют свои условия, поэтому продавцы вынуждены снижать стоимость на 10-15%. Но и в кризисный период реально продать квартиру за хорошие деньги.

Чтобы в кризисный период быстро продать квартиру, нужно установить цену хотя бы на 5% ниже рыночной. Можно воспользоваться услугами риелторов для оценки стоимости или самим проанализировать аналогичные объекты на рынке.

Объявление должно быть составлено качественно и опубликовано во всех возможных источниках. Чтобы еще быстрее привлечь покупателей, стоит повесить рекламный банер прямо на балконе.

Во время презентации следует акцентировать внимание на достоинствах объекта: недавнем ремонте, наличии стоянки, детского садика, тихого двора и т. д.. В самом крайнем случае можно воспользоваться услугой срочного выкупа

Риелтор приобретает недвижимость за свой счет для дальнейшей перепродажи. Стоимость сделки будет на 20% ниже рыночной.

В самом крайнем случае можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Риелтор приобретает недвижимость за свой счет для дальнейшей перепродажи. Стоимость сделки будет на 20% ниже рыночной.

Шаг 1. Определяем оптимальную стоимость недвижимости

В первую очередь, нужно четко понимать, что такое рыночная цена недвижимости, и каким образом она формируется, от чего зависит.

Важно понимать, что рыночная цена и цена предложения (та цена, которую вы можете найти в объявлениях о продаже квартир) — это не одно и то же! Рыночная цена всегда ниже цены предложения, но выше цены спроса. То есть, это некая средняя величина, между ценой предложения и ценой спроса, цена, по которой, торгуясь, покупатель и продавец договариваются о сделке

Чтобы определить рыночную цену, для начала нужно проанализировать цены предложения на аналогичную недвижимость, их можно найти в газетах или на сайтах с объявлениями о продаже квартир. Причем нужно рассматривать квартиры:

• в этом же районе;
• на аналогичном или схожем этаже;
• аналогичного типажа, количества комнат и площади;
• в аналогичном состоянии;
• с аналогичной оснащенностью.

Проанализировав все имеющиеся предложения, которые вам подойдут, нужно определить среднюю цену предложения путем расчета простого среднего арифметического. Затем эту среднюю цену необходимо снизить на определенную величину (дисконт), которая в разные периоды может быть разной — на ту часть стоимости, которую реальный покупатель выторговывает у продавца.

Размер дисконта во многом зависит от состояния рынка недвижимости. Когда он активен, спрос на недвижимость высокий, рыночная цена может отличаться от цены предложения не более, чем на 2-3%. В стандартном среднем состоянии можно использовать дисконт 5%, а в упадочном, когда рынок стоит, и сделки практически не заключаются — до 10-20%, в отдельных случаях — даже более (речь идет о периодах глубокого финансового кризиса).

Когда вы знаете рыночную цену своей квартиры, вам нужно сформировать цену предложения. Здесь могут быть разные варианты.

1. Установить цену, аналогичную средней цене предложения. В этом случае у вас будет запас для возможного торга, но к вам будет обращаться меньше покупателей, т.к. ваша цена не будет выгодно выделяться на фоне других.
2. Установить цену на уровне рыночной. Так она будет выгодно отличаться от других предложений, что заинтересует гораздо больше потенциальных покупателей, но зато не будет возможности торговаться. А то, что вы не идете ни на какие уступки, психологически может отпугнуть покупателя, которому понравится ваша квартира.
3. Установить среднюю цену между ценой предложения и рыночной ценой. Например, средняя цена предложения — 100000 долларов, реальная рыночная цена — 90000 долларов (с дисконтом 10%). Установите цену 95000 долларов — это будет и ниже средней цены предложения, и даст вам возможность уступить реальному покупателю, быстро и выгодно продать квартиру по реальной рыночной цене.

Правильно определить цену

На одном из популярных сайтов с бесплатными объявлениями можно найти более 780 тысяч записей о продаже квартир. Даже если предположить, что половина из этого количества – дубли от разных риелторов, конкуренция все равно будет серьезная. Конечно, в начале 2021 года все еще дает о себе знать дефицит жилья на первичном рынке, вызванный льготной ипотечной госпрограммой, но картина не меняется из года в год – продавая квартиру по среднерыночной цене, она будет «уходить» за срок от 45 до 100 дней (в зависимости от города).

Правда, если учесть, что более половины квартир выставляются по чуть завышенной цене (чтобы сбросить 100-200 тысяч при торге), саму рыночную планку поймать не так уж просто. Но в целом все достаточно логично: если выставить квартиру на 5-10% дешевле рынка, ее купят буквально сразу, а если на 5-10% дороже – продавать ее придется несколько месяцев. Оба варианта имеют право на жизнь, поэтому первый этап – определиться с ценой.

Это не так просто, как может показаться на первый взгляд. Каждая квартира имеет уникальное расположение (даже в пределах одного района и одного дома), каждый район отличается от других, и две похожих на первый взгляд квартиры могут оцениваться в совершенно разные суммы. Эксперты дают несколько советов, как определиться с ценой:

• основательно пройтись по другим объявлениям с похожими квартирами. Фото и текст объявления могут не полностью отображать суть предложения, поэтому лучше сходить на несколько показов – так можно понять, насколько отличается продаваемая квартира от вашей. Например, если квартира похожа, но чуть дальше от остановки транспорта – можно прибавить к стоимости своей какой-то процент за транспортную доступность;
• обратиться за оценкой к риелтору, в агентство недвижимости или в специализированную компанию по оценке. Аккредитованный оценщик выдаст не только стоимость квартиры, но целый отчет о том, почему объект стоит именно столько. А риелтор подскажет, сколько по времени будет продаваться эта квартира при той или иной цене на нее. Правда, говорит собственник агентства недвижимости Александр Сотников, это будет стоить денег – бесплатно можно получить разве что предварительную оценку;
• воспользоваться одним из сервисов по оценке недвижимости. Например, на ЦИАНе или Domofond есть возможность узнать приблизительную стоимость своей квартиры – эти сервисы хорошо знают, по каким ценам продавались квартиры в том же районе (или даже в том же доме), а главное – как долго они продавались. Правда, нужно учитывать, что в объявлениях обычно указывается сумма с «запасом» на торг – поэтому итоговая цифра тоже будет чуть завышена;
• запросить кадастровую стоимость квартиры. Росреестр регулярно заказывает переоценку объектов недвижимости, чтобы максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Воспользоваться этим очень просто – кадастровая стоимость указана в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. При желании найти ее можно и на сайте Росреестра. И главное – узнать ее можно абсолютно бесплатно.

Узнав рыночную цену своей квартиры, остается определиться с надбавкой/скидкой (или вариантом «оставить все как есть»). Итоговая стоимость будет зависеть от нескольких параметров:

• желание продать побыстрее или получить за квартиру больше. Если сроки не «горят», можно чуть завысить цену и приготовиться продавать квартиру несколько месяцев. Но если продажа нужна срочно, то придется сбрасывать тот же процент;
• наличие каких-то уникальных особенностей. Например, если в квартире установлена более дорогая импортная сантехника или остается мебель, сделанная на заказ – это повышает цену квартиры. Аналогично может быть и какой-нибудь минус вроде проблемной проводки или сырости на стенах – тогда цену придется сбавить;
• договоренность с риелтором. Обычно риелтор просит за свои услуги 50-100 тысяч рублей, и платить их придется продавцу. Поэтому проще эту сумму сразу включить в цену квартиры.

Итак, определив рыночную стоимость своей квартиры, а также определившись с окончательной ценой, остается зафиксировать ее в объявлении. Если цена определена правильно, вскоре начнутся звонки и сообщения – причем их будет не очень много, но и не совсем мало.

Заключение

Покупка квартиры, как и другой недвижимости — это, в первую очередь, большая денежная затрата, перед которой покупатель тщательно готовится. При выборе жилья большую роль играет место расположения и состояние самой квартиры. Покупатель не выберет то жилье, внутри или снаружи которого царит плохая энергетика. Поэтому перед продажей квартиры, следует выделить время на ее очистку. Если вы выбрали купить символ, то обязательно проведите его энергетическую чистку. Узнать еще больше о полезных заговорах можно из файла «Заговоры на все случаи жизни».

www.tayniymir.com

www.alfa-74.ru

www.храмчасовня.рф

www.your-magic.ru

www.topmagiya.ru

www.portalmaga.ru

www.mistika.club